Hvad er boligenes beskyttelseslove?

Din ret til at annullere PMI

Privat pant forsikring (PMI) beskytter långivere, når låntagere ikke tilbagebetaler boliglån, men husejere er ansvarlige for at betale pant forsikringspræmier. Disse omkostninger kan komme i form af månedlige gebyrer, der lægges til en pant betaling, eller de kan bages i låntagerens rentesats. Uanset hvordan forbrugerne nyder godt af at betale kun så meget som nødvendigt for realkreditforsikring.

Husejere har desværre stået over for udfordringer, der eliminerer PMI-afgifter, selvom PMI ikke længere var påkrævet.

I nogle tilfælde var låntagere og servicere forvirrede om, hvordan man aflyste PMI, og nogle skrupelløse låntjenesteagere drog deres fødder med at annullere PMI-afgifter.

Hvad er boligenes beskyttelseslove?

Homeowner's Protection Act (HPA), også kendt som PMI Cancelation Act, er en lov, der beskytter forbrugerne mod at betale for PMI. Reglerne fastsætter:

• Når boligejerne kan annullere PMI og stoppe med at betale præmier
• Når långivere skal stoppe med at opkræve låntagere for PMI
• Oplysninger, som långivere skal give, når et lån kræver PMI
• Sådan håndteres uoprettede præmier, som husejere betaler

Hvem kvalificerer? HPA gælder for boliglån, herunder lån til enfamiliehuse, ejerlejligheder og andre boliger med flere enheder. Loven dækker ikke statsstøttede lån som FHA-lån eller VA-lån. Desuden behandler HPA forskelligt lån og "højrisiko" -lån forskelligt. For at udnytte HPA skal forbrugerne opretholde en god betalingshistorik.

Effektiv dato: HPA trådte i kraft den 29. juli 1999. Imidlertid skal långivere stadig give oplysninger til låntagere, der har udlånt før denne dato.

Hvorfor PMI? PMI er typisk kun påkrævet, når boligejerne betaler en forskud på mindre end 20 procent. Med et højt lån til værdi-forhold (LTV) risikerer långivere at miste penge, hvis de skal afskære på et hjem og sælge det hurtigt.

Men når LTV falder under 80 procent står långivere langt mindre risiko, og husejere - i teorien - bør stoppe med at betale månedlige PMI-afgifter.

Hvordan husejere annullere PMI

HPA forhindrer situationer, hvor husejere betaler månedlige PMI-gebyrer for lånets løbetid.

Låntager anmodning: Låntagere kan annullere PMI ved at indsende en skriftlig anmodning til deres lånetjenesteyder, når lånet er planlagt til at nå 80 procent LTV (baseret på lånets afskrivningsplan ). Boligejere kan også gøre denne anmodning, hvis de bringer LTV ned til 80 procent ved at foretage ekstra lån betalinger. For at kvalificere sig, kan husejere måske fremlægge bevis for, at ejendommen ikke har tabt værdi.

Automatisk opsigelse: Långivere er forpligtet til at annullere PMI dækning automatisk, når lånet er planlagt til at nå 78 procent af den oprindelige LTV.

Afsluttende opsigelse: Når PMI ikke bliver annulleret på grund af låntagers anmodning eller automatisk opsigelse, skal lånevirksomhederne annullere månedlige PMI-afgifter, når lånet når halvdelen af afskrivningsplanen .

Andre funktioner: HPA er kompliceret, og detaljerne i dit lån påvirker dine rettigheder i henhold til loven. For eksempel kan eventuelle pensioner på din ejendom forhindre dig i at annullere dækning med succes.

Nonconforming lån ( som jumbo lån ) kan kræve, at du venter, indtil du kommer til 77 procent LTV.

Oplysning: Dine rettigheder som låntager

Ud over at fastsætte regler for annullering af PMI kræver HPA långivere at oplyse låntagere om deres rettigheder. Oplysnin- gerne omfatter opadgående og årlige noter om, hvornår og hvordan låntagere kan annullere PMI. Oplysningerne indeholder oplysninger om afskrivningsplanen, hvornår du skal anmode om annullering og eventuelle funktioner, der begrænser evnen til at få PMI-annulleret.

For eksisterende lån udstedt før juli 1999, får låntagerne en årlig meddelelse, der minder dem om, at de kan anmode om annullering og udleverer deres lånevirksomheders kontaktoplysninger.

Långiver Betalt Boligforsikring

Nogle lån bruger långiver betalt realkreditforsikring (LPMI) i stedet for at tilføje præmier til boligejerens månedlige betaling.

Låntagere betaler stadig for LPMI-navnet er ikke helt korrekt, men de betaler ikke det måned for måned. I stedet kan låntagere enten betale:

1. En fastbetaling i starten af ​​lånet.
2. En højere rente på lånebalancen, hvilket fører til højere månedlige pant (hovedstol og renter) betalinger .

De fleste låntagere med LPMI vælger den højere rente. Men den rentesats varer for lånets løbetid, og der er ingen måde at "annullere" LPMI og holde dit eksisterende lån. I stedet skal husejere betale deres LPMI-lån, typisk ved refinansiering med et nyt lån .

Alligevel gælder HPA for lån med LPMI. Långivere er forpligtet til at give oplysninger til låntagere, der:

• Forklar, hvordan LPMI fungerer
• Fremhæv den højere rente, der typisk findes med LPMI
• Diskuter fordele og ulemper ved forskellige muligheder