Hvornår kan en homebuyer flytte ind?
Købers Besiddelsesdato ved Afslutning
Husk at lukning ikke altid betyder registrering af gerningen, fordi i nogle dele af landet er amter uger bag i optagelser. I disse situationer sker lukning, når pengene skifter hænder, akten trækkes og alle kontraktbetingelser er opfyldt. Hvor jeg arbejder i Sacramento, får købere ikke nøglerne, indtil titelfirmaet har bekræftet, at gerningen er registreret og formidlet denne bekræftelse.
Brugerdefinerede købers besiddelsesdatoer
Lokale brugerdefinerede vil diktere, hvordan køberen beder om besiddelse, men besiddelse er typisk et problem, der er aftalt ved accept af købskontrakt . Det er ikke usædvanligt, at en køber modtager nøgler på dagen for transaktionen lukker. I nogle dele af landet giver købere sælgerne en dag eller to efter lukning for at flytte. Sommetider lejer sælgere tilbage fra købere. Uanset hvad du accepterer, skal du sørge for, at det er skriftligt.
Hvordan markedsforhold kan påvirke køberbesiddelsesdatoer
- På sælgerens markeder vil købere ofte give sælgere flere dage til at bevæge sig uden hensyntagen til køberen. Dette er at få en fordel, hvis sælgeren modtager flere tilbud .
- På køberens markeder vil købere generelt insistere på belægning ved lukning og har været kendt for at nægte at lukke, hvis ejendommen ikke vil være ledig ved lukningen.
- På neutrale markeder er besiddelse typisk ved lukning.
Tidligere køberbesiddelse
Som en generel regel, giver købere tidlige besiddelse frygter, fordi for mange ting kan gå galt i sidste øjeblik. Udkastelse er ikke altid let eller billigt. Derfor anbefaler fagfolk, at sælgere og købere udfører en eller anden form for lejeaftaler.
Sælgers husleje tilbageholder besiddelse
Købere ønsker, at sælgere betaler et beløb svarende til deres realkreditudbetaling , plus forsikring og skat. Det beløb er ofte meget mere end sælgerens oprindelige realkreditbetaling. Uanset hvilket beløb der er aftalt, skriv det skriftligt og udfør en lejekontrakt for at beskytte alle parter. Beløbet er omsætningspapir, og der er ingen reel grund til at være baseret på køberens PITI. Der er et argument om, at lejebeløbet skal baseres på gennemsnitlige lejebeløb for området.
Besiddelse forsinkelser på grund af lånefinansieringsbetingelser
Selv de bedst planlagte planer løber afoul til tider. Din kontrakt kan stave præcist, når belægning er tilladt, men transaktionen kan ikke lukke i tide. Fælles årsager involverer lånet. Når lånsdokumenterne er underskrevet og långiveren bedømmer dem, kan forsikringsgiveren kræve, at en lånevilkår opfyldes før finansiering.
Tilfredsheden af denne betingelse kan let forsinke lånet.
En nylig sælger fra Carmichael, CA, fandt ud af, at hun ikke kunne finde nogen flytter til at arbejde på en ferie, dagen hun skulle forlade sit hjem i 40 år. Køberne nægtede at give sælgeren en ekstra dag til at bevæge sig ud og hævde, at sælgeren skulle have lavet ordninger langt forud for sin udflyttelsesdag. Modvilligt og for en ekstra omkostning ændrede sælgeren sin flytende dag for at imødekomme købernes krav.
I sidste øjeblik opfordrede långiveren til en lånebetingelse og nægtede at finansiere lånet, indtil betingelsen var opfyldt. At opfylde betingelsen forsinket lukning med 2 dage, men køberne ønskede nøglerne til hjemmet den dag, det oprindeligt var planlagt til at lukke. De ønskede ikke at flytte ind fysisk. De ønskede at shampoo tæppet.
Hvis du var sælgeren, der havde flyttet ud og forlod hjemmet ledigt, under disse betingelser, ville du have givet nøglerne til disse købere?
Sælgeren, når den informeres om, at nøgler ikke skal overdrages til en køber, før en transaktion lukker, besluttede at tilbageholde nøglerne. Hun var inden for hendes rettigheder. Hvorfor risikere et problem?
Tip: I stedet for at angive besiddelse på en bestemt dato er det klogere at skrive kontrakter, der giver besiddelse enten på "lukning" eller X dage før eller X dage efter, ikke en bestemt dato.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.