Vigtigst for boligkøbere gør jumbo-lån det muligt at købe dyrere boliger.
Du kan ikke bekymre dig om realkreditmarkederne, men hvis du køber et dyrt hjem, og du ikke gør en betydelig forskudsbetaling, kan et jumbolån være din bedste løsning. Du kan endda få en bedre rente med et ikke-overholdt lån.
Jumbo-Mortgage
Jumbo lån får deres navn fra de store lånebalancer. Forhold til lån, som er det største segment af lån i USA, er lån, der opfylder retningslinjer fastsat af GSE'er. Disse lån beløb for 2017 er begrænset til $ 424,100 i de fleste dele af landet og har yderligere regler om låntager kvalifikation. I nogle højkostede områder går lånegrænserne meget højere for at tage højde for lokale boligmarkeder. For eksempel i Los Angeles County er grænsen på 2017 $ 636.150.
Hvis du vil låne mere end lånegrænsen i dit område, skal du bruge et jumbolån eller en anden kreativ metode til at sikre finansiering.
Jumbo långivere
Banker og andre private investorer udsteder jumbo-lån.
Disse långivere har ikke til hensigt at sælge lånene til GSE'er, så långivere kan designe deres egne godkendelseskriterier. Hver långiver har unikke mål og bekymringer, så alle jumbo låneprogrammer er forskellige. Det betyder, at det er vigtigt at shoppe blandt forskellige långivere, da pris- og godkendelseskriterierne kan variere meget.
Find en långiver, der passer til din økonomiske situation og ejendommen du køber. For eksempel gør nogle långivere det lettere eller sværere at få lån til fritidsboliger, og forskellige långivere har forskellige forskudsbeløb.
Kvalificerende til Jumbo Realkreditlån
Som med ethvert lån skal du opfylde godkendelseskriterier, og jumbo-lån er vanskeligere end konventionelle lån for at kvalificere sig til. Lånene er højere, så långivere er mere selektive på grund af den øgede risiko for udstedelse af jumbos.
Kredithistorie: Du skal have god kredit for at blive godkendt til et jumbolån. En FICO-score på over 700 er et minimum for de fleste købere, men andre faktorer kan berettige en lidt lavere score.
Nedbetaling: Jumbo-realkreditlån kræver typisk nedbetalinger på 20 procent eller mere. Men nogle almindelige jumbo långivere vil arbejde med nedbetalinger omkring 10 procent, og andre annoncere programmer med endnu lavere krav. For at kvalificere sig til et jumbo-lån med en lille forskudsbetaling, skal du have god kredit, stærk indkomst eller betydelige reserveaktiver. Med de fleste långivere øges forskudskravet efterhånden som lånestørrelsen stiger.
Indtægter og aktiver: For disse store lån kræver långivere dokumentation for at bevise, at du har tilstrækkelig indkomst og aktiver til at have råd til ejendommen, du køber.
En konsistent indkomst er bedst. Selvstændige individer har brug for skattehandlinger og yderligere oplysninger om deres virksomheder, og lønmodtagere har brug for W2-formularer. Långivere kan også lide at se reserveaktiver til rådighed til dækning af betalinger i seks til 12 måneder.
Gæld til indkomst: En lav gæld til indkomstforhold er altid nyttig, når der søges om lån. Långivere bruger normalt 43 procent som et mål, men det tal er ikke sat i sten. Især hvis du har betydelige aktiver til rådighed, kan långivere overveje disse aktiver (eller indtjeningen fra disse aktiver) som en del af indkomstberegningen.
Jumbo lån er ikke designet til at hjælpe låntagere med at "strække" og købe mere hus, end de har råd til. I stedet er de økonomisk sikrede låntagere, der køber boliger, der er dyrere end gennemsnittet.
Hvad du betaler
Renteafgifter: Historisk set udgjorde jumbo-lån højere renter end konforme lån.
Risikoen er større, da lånestørrelsen stiger. Plus, at godkende engangslåntagere, der ikke passer ind i ryddelige kategorier, er arbejdskrævende. Men siden realkrisen har private långivere konstateret, at jumbo-låntagere rent faktisk kan være låntagere med lavere risiko, og de kan være rentable kunder på en række måder. Som følge heraf kan satser på jumbo-realkreditlån være lavere end satser på konforme lån. Men med jumbo-størrelse lånebalancer kan du nemt betale mere i renteomkostninger end nogen med et mindre lån til en højere sats.
Jumbo lån er tilgængelige med faste eller variable priser .
Lukning omkostninger: Jumbo lån har lukning omkostninger , ligesom enhver anden boliglån. Appraisationsgebyrerne kan især være højere på grund af specialiserede ejendomme eller køb af store dollars. I nogle tilfælde skal du have to vurderinger for jumbo-lån godkendelse.
Realkreditforsikring: Realkreditforsikring beskytter långivere, når låntagere misligholder et lån. Overholdelse af lån og offentlige programmer kræver typisk låntagere at købe denne forsikring, når de foretager en lille forskudsbetaling, fordi evnen til at inddrive midler i afskærmning er tvivlsom. Men jumbo lån er forskellige. Uanset om du skal betale privat pant forsikring (PMI) på et ikke-overensstemmelse lån, er op til långiveren - nogle giver mulighed for mindre end 20 procent ned uden PMI.
Alternativer til Jumbo Lån
Jumbo-lån er ikke den eneste vej til at købe luksushuse eller ejendomme på varme ejendomsmarkeder. Hvis du ikke er ivrig efter at låne så meget, eller hvis du har problemer med at blive godkendt til et jumbo-lån, kan en anden tilgang være bedre.
Piggyback lån: I stedet for et stort lån kan du bruge en kombination af mindre lån. Disse strategier har gjort et comeback siden realkrisen. Men i modsætning til pre-2008 piggyback lån, skal du nu bevise at du har evnen til at tilbagebetale hvert lån.
- 80/20 lån: Med et 80/20 piggyback-lån får du et "første" pant for 80 procent af ejendommens købspris. Fordi du har et 80 procent lån til værdi (LTV) , undgår du at betale PMI. Det andet realkreditlån dækker de resterende 20 procent af købsprisen.
- 80/10/10: Med en 80/10/10 tilgang får du også et første lån på 80 procent LTV. Du vil dog også foretage en 10 procent nedbetaling, hvilket kun giver 10 procent at låne på et andet pant.
Piggyback-lån løser problemet med at betale PMI, men du låner stadig store summer. For at blive godkendt har du brug for høje kreditscorer, men du kan kvalificere dig med FICO-scoringer i high 600s. Renter på andet realkreditlån tendens til at være højere end satser på første realkreditlån, så dine låneomkostninger kan være højere med denne strategi. Sammenlign disse omkostninger med andre muligheder ved hjælp af en låneberegner eller en afskrivningstabel .
Vær opmærksom på, at nogle piggyback-arrangementer bruger ballonlån . For eksempel kan du blive nødt til at betale en eller begge lån eller refinansiere inden for 15 år.
Bekræft grænser: Før du afgår dig til at bruge et jumbo-pant, skal du kontrollere, at du rent faktisk har brug for en. Jumbo-lån er ikke nødvendigvis dårlige igen, du kan endda få en bedre rente. Men overholdelse af lån eller offentlige programmer kan være bedre egnet til dig. Hvis du er i et omkostningsområde, kan du ofte låne meget mere end "standard" grænsen. Nogle mennesker bruger udtrykket "jumbo" for at henvise til konforme lån i de høje omkostninger, så spørg efter præcisering, når du diskuterer dine muligheder.
Større udbetaling: En simpel måde at undgå at bruge et jumbo-pant er at gøre en større forskudsbetaling. Du behøver bare at komme op med nok til at bringe dit lånebeløb under din lokale konformerende lånegrænse. Med det gjort, har du flere muligheder, og du vil betale mindre interesse med en mindre udlånsbalance. At hæve en betydelig mængde kontanter er lettere sagt end gjort, især da dollarmængderne vokser. Men hvis du har midler til rådighed, kan det være en attraktiv løsning.