Normalt betaler du (låntager) en månedlig præmie for privat pantforsikring (PMI).
Det er en ekstra omkostning hver måned, og det tager en bid af dit budget. Men nogle långivere tilbyder långiver betalt pant forsikring (LPMI), som giver dig mulighed for at reducere eller undgå den ekstra månedlige betaling.
Hvorvidt det er en god idé at købe med mindre end 20 procent ned, er diskutabelt, og er et emne for en anden artikel.
Hvordan LPMI fungerer
LPMI er realkreditforsikring, som din långiver arrangerer. Du betaler for dækningen på en af to måder:
- En engangsbetaling i starten af dit lån (en "engangsbeløb" betaling)
- En højere rente på dit lån, hvilket resulterer i højere månedlige realkreditlån hver måned, for lånets løbetid.
Fastsættelsesmetoden er mindre almindelig end en justering af din realkreditrente .
Desværre er termen LPMI ikke korrekt, fordi långiveren ikke rigtig betaler for forsikring - du gør det. Husk altid (især med finansielle transaktioner), at ingen betaler omkostninger for dig, medmindre de får noget til gengæld.
For at bruge LPMI ændrer du bare strukturen i forsikringspræmiebetalinger, så du ikke betaler en separat afgift hver måned.
Hvis du betaler et engangsbeløb , bestemmer din långiver det beløb, som de tror vil dække deres omkostninger. Så køber de realkreditforsikring med de penge. I dette tilfælde betaler du stort set for dækning.
Hvis du betaler over tid , justerer långiver din realkreditrente for at dække forsikringsomkostningerne. Fordi en højere realkreditrente betyder højere månedlige betalinger (se Sådan beregner du lån ) vil du ende med at betale mere hver måned, hvis du går til LPMI. Den højere betaling skal være mindre end du ville betale, hvis du brugte en separat PMI-afgift hver måned, men der er ingen måde at "annullere" ekstraomkostningerne, da du betaler dit lån .
Fordele og ulemper ved LPMI
LPMI er ikke for alle. Faktisk vil ikke alle kvalificere sig til et lån med LPMI. Typisk skal du have god kredit for LPMI at være en mulighed, og det giver kun mening i visse situationer.
Kortfristede lån: LPMI er mest attraktive for kortere lån. Hvis du planlægger at få et 30-årigt lån og foretage betalinger i årtier, kan du være bedre med en separat PMI-politik. Hvorfor? Igen bruger de fleste LPMI-lån en justeret (højere) realkreditrente, i modsætning til en fastbetaling på forhånd. Den realkreditrente vil aldrig ændre sig, så du bliver nødt til at betale lånet helt for at slippe af med LPMI "premium". Du kan også gøre dette ved at betale lånet ud af dine egne besparelser (lettere sagt end gjort) refinansiere lånet , eller sælge hjemmet og betale gælden.
Til sammenligning kan du se på en selvstændig PMI-politik, som du kan annullere, når du har opbygget tilstrækkelig egenkapital i dit hjem. Efter annullering drager du fordel af en lavere rente - og ikke flere PMI-betalinger - for resten af dit låns liv.
Højindkomst: For dem, der kan blive godkendt til LPMI, er det mest attraktivt for låntagere med høje indkomster. Disse personer og familier kan nyde et større skattefradrag på grund af den højere rentesats (forudsat at de fratrækker boliglånsudgifter ). Folk med lavere indkomster kunne derimod være i stand til at fratrække stand-alone PMI, så LPMI ville ikke medføre yderligere skattefordele. Selvfølgelig bør du altid tale med din skatteforhandler om potentielle fradrag - og endda hvordan du bedst kan strukturere dit realkreditlån . Disse regler ændres med jævne mellemrum, så tjek med en ekspert for opdateringer, før du beslutter dig for noget (og vær forberedt på ændringer, efter du har truffet din beslutning).
Høj LTV: Hvis dit lån til værdiforhold (LTV) er tæt på 80 procent, er LPMI sandsynligvis ikke din bedste løsning, medmindre du planlægger at slippe af med lånet snart (ved refinansiering eller forudbetaling). Næsten 80 procent er du næsten færdig med realkreditforsikring i det hele taget. Hvis du bruger en separat pantforsikringspolitik i stedet, kan du foretage en separat betaling hver måned. Du vil kunne afslutte forsikringen relativt hurtigt, og du vil ikke sidde fast med en højere rente. Husk at der er flere måder at få over 80 procent LTV på:
- Ved at foretage betalinger øger du din egenkapital, og du reducerer din LTV.
- Hvis dit hjems værdi stiger som følge af et stærkt boligmarked eller forbedringer i hjemmet, forbedrer din LTV.
At få din PMI afbrudt tidligt kan kun medføre omkostninger af et par hundrede dollars (for at få en vurdering ). Men refinansiering ud af et LPMI lån kan koste meget mere.
Alternativer til LPMI
Hvis LPMI ikke lyder som den perfekte pasform til dig, kan du prøve flere forskellige tilgange.
Større forskud: Ved at sætte ned mindst 20 procent eliminerer du behovet for at betale PMI. Men mange købere har ikke den mulighed.
Køb din egen PMI: Du kan altid betale for din egen PMI (undertiden kaldet låntager betalt pant forsikring eller BPMI) hver måned. Du har allerede set et par eksempler på situationer hvor almindelig PMI er bedre end LPMI ovenfor.
Piggyback: Du kan også prøve en kombination af lån for at undgå PMI, selvom du skal gennemgå numrene omhyggeligt. En piggyback-strategi, også kendt som et 80/20 lån, er kun en mulighed. Disse lån er ikke så almindelige som de plejede at være, men de er tilgængelige. En piggyback giver dig mulighed for at undgå realkreditforsikring i det hele taget, men dit andet pant vil komme med en højere rente. Hvis du kan betale det andet realkreditlån hurtigt, vil du i sidste ende nyde en lav realkreditrente (som ikke stiger med LPMI) i de kommende år.
Lån med lav nedbetaling: Flere låneprogrammer giver mulighed for små nedbetalinger. FHA lån er fx tilgængelige med så lidt som 3,5 procent nede. Du skal betale for realkreditforsikring, men disse lån kan være bedre egnet til nogle låntagere. VA lån giver mulighed for nul ned , og de kræver ikke nogen realkreditforsikring.