Du kan bruge REITs til at investere i Commercial Real Estate
- Detailhandel omfatter indendørs indkøbscentre, udendørs strip indkøbscentre og store boks detailhandlere. Det omfatter også købmandsforretninger og restauranter. Dens værdi er omkring 2,1 billioner eller 36 procent af den samlede værdi af erhvervsejendomme. Det består af mindst 9,5 milliarder kvadratmeter af indkøbscenter plads.
- Hoteller omfatter moteller, luksus resorts og business hoteller. Denne kategori inkluderer ikke boliger, der udlejer værelser via Airbnb. Der er omkring 4,4 millioner hotelværelser værd $ 1,92 billioner.
- Kontorbygninger omfatter alt fra Manhattan skyskrabere til din advokatkontor. Der er omkring 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler, værd omkring $ 1,7 billioner eller 29 procent af det samlede beløb.
- Lejlighedskomplekser er erhvervsejendomme. Virksomheder ejer dem kun for at vinde. Derfor er boliger udlejes af deres ejere boligområder, ikke kommercielle. Nogle rapporter indbefatter lejlighedskompleksdata i statistik for boligfast ejendom i stedet for erhvervsejendomme. Der er omkring 33 millioner kvadratmeter af lejeplads til leje, værd omkring $ 1,44 billioner.
- Industriel ejendomsret bruges til at fremstille, distribuere eller lagre et produkt. Det betragtes ikke altid som kommercielt, især i arealanvendelsesplaner og i zoneinddeling. Der er 13 mia. Kvadratmeter industriel ejendomsværdi på omkring 240 mia.
Andre erhvervsejendomme kategorier er meget mindre. Disse omfatter nogle non-profits, såsom hospitaler og skoler. Ledigt areal er erhvervsejendomme, hvis det vil blive lejet, ikke solgt.
Hvordan Commercial Real Estate påvirker økonomien
Som en del af bruttonationalproduktet bidrager erhvervsejendomme med 3 procent til den samlede amerikanske økonomiske produktion.
I 2017 var der 472 mia. Dollars værd af erhvervsejendomme byggeri. Rekordhøjden var 586,3 mia. USD i 2008. Den lave var 376,3 mia. USD i 2010. Det var et fald fra 4,1 procent til 2,6 procent af BNP.
Hvorfor tog det erhvervsejendomme op til to år længere at sprænge end bolighuset ? Kommercielle ejendomsbyggeri tager kun længere tid end boligbyggeri. Bygherrer skal først sørge for, at der er nok boliger og shoppere til at understøtte ny udvikling. Så tager det tid at rejse penge fra investorer. Det tager flere år at bygge indkøbscentre, kontorer og skoler. Det tager endnu mere tid at udleje de nye bygninger. Da boligmarkedet styrtede i 2006, var der allerede i gang med erhvervsejendomme.
Du kan som regel forudsige, hvad der vil ske i erhvervsejendomme ved at følge op og ned på boligmarkedet. Som en bremseindikator følger erhvervsejendomsstatistikkerne boligudvikling med et år eller to. De vil ikke vise tegn på en recession . De ramte deres lave godt efter boliger.
Sådan investerer du i erhvervsejendomme
A Real Estate Investment Trust er et offentligt selskab, der udvikler og ejer erhvervsejendomme.
Køb af aktier i et REIT er den nemmeste måde, hvorpå den enkelte investor kan udnytte erhvervsejendomme. Du kan købe og sælge aktier i REITs ligesom aktier , obligationer eller enhver anden form for sikkerhed . De fordeler skattepligtige indtægter til investorer, ligesom aktieudbytte. REITs begrænse din risiko ved at tillade dig at eje ejendomme uden at tage udlån. Da professionelle administrerer ejendommene, sparer du både tid og penge.
I modsætning til andre offentlige virksomheder skal REITs distribuere mindst 90 procent af deres skattepligtige indtjening til aktionærerne. Dette sparer dem virksomhedens skatteomkostninger, som aktionæren betaler til kursgevinstskatten .
2015-prognosen fra National Association of Realtors, "Scaling New Heights," afslørede virkningen af REITS. Det erklærede, at REITs ejer 34 procent af egenkapitalen på det kommercielle ejendomsmarked.
Det er den næststørste kilde til ejerskab. Den største er private equity , som ejer 43,7 procent.
Fordele og ulemper ved REITs
Da værdien af kommercielle ejendomme er en aftagende indikator , stiger REIT-priserne ikke og falder med aktiemarkedet. Det gør dem til et godt supplement til en diversificeret portefølje. REIT'er deler en fordel med obligationer og udbytteproducerende aktier, idet de giver en stabil indkomststrøm. Ligesom alle værdipapirer er de regulerede og lette at købe og sælge.
Husk på, at værdien af dit REIT afspejler mere end blot den underliggende ejendom. Det er også påvirket af efterspørgslen efter REITs selv som en investering. De konkurrerer med aktier og obligationer for investorer. Så selvom værdien af ejendommen, der ejes af REIT, stiger, kan aktiekursen falde i et markedskrasj.
Hvornår skal man købe og sælge REITs
Når du investerer i REIT'er, skal du være sikker på at du er opmærksom på konjunkturcyklusen og dens indvirkning på erhvervsejendomme. Under en boom kunne erhvervsejendomme opleve en aktivboble efter nedgang i boliger. I en lavkonjunktur rammer erhvervsejendomme sit lavt boligområde.
REITS versus Real Estate ETF'er
Ejendomsudvekslingshandlede midler sporer aktiekurserne på REITs. Investorer er tiltrukket af ETF'er, fordi de har meget lave gebyrer. Men de er endnu et skridt fjernet fra værdien af den underliggende ejendom. Som følge heraf er de mere modtagelige for børsemarkedet og bjørnemarkederne .
Kommercielle ejendomme under den finansielle krise
Udlån til erhvervsejendomme er kommet tilbage fra finanskrisen i 2008 . I juni 30, 2014, landets banker, hvoraf 6,680 er forsikret af Federal Deposit Insurance Corporation, holdt $ 1,63 billioner i kommercielle lån. Det var 2 procent højere end toppen på 1,6 milliarder dollar i marts 2007.
Kommercielle ejendomme signalerede faldet tre år efter, at boligpriserne begyndte at falde. I december 2008 konfronterede kommercielle udviklere mellem 160 milliarder dollar og 400 milliarder dollar i udlånsstandarder. De krypterede for at finde bankerne at refinansiere dem. De fleste af disse lån havde kun 20-30 procent egenkapital. Bankerne kræver nu 40-50 procent egenkapital.
I modsætning til boliglån har lån til indkøbscentre og kontorbygninger store betalinger ved udgangen af løbetidet. I stedet for at betale lånet, refinansiere udviklere. Hvis midler ikke er til rådighed, skal bankerne afskaffe.
Kreditforløb forventes at nå op på 30 mia. USD og pummel mindre fællesskabsbanker. De var ikke så hårdt ramt af subprime-pantemagten som de store banker. Men de havde investeret mere i lokale indkøbscentre, lejlighedskomplekser og hoteller. Mange frygtede, at nedsmeltningen i små banker kunne have været lige så dårlig som spare- og lånekrisen for 20 år siden.
Omkring 300 milliarder dollars af kortsigtede kommercielle lån modnet i 2008, ifølge Real Estate Roundtable. Mange af disse lån kunne have været dårlige, hvis de ikke var blevet refinansieret.
I oktober 2009 rapporterede Federal Reserve, at bankerne kun havde afsat 0,38 dollar til hver dollar af tab. Det var kun 45 procent af den udestående gæld på 3,4 pct. Shoppingcentre, kontorbygninger og hoteller gik konkurs på grund af høje ledige stillinger. Selv præsident Obama blev informeret om den potentielle krise af hans økonomiske team.
Værdien af erhvervsejendomme faldt 40-50 procent mellem 2008 og 2009. Kommercielle ejendomsindehavere krypterede for at finde penge til at foretage betalingerne. Mange lejere var enten ude af drift eller genforhandlede lavere betalinger. Ejere forsøgte at hæve penge ved at sælge aktier af nye aktier. De brugte midlerne til at støtte betalinger på eksisterende ejendomme. Som følge heraf kunne de ikke øge værdien for aktionærerne. De udvandt værdien til både eksisterende og nye aktionærer. I et interview med Jon Cona fra TARP Capital blev det afsløret, at nye aktionærer sandsynligvis bare "smider gode penge efter dårlig."
I juni 2010 fortsatte rentelånet for erhvervsejendomme at forværres. Ifølge Real Capital Analytics var 4,17 procent af lånene misligholdt i første kvartal 2010. Det er 45,5 mia. Dollars i banklån. Det er højere end både 3,83 procent sats i fjerde kvartal 2009 og 2,25 procent sats for et år siden. Det er meget værre end 0,58 procent af standardrenten i første halvår 2006, men ikke så slemt som 4,55 procent sats i 1992.
I oktober 2010 så det ud til leje for erhvervsejendomme var begyndt at stabilisere sig. I tre måneder faldt husleje for 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler kun med en øre i gennemsnit. Den nationale kontorets ledighed syntes at stabilisere sig til 17,5 procent. Det var lavere end 1992-rekord på 18,7 procent, ifølge fast ejendom forskningsfirma REIS, Inc.
Finanskrisen forlod REIT værdier deprimeret i årevis. Hvorfor? En årsag er, at det var svært at se de afskærmede ejendomme REIT'er købt under krisen. For det andet er det, at ejere af erhvervsejendomme var på hovedet i deres realkreditlån. Deres værdier for kommercielle ejendomme er faldet 40-50 procent siden 2008, hvilket sænker værdien af REITs.
Kommercielle ejendomslån skabte næsten en anden recession. I 2013 holdt bankerne 991,2 mia. Dollars i kommercielle lån, en stigning på 3,3 procent i løbet af 2012. De fleste var for boligbyggeri. Ca. en tredjedel skete mellem 2015 og 2017. De fleste blev skrevet i 2005 til 2007, da ejendomsværdierne var høje. Disse lån kunne have misligholdt, hvis boligpriserne var faldet. I stedet blev folk, der havde mistet deres hjem, blevet lejere. De holdt lånene fra misligholdelse og økonomien fra en anden recession.