Definitionen af lige-lignende egenskaber er ændret gennem årene
Indtast 1031 skatteudskud. For mange skatteydere er det som om penge falder fra himlen.
1031 Udveksling Udskudt skat
1031 Exchange er blevet citeret som det mest kraftfulde rigdomskabende værktøj, der stadig er tilgængeligt for skatteyderne. Det har været en stor del af successtrategien for utallige finansielle guider og ejendomsguruer. Med en skatteudskyderudveksling, der tager navn fra afsnit 1031 i den interne omsætningskode, kan en skattepligtig sælge indkomst-, investerings- eller forretningsejendomme og erstatte den med en lige så god ejendom.
Kapitalgevinster ved salg af denne ejendom udskydes eller udskydes, så længe IRS-reglerne følges nøje. Det er en klog skatte- og investeringsstrategi samt et ejendomsplanlægningsværktøj. I teorien kunne en investor fortsætte med at udskyde kapitalgevinster på investeringsejendomme indtil døden , hvilket potentielt kunne undgå dem alle sammen.
1984 Lovgivning ændret nogle aspekter
I de tidlige dage af "lige-venlige udvekslinger" blev udtrykket ret bogstaveligt og ofte stillet vanskeligheder.
For eksempel, hvis du ejede en tre-etagers murstenslejlighed, som du ønskede at sælge gennem en 1031-udveksling, skulle du finde en anden tre-etagers murstenslejlighed, hvis ejer ønskede at bytte. Så ville de to af jer mødes, og udvekslingen ville finde sted.
Tidligere var der ingen tidsbegrænsninger på udvekslingen.
IRS krævede strengere kontrol med processen, hvilket resulterede i kongressen, der passerede i 1984, afsnit 1031 (a). Denne lovgivning begrænsede udskudt udveksling, yderligere defineret "lige-lignende" ejendom og etablerede en tidsplan for udførelsen af udvekslingen.
Qualifying
Fast ejendom fastholdt til erhvervsmæssig brug eller investering kvalificerer til en 1031 Exchange. En personlig bolig kvalificerer sig ikke, og i almindelighed kvalificeres en fast-and-flip- ejendom heller ikke, fordi den passer ind i den kategori af ejendom, der holdes til salg. Ferie eller fritidsboliger, der ikke holdes som huslejer, kvalificerer sig ikke til 1031 behandling; Der er dog en brugstest i henhold til § 280 i skatkoden, der kan gælde for disse ejendomme. En skatteekspert bør konsulteres i denne sag.
Jord, der er under udvikling, og ejendom købt til videresalg kvalificerer ikke til udskudt behandling. Aktier, obligationer, noter, beholdningsejendomme og en gavnlig interesse i et partnerskab betragtes ikke som "ligefrem" ejendom til udvekslingsformål.
For at kvalificere sig som en 1031 udveksling i dag, skal transaktionen ske i form af en "udveksling" snarere end blot et salg af en ejendom med det efterfølgende køb af en anden. For det første skal ejendommen sælges, og den nye erstatningsejendomme skal begge holdes til investeringsformål eller til produktiv brug i en handel eller forretning.
De skal være "lige-lignende" egenskaber.
Følgende typer af fast ejendom swaps passer kravet om en kvalificeret udveksling af "lige-lignende" ejendom:
- Et kontor i bytte for et indkøbscenter
- Et indkøbscenter i bytte for land
- Land i bytte for en industribygning
- En lejlighedskompleks i bytte for en industribygning
- En enkelt familie leje i bytte for en lejere i fælles (TIC) ejendom
I dag kan du udveksle den murede lejlighedsbygning for rå jord, et lager eller en lille kontorbygning. Der er imidlertid strenge tidsbegrænsninger, som skal opfyldes, eller 1031-børsen vil ikke blive tilladt, og der vil blive pålagt skattemæssige konsekvenser.
Før 1984 blev næsten alle udvekslinger foretaget samtidig med lukning og overdragelse af den solgte ejendom, (Relinquished Property) og køb af den nye ejendom (Replacement Property).
Udover de problemer, der opstod under forsøget på at finde en passende ejendom, var der vanskeligheder med samtidig overførsel af titler samt midler. Ikke så i dag.
Den forsinkede 1031 Exchange eliminerer disse problemer før 1984, men strengere deadlines er nu pålagt. En skatteyder, der ønsker at udfylde en udveksling, lister og markedsfører ejendom på den sædvanlige måde. Når en køber skrider frem og købekontrakten udføres, indgår sælgeren en udvekslingsaftale med en kvalificeret mellemmand, der igen bliver erstatnings sælger. Udvekslingsaftalen kræver normalt en overdragelse af sælgerens kontrakt til mellemmedlemmet. Lukningen finder sted, og fordi sælgeren ikke kan røre ved pengene modtager mellemhandleren provenuet som følge af sælgeren.
Udveksling Bæretidsbegrænsninger
På det tidspunkt begynder den første tidsbegrænsning, 45-dages regel for identifikation. Skattepligtige skal enten lukke eller identificere et potentielt erstatningsejendom inden for 45 dage fra lukningen og overførslen af den oprindelige ejendom. Tidsperioden er ikke omsættelig, inkluderer weekender og helligdage, og IRS vil ikke gøre undtagelser. Hvis du overskrider fristen, kan hele din udveksling diskvalificeres, og skatter følger med.
Typer af udskiftningsegenskaber til at identificere:
- Tre ejendomme uden hensyn til deres rimelige markedsværdi.
- Enhver række ejendomme, så længe deres samlede fair markedsværdi ved udgangen af identifikationsperioden ikke overstiger 200% af den samlede fair markedsværdi af den afståede ejendom fra overførselsdatoen.
- Hvis reglen om tre ejendomme og 200% reglen overskrides, vil udvekslingen ikke mislykkes, hvis skatteyderne køber 95% af den samlede fair markedsværdi af alle identificerede egenskaber.
Hvad er Boot?
Realistisk følger de fleste investorer reglen om tre ejendomme, så de kan gennemføre due diligence og vælge den, der fungerer bedst for dem, der vil lukke. Generelt er målet at handle for at undgå overførsel af "boot" og holde valutakursen skattefri.
"Boot" er den penge eller rimelige markedsværdi af enhver yderligere ejendom, som skatteyderne modtager gennem udvekslingen. Penge omfatter alle kontantekvivalenter, gæld, forpligtelser, som den udvekslede ejendom er underlagt. Det er "ikke-lignende-type" ejendom, og reglerne der regulerer det under udvekslingen er komplekse. Det er tilstrækkeligt at sige, uden ekspertrådgivning, at modtage "boot" kan resultere i skatter.
Underlagt 180-dages regel
Når en erstatningsejendom er valgt, har skattepligtige 180 dage fra datoen for overdragelsen af overdragne ejendomme til køberen for at lukke på det nye erstatningsejendom. Hvis forfaldsdatoen for investorens afkast med eventuelle udvidelser for det skatteår, hvor den afståede ejendom blev solgt, er tidligere end 180-dages perioden, skal udvekslingen dog være afsluttet inden den tidligere dato. Husk, at en del af denne periode allerede er blevet brugt i identifikationsperioden. Der er ingen udvidelser og ingen undtagelser fra denne regel, så det er tilrådeligt at planlægge afslutningen inden fristen.
Da loven kræver, at skattepligtige ikke berører provenuet fra den første transaktion, erhverver den kvalificerede mellemmand erstatningsejendommen fra sælgeren ved lukning, og efter transaktionen er afsluttet, overfører den den til skatteyderne.
Er ikke til gør-det-selv investorer
Det er en grundlæggende beskrivelse af, hvordan en succesfuld 1031 Exchange fungerer. Afhængigt af skatteydernes situation afkaldte typen af ejendom, og egenskaberne ved erstatningsejendommen, andre aspekter af børsen, kan være involveret. Dens gennemførelse kan blive kompleks, og eksperter bør altid høres. Dette er ingen opgave for en "gør det selv" investor.
Brug af 1031 Exchange's magt til at opbygge og bevare rigdom og aktiver, genererer pengestrømme fra investeringer, omstrukturere, diversificere og konsolidere ejendomsbesiddelser er ret til enhver ejer af investeringsejendomme i USA. Amerikanske skatteydere skal aldrig betale skat af kapitalgevinster ved salg af deres investeringsejendomme, hvis de har til hensigt at geninvestere disse provenu i mere investeringsejendomme. Værdipapirer, der udbydes via Pacific West Securities, Inc. Medlem FINRA / SIPC.
Dette materiale er hverken et tilbud om at sælge eller opfordringen til at købe nogen sikkerhed. Oplysningerne er kun til diskussion og orientering. Det er ikke meningen at erstatte kompetent lovgivnings-, skatte- eller finansiel planlægningsrådgivning. De gældende skatkoder gælder kun for og vedrører føderal lov. Individuelle stater kan have deres egne ekstra skatkoder. Kontakt venligst den relevante skatte- og advokatvirksomhed i din stat. Disse oplysninger er givet fra kilder, der anses for at være pålidelige, men skal bruges sammen med professionel rådgivning, der er i overensstemmelse med din personlige situation.
Af C. Grant Conness, formand, 1031 Alternativgruppe
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.