Din långiver kan sende en mangeldom efter afskærmning
Mangelfuldbyrdelser opstår nogle gange efter afskærmning eller kortsalg . Boligejere er ofte overrasket over at modtage dem, og det er normalt fordi de ikke får de rette juridiske eller skatterådgivning på forhånd.
Promissory Notes og realkreditlån
Mangelfuldbyrdelser stammer fra det faktum, at låntageren har misligholdt et løftebrev , ikke pantet. Et løftebrev er et løfte om at betale. Det kan også skabe personligt ansvar, afhængigt af statens love. Personligt ansvar betyder, at långiveren kan gå efter låntagerens aktiver for manglende betaling af et lån.
En pengeseddel er sikret ved enten en tillidsakt eller et pant, afhængigt af finansieringsinstrumentet. Typisk er pant- eller tillidskaden registreret i de offentlige registre, hvor ejendommen er placeret, hvilket giver offentligheden meddelelse om, at boligen har en lien mod det.
Afskærmning
Hvis en pengeseddel ikke betales som aftalt, har modtageren ret til at afskrive på ejendommen, fordi ejendommen er sikkerheden for pengesedlen.
Hvis låntageren ikke bringer de nuværende betalinger eller betaler det eksisterende lån i løbet af afskærmningsperioden, går ejendommen til auktion. Hvis ejendommen sælger til mere end det skyldige beløb, er der ingen mangel; Men det sker sjældent.
Banker får ejendommen i afskærmning, når ingen byder nok til at betale banken.
Banken har også ret til at sælge den for mindre til den højeste byder på auktionen, men generelt foretrækker banker at sælge til en privat fest efter afskærmningen i håb om at få flere penge på det åbne marked.
Kortsalg
Mens et hjem er afventende afskærmning, kan banken acceptere at reducere sine tab. Det giver sælgeren mulighed for at lave et kort salg og accepterer mindre penge end sælgeren skylder på sit lån.
Hjemmet sælger en ejendomsmægler til at finde en køber til den korte salg . Køberen afgiver et tilbud, og hvis banken accepterer det, sælges boligen med tab.
Mangel domme
En mangel er forskellen mellem den primære restbeløb og det modtagne beløb, idet det modtagne beløb er mindre end det skyldige beløb.
Hvorvidt banken kan forfølge en mangeldom efter en afskærmning eller kortsalg, afhænger delvis af, hvorvidt lånekalenderen gør sælgeren personligt ansvarlig for gælden. Nogle stater tillader personlig ansvar .
Mangelfuldbyrdelser i Californien
Den gode nyhed for Californien-låntagere er, at alle købs-pengelån på en-til-fire-boligs bolig er fritaget for mangel på domme.
Hard-money lån i Californien - lån taget ud efter hjemmet blev købt gennem en refinansiering eller et andet pant - kan være underlagt en mangel dom under følgende betingelser:
- Långiveren afskæres under retssager (California Code Civil. Proc. § 726).
- De fleste långivere afskæres gennem en kurator, som ikke giver långiveren ret til at forfølge en mangeldom med en undtagelse (se andre hardpenger- andre realkreditlån nedenfor) .
- En frist på tre måneder gælder for handlinger for mangelafgørelser under en retsafskærmning.
- Hvis det andet pant er hårde penge, og långiveren har mistet sikkerheden for det lån gennem en afskærmning eller kortsalg - hvilket gør sikkerheden for pengesedlen ikke værd, kan modtageren af det andet pant fortsætte en mangeldom (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, effektiv 1. januar 2011, tilbyder mangelbeskyttelse til Californien korte salgssælgere, hvis lånet er i første position. Det gælder ikke for afskærmninger.
Forhandlingssamling
Nogle hard-penge långivere sælger lånesedlen til en investor efter afskærmning for pennies på dollaren. Derefter vil investor forsøge at indsamle gælden.
Selvom en långiver måske har accepteret, siger $ 1000 for et $ 100.000-sekunders realkreditlån gennem et kort salg, frigives sikkerheden for den hårde penge anden gang, men det kan ikke være et lån. En kort sælger som vores læser kan tro, at prøvelsen er forbi, indtil han en dag modtager et telefonopkald, der beder om tilbagebetaling. Når dette sker:
- Indse, at långiver sandsynligvis vil forhandle for en nedsat udbetaling.
- Långiveren kan bede om en ny løfte om at erstatte den gamle pengeseddel. I så fald skal du sørge for, at långiveren sender et "betalt fuldt ud" -brev.
- Hvis långiveren allerede har solgt noten, kan rabatten være større.
- Ikke alle hardpengede pengesedler skal betales kontant. Nogle långivere vil acceptere betalinger.
- Hvis långiveren retter betalinger til en anden virksomhed, skal du indse, at noten kan være blevet solgt til mindre end dets pålydende værdi, og at den nye långiver kan acceptere et endnu lavere beløb som betaling fuldt ud.
- Når noten er betalt i sin helhed, så spørg långiveren om at returnere pengesedlen mærket "Betalt i fuld."
Jeg har ikke tilladelse til at yde juridisk rådgivning og giver kun disse oplysninger til generelle oplysningsformål. Hvis du ønsker juridisk rådgivning eller flere oplysninger, bedes du kontakte en ejendomsadvokat .
Kilde: California Association of Realtors
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.