En læser spørger: "Vi har endelig fundet det perfekte hus i et kvarter, vi kan lide, men noteringsagenten siger, at huset allerede er solgt. Da vi talte til vores købers agent siger hun, at sælgeren har accepteret et tilbud, men banken har ikke godkendt det endnu. Vi vil gerne tilbyde et højere tilbud. Kan sælgeren acceptere vores tilbud, hvis sælgeren allerede har accepteret et tilbud? Hvor mange korte tilbud kan en sælger acceptere? "
Svar: Det lyder som om det korte salg, du vil købe, er i det, der almindeligvis betegnes som aktiv kort betinget status. Vilkårene for et kort salg, hvor sælgeren har accepteret et tilbud, men banken endnu ikke har godkendt varierer rundt om i landet, men i det væsentlige, medmindre kontrakten siger andet, kan en sælger indvillige i at sælge til kun ét sæt af købere.
Dette betyder ikke, at sælgeren ikke kan acceptere flere tilbud, men de andre tilbud vil sandsynligvis ikke være i første position. Et efterfølgende tilbud accepteret af en sælger er kendt som et back-up tilbud. En sælger kan generelt underskrive mange back-up tilbud og placere dem i enhver ordre, der er behagelige for de involverede parter.
At få en sælger til at acceptere mere end et kort salgstilbud
Du har intet at tabe ved at indsende et tilbud på en aktiv kort salg kontingent notering. Det skyldes, at nogle købere skriver mange tilbud på andre boliger, selv om denne praksis er forvirret af advokater og kan resultere i juridiske konsekvenser.
Når et andet tilbud bliver accepteret for disse typer af købere, trækker køberne deres udestående kontingenttilbud.
Hvis den første køber går væk , vil agenten derefter generelt oplyse køberens agent, hvis køber er i backupposition. Men det betyder ikke, at en køber i denne position nødvendigvis vil være tættere på kort salgsgodkendelse .
Mange banker gør sælgerne i gang, når en ny køber går ind i processen.
En sælger er ikke forpligtet til at acceptere et back-up tilbud til en kort salg. Hvis sælgeren ikke er villig til at acceptere et back-up tilbud, kan du ikke tvinge sælgeren til at underskrive dine.
Kan en sælger sende et andet kortsalgsbud til banken?
Nogle kortsalgsmæglere fortæller deres sælgere at sende kun et kort salgstilbud ad gangen til banken. Men hvad sker der, hvis sælgeren modtager et højere tilbud, som det tilbud du foreslår at indsende?
For at besvare dette skal du læse købekontrakten , specifikt kortsalgetilskuddet. I Californien tillader vores CAR- kortsalgstillæg f.eks. Sælgeren som standard at fortsætte med at markedsføre ejendommen og sende konkurrerende tilbud til banken. Mens sælgeren formentlig ikke kan tvinge den første køber til at annullere kontrakten, er der måder at lægge pres på køberen for at annullere.
Når noteringsagenten forklarer den første køberens agent, at et højere tilbud vil blive sendt til banken, vil markedsføreren generelt spørge køberens agent, hvis køberen ønsker at sidde i escrow i yderligere 30 til 90 dage, mens banken overvejer at acceptere en højere tilbud. I den situation vil de fleste førstegangskøbere, der har indsendt et lavere tilbud, bøje sig, når de indser, at deres tilbud sandsynligvis vil blive bestået af.
Vær forsigtig, når du sender et kort salgskøbsbud over markedsværdien. Hvis dit tilbud er for højt, selvom banken accepterer den korte salg, er oddsene din bankens vurderer vil komme ind med en lavere vurdering. I så fald skal noteringsagenten genforhandle med kortsalgsbanken, og den korte salgsbank er måske ikke villig til at sænke prisen. Det er risikabelt at tilbyde for meget, og du kan vente uger eller måneder kun for at opdage dit lån blev nægtet på grund af en lav vurdering .
Hvorfor en sælger måske vil acceptere et andet kort salgsbud som back-up
En sælger af et kort salg ønsker et grundlæggende udfald. Sælgeren ønsker, at banken accepterer den korte salg. Banker har en tendens til at acceptere kort salg tilbud, der er prissat inden for markedet værdi. Årsagerne til at acceptere et andet kort salgstilbud i backup og at indsende tilbuddet til overvejelse er:
- Måske er den anden køber mere kvalificeret til at købe end den første køber.
- Den første køber er måske ikke 100% forpligtet til at købe den korte salg.
- Den første købers salgspris kan være for lav.
- Sælgeren kan være lettet over at sælge bidrag med en højere salgspris.
- Sælgeren kan eventuelt reducere manglen , hvis den tilbudte pris er højere.
- Sælgers skattepligtige erstatningsansvar kan reduceres med et højere tilbud.