Venter på at lukke på et hjem
Hvilket betyder, at långiveren spiller en vigtig rolle, som ikke kan overses.
En køber og sælger kan acceptere en tidligere udløbsdato i købsaftalen , men hvis långiveren ikke kan udføre i det pågældende tidsvindue, er det ikke rigtigt noget, hvilken dato der vælges, fordi den ikke lukker den dato, hvor køber og sælger angive. Det lukker, når långiveren er klar til at lukke. Endvidere skaffer hver udlåner ikke hensigtsmæssighed.
Escrow Closing Process
Afhængigt af hvor du bor, kan et hvilket som helst antal enheder håndtere afslutningen. Lad os diskutere nogle få. Den afsluttende agent kunne være en escrow officer , en tættere, titel firma eller en fast ejendom advokat .
Lukkeprocesser kan variere meget selv inden for samme tilstand. I Californien er escrowprocessen f.eks. Anderledes i det nordlige Californien versus det sydlige Californien. Den primære forskel mellem de to er escrow-instruktioner tegnet og underskrevet på forsiden (kort efter tilbudsgodkendelse) i det sydlige Cal og på bagsiden (lige før lukning) i det nordlige Cal.
Inden enhver escrow kan lukke, skal alle vilkårene i købsaftalen dog være opfyldt; så indbetaler sælgeren akten, og køberen indskyder midlerne. Her er eksempler på betingelser, der kræves i Californien. Din tilstands afsluttende proces kan variere.
- Fuldt udført købsaftale og tillæg.
- Depositum af alvorlige penge depositum .
- Hjem inspektion eller ophævelse.
- Opfyldelse af sælgerforpligtelser som indgivelse af skadedyrsinspektionsrapport og / eller færdiggørelse, tagcertificering , hjemmegaranti , foreløbig titelpolitik , modtagerkrævende kvittering, reparationer, hvis nogen, ifølge anmodningen om reparation .
- Afslutning af køberinspektioner, herunder frigivelse af uforudsete forhold, hvis det kræves.
- Køberens endelige gennemgangskontrol eller afkald.
- Vurdering af ejendom af långiverens vurderer.
- Långiverens lån godkendelse og tilfredshed af lånebetingelser af køber som deponering bevis for en boligejer forsikring .
- Sælgerens og køberens underskrevne instrukser.
- Sælgerens underskrevne og notarized handlingstransporttitel.
- Køberens underskrevne og notarized trustserklæring og fuldbyrdet pengeseddel .
- Købers underskrifter på alle lånedokumenter.
- Indbetaling af købers midler fra långiver.
- Indbetaling af saldo på køberens forskudsbetaling og køberens lukningsomkostninger .
Hvor lang tid tager en hjemmeafslutning?
Købere, der har modtaget lån forudgående i forhold til lånekvalifikation, er ofte i stand til at lukke før. Den forhåndsgodkendte proces indebærer verifikation af visse poster på forhånd, inden du underskriver købskontrakten, hvor låntageren flyttes et par skridt tættere på lukningen.
Hvis en långiver har verificeret låntagerens ansættelse, bankkonti og kreditrapport , kan lukningen ske så hurtigt som forsikringsgivere kan behandle papirarbejdet og gennemgå vurderingen, generelt inden for en uge eller to. Hvis et dokument mangler fra filen, f.eks. En foreløbig titelrapport eller en sælgers salgsbetingelse, kan afslutningen forsinkes.
De fleste føderalt beslægtede realkreditlån kan lukke inden for 30 dage. Særlige førstegangskøbsprogrammer , især dem, der involverer hjælp til køberens forskudsbetaling , kan tage 35 til 45 dage at lukke. Disse særlige lån kræver typisk godkendelse fra to forsikringsprocesser.
På den anden side kan overholdelse af TRID- retningslinjer sommetider sænke processen, fordi de enheder, der arbejder sammen, ikke har noget eksisterende forhold.
Hjemmeforsinkelser
De største problemer opstår ofte, når filen er sendt til underskriveren. Lånembedsmænd er generelt bekendt med garantiperioder; Men de kan ikke altid forudsige en underskriverens svar. Hver underwriter er unik.
Lidt er værre for købere end at sidde oven på bokse, der indeholder alle værdifulde de ejer, venter på movers og ikke ved, om deres lån vil blive godkendt af en underskriver. De sidste par dage af lukning kan være meget spændende.
Institutionelle långivere synes at forårsage flere forsinkelser end realkreditmæglere. Jeg er ikke sikker på, om det er fordi store banker følger deres egne procedurer, eller at deres medarbejdere slår et ur og ikke rigtig bekymrer sig om filen som bestilt modstykker, men de fleste forsinkelser i mine escrows er fra store banker.
Her er almindelige problemer, der kan forsinke eller forhindre lukning, hvoraf mange har det smerter mig at sige, skulle have været behandlet forud for indsendelse til en underskriver, men sommetider bliver bolden tabt:
- Lav vurdering eller underskriveren bestiller en vurderingsvurdering , der ikke stemmer overens med den første vurdering.
- Yderligere gæld fundet på køberens opdaterede kredit rapport .
- Fejl noteret i købers kredit rapport.
- Nye rettigheder eller domme indleveret mod køber eller sælger ved opdatering af titel.
- Skyer på titel.
- Ændring af civilstand for køber eller sælger.
- Påkrævede opdaterede kontoudtog eller finansielle dokumenter.
- Forsikringsoplysninger mangler.
- Udløbet lån eller programforpligtelse.
- Væsentlige ændringer i gebyrerne i låneopgørelsen.
Hvis købekontrakten ikke indeholder en bestemmelse, der gør afslutning betinget af lånegodkendelse, kan køberens alvorlige pengeindbetaling være i fare, hvis lånet ikke er godkendt, og transaktionen lukker ikke.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.