Hvorfor købe et hjem hjælper med at opbygge nationen
I 2017 bidrog fast ejendomskonstruktion $ 1,07 billioner til landets økonomiske produktion.
Det er 6 procent af bruttonationalproduktet i USA. Det er mindre end 2006-toppen på $ 1.195 billioner. På det tidspunkt var ejendomsbyggeri en kraftig 8,9 procent komponent af BNP . Fast ejendom konstruktion er arbejdskrævende. Derfor var en nedgang i boligbyggeri et stort bidrag til lavkonjunkturens høje arbejdsløshedsprocent .
Byggeri er den eneste del af fast ejendom, der måles af BNP. Fast ejendom påvirker også mange andre områder af økonomisk velvære, der ikke måles. For eksempel fører et fald i ejendomssalget til et fald i ejendomspriserne. Det sænker værdien af alle boliger, om ejere sælger aktivt eller ej. Det reducerer antallet af home equity lån til rådighed for ejere. De vil reducere forbrugernes udgifter .
Næsten 70 procent af den amerikanske økonomi er baseret på personlig forbrug . En reduktion af forbrugernes udgifter bidrager til en nedadgående spiral i økonomien.
Det fører til yderligere fald i beskæftigelse, indkomst og forbrug. Hvis Federal Reserve ikke griber ind ved at reducere renten , så kan landet falde i en recession . Den eneste gode nyhed om lavere boligpriser er, at det mindsker chancerne for inflation .
Fast ejendom og 2008 Recession
Fallende boligpriser udløste i første omgang finanskrisen i 2008 , men få forstod det på det tidspunkt.
I juli 2007 var medianprisen for et eksisterende enfamiliehus faldet 4 procent siden dets højdepunkt i oktober 2005, ifølge National Association of Realtors. Men økonomer kunne ikke være enige om hvor dårlig det var. Definitioner af recession , bjørnemarked og korrigering af aktiemarkederne er godt standardiserede, men det samme gælder ikke boligmarkedet.
Mange sammenlignede det med faldet på 24 procent under den store depression i 1929 . De lignede ligeledes det fald i olieproducerende områder på 22-40 procent under olieprisfaldet i begyndelsen af 1980'erne. Ved disse standarder var nedgangen næppe værd at bemærke.
Nogle økonomiske undersøgelser viste, at boligprisfaldet på 10-15 procent er nok til at eliminere egenkapitalen . Det skaber en snebold effekt, der skaber svær smerte for boligejere. Der er sket alvorlige tab i egenkapitalen i nogle samfund i Florida, Nevada og Louisiana i 2007. I eftertid skulle flere af os have lyttet til dem.
Næsten halvdelen af lånene udstedt mellem 2005 og 2007 var subprime . Det betød, at købere var mere tilbøjelige til at default. Det reelle problem var, at bankerne brugte disse realkreditlån til at understøtte trillioner dollars af derivater . Bankerne foldede subprime-realkreditlånene ind i disse realkreditobligationer .
De solgte dem som sikre investeringer til pensionskasser, virksomheder og pensionister. Det skyldes, at de var "forsikrede" fra standard af et nyt forsikringsprodukt kaldet credit default swaps . Den største udsteder var American International Group Inc.
Når låntagere misligholdes, havde de pantelånede værdipapirer tvivlsom værdi. Så mange investorer forsøgte at udøve deres kredit default swaps, at AIG løb tør for kontanter. Det truede med standard selv. Derfor havde føderalbanken nødt til at forsyne det ud. Sådan har derivater skabt realkrisen .
Banker med mange realkreditobligationer på deres bøger, som Bear Stearns og Lehman Brothers, blev afskåret af andre banker. Uden kontanter til at drive deres forretninger, vendte de sig til Fed for hjælp. Fed fandt en køber for den første, men ikke for den anden.
Konkurrencen af Lehman Brothers slog af 2008 finanskrisen .
Et flertal af amerikanerne tror på ejendomsmarkedet vil gå ned i de næste to år. De ser boligpriserne stigende og Fed-renteniveauerne. For dem ser det ud som en boble, der efterfølges af et sammenbrud. Men der er mange forskelle mellem det nuværende boligmarked og 2005-markedet. For eksempel udgør subprime-lån kun 5 procent af realkreditmarkedet. I 2005 bidrog de med 20 procent. Bankerne har også hævet udlånsstandarder. Home "flippers skal give 45 procent af omkostningerne ved et hjem. Under subprime-krisen havde de brug for 20 procent eller mindre.
Vigtigste er, at boligejere ikke tager lige så stor egenkapital ud af deres hjem. Hjemme egenkapitalen steg til 85 milliarder dollar i 2006. Den kollapsede til under 10 milliarder dollar i 2010 og forblev der indtil 2015. I 2017 var den kun steget til 14 milliarder dollars. En stor grund er, at færre mennesker indgiver konkurs. I 2016 blev kun 770.846 indgivet til konkurs. I 2010 gjorde 1,5 millioner mennesker. Du har Obamacare at takke for det. Nu hvor flere mennesker er dækket af forsikring, er de mindre tilbøjelige til at blive oversvømmet af medicinske regninger. . Disse forskelle gør et boligmarked sammenbrud mindre sandsynligt.