Grundlæggende om Hybridlån
Hybrid lån kommer i forskellige former, og de er mest populære for boliglån.
De er en "hybrid" (eller blanding) af fastforrentede lån og rentetilpasningslån (ARM) - så får du nogle af fordelene ved hver type lån.
Fastforrentede lån er forudsigelige : Du ved, hvad din rente vil være for lånets løbetid , og du ved altid, hvad dine månedlige betalinger vil være. Et hybridlån giver denne stabilitet i op til 10 år, før tilpasningerne begynder.
Rentetilpasningslån starter typisk med lavere renter, og lavere satser resulterer i en lavere månedlig betaling. Men hvis renten stiger , kan dine månedlige betalinger stige, hvilket er problematisk, hvis du ikke har cash flow til dækning af højere betalinger.
Når de arbejder bedst
Den lavere starthastighed kommer med en vis risiko. Men hybrider kan give mening i den rigtige situation.
Short-timer: Hvis du planlægger at flytte eller refinansiere inden for få år, kan du drage fordel af en lavere sats, før justeringer begynder.
Men hvis planerne ændres, og du holder lånet, kan strategien komme i brand igen.
Forudbetalinger: Du kan reducere din risiko ved at foretage betydelige yderligere betalinger - over og uden for din nødvendige månedlige betaling. Hvis du betaler din lånebalance hurtigt nok, kan du muligvis opveje højere satser og undgå et stort betalingschok.
Lavt satser: Hvis satser bliver sat eller færre lavere, vil du drage fordel af den lavere start sats på lang sigt. Men at forudsige fremtiden er svært, så lav en reserveplan, hvis satser stiger.
Hvordan de arbejder
Hybridlån starter med en sats, der er lavere end et standard 30-årigt fastforrentet realkreditlån, men kursen kan ændre sig efter flere år. Långivere begrænser typisk, hvor meget din rente ændres årligt og over lånets løbetid, hvilket giver en vis beskyttelse, hvis priserne stiger dramatisk.
Eksempel: Antag et lån på $ 200.000.
- Et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med en rente på 4,25 procent vil have en månedlig betaling på $ 983,88 (lær hvordan du beregner månedlige betalinger eller brug et regneark til at gøre det). Den månedlige betaling ændres ikke.
- En 5/1 ARM med en rente på 3,4 procent starter med en månedlig betaling på $ 886,96-en besparelse på $ 96,92 per måned. Efter fem år kan renten og den månedlige betaling øges eller falde.
Fast periode: En hybrid ARM bruger typisk en fast sats i en periode på tre, fem, syv eller 10 år. I løbet af den tid forbliver din oprindelige rente og månedlige betalinger det samme. Når du undersøger hybridlån, fortæller det første nummer, der er angivet, hvor længe den faste periode varer.
Ved anvendelse af den ovenfor beskrevne 5/1 ARM forbliver frekvensen de samme i de første fem år. En 10/1 hybrid pant ville holde den oprindelige sats i ti år.
Justeringstid: Efter den fastsatte periode slutter renten, og det andet nummer i lånets navn fortæller dig, hvor ofte det sker. En 5/1 ARM kan justere hvert (et) år for lånets resterende levetid.
Månedlige betalinger: Hvis renten ændres, ændres din månedlige betaling. Lån betalinger er beregnet til at afbetale din gæld og dække renteafgifter-over det resterende levetid af dit lån . Højere renter kræver højere månedlige betalinger, og det er normalt en uvelkommen overraskelse for låntagere. Men satser kan også falde.
Hvordan ændrer priser?
To nøglefaktorer påvirker din sats. Din långiver begynder med en indeksrate, og tilføjer derefter et spread.
Indeks: Benchmarks og renter i den bredere økonomi påvirker din justerbare sats. Hybridlån er knyttet til et indeks, som giver et udgangspunkt for din sats. For eksempel kan dit lån bruge London Interbank Offer Rate (LIBOR) som indeks. Da denne sats bevæger sig op og ned, kan dit låns rente gå videre med det.
Spread: Långivere tilføjer et beløb kendt som "spread" eller "margin" for at nå frem til din endelige rentesats. Denne ekstra rente afgift giver yderligere kompensation til långivere.
Eksempel: Antag, at du har et hybridlån, der er i justeringsperioden. 1-årig LIBOR er i øjeblikket 2 procent. Spændet på dit lån er 2,25 procent. Dit låns rentesats vil tilpasse sig til 4,25 procent (2 procent plus 2,25 procent).
Rate caps: De fleste hybrid lån grænser eller "cap" hvor meget renten kan ændre sig. Disse caps reducerer risikoen for låntagere ved at forhindre ubegrænsede renteforhøjelser.
- Indledende caps begrænser, hvor meget din sats kan ændres ved din første justering, når du har afsluttet den faste periode. For eksempel, hvis indekset bevæger sig med 3 procent, men du har en 2 procent startkapital, vil din sats kun flytte 2 procent.
- Periodiske caps begrænser, hvor meget kursen ændres ved hver justeringsmulighed. F.eks. Kan prisen muligvis ikke ændre mere end 2 procent hvert år.
- Lifetime caps sætter en maksimal grænse for de samlede justeringer i løbet af lånets løbetid. Hvis satser stiger for at ramme den cap efter blot nogle få tilpasninger, vil satser ikke stige længere fremad.
Hybridlån er tilgængelige fra traditionelle långivere, og du kan også bruge offentlige programmer som FHA og VA lån for at gøre kvalifikation lettere. Statsstøttede lån kan være bedst, hvis du planlægger at lave en lille forskudsbetaling, eller du har problemer i din kredithistorie, men ignorer ikke konvergenslån.
Hvis din kredit har brug for et løft, kan du drage fordel af relativt lave priser i løbet af de første år af et hybridlån, og dine on-time betalinger skal bidrage til at forbedre din kredit . Men kvalificering til en bedre sats ned ad vejen garanteres aldrig, især hvis satser stiger kraftigt.