Første skridt i en California Short Sale
For at komme i gang skal du planlægge din strategi og svare på nogle få spørgsmål.
Der er mange forskellige typer kortsalg . Du behøver ikke at kende alle typer kortsalg, så længe du kan besvare følgende spørgsmål:
- Hvem er din långiver? Ikke alene er din långiver vigtig, fordi det afgør, hvordan dit korte salg er behandlet, men du skal finde ud af, om långiveren er serviceren eller investor. Det er investor, der i sidste ende vil godkende dit korte salg, medmindre din långiver har udpeget myndighed .
- Har du en økonomisk trængsel? Hvis ja, skal du skrive et modgangsbrev . Hvis du ikke har en økonomisk trængsel, så håber du bedre, at din långiver er Bank of America, og at du vil kvalificere dig til et Cooperative Short Sale eller HIN-incitamentet. De fleste långivere i Californien vil gerne se en sælger kan dokumentere en økonomisk trængsel. En undtagelse er ofte lavet med Fannie Mae, hvis en sælger er kriminel et bestemt antal dage kombineret med en lav FICO-score.
- Er dit lån et statslån? Statslån omfatter lån, der ejes af en statsstøttet enhed (GSE) som Fannie Mae eller Freddie Mac. Reglerne er forskellige for et GSE-lån. Hvis dit lån er FHA eller VA, tager disse typer af lån længere tid at behandle og godkendes i en to-trins proces.
- Er du kvalificeret til en HAFA kort salg? Nogle typer af HAFA-kortsalg som dem gennem Bank of America kan tage meget lang tid. Tidsrammerne afsagt af regeringen følges sjældent. Jeg har haft Bank of America HAFA-salget tager i gennemsnit fra 6 måneder til 12 måneder for at behandle. Den eneste fordel ved en HAFA-kortsalg i Californien er den $ 3.000 en sælger modtager ved lukning, men en sælger modtager kun de penge, hvis sælgeren er bosat i ejendommen.
Hvis du vil lave en HAFA-kortsalg, er processen klar for en Fannie Mae HAFA-kortsalg og en Freddie Mac HAFA-kortsalg over en regelmæssig kort salg, fordi de igen er offentlige sponsorerede enheder. Der er ingen ARASS til en Freddie Mac HAFA kortsalg, hvilket betyder at du skal få forhåndsgodkendt, inden du sender et tilbud.
Ikke nogen agent kan håndtere en HAFA kort salg. Du bør kun arbejde med en certificeret og erfaren HAFA-korthandler, hvis du beslutter dig for at forfølge en HAFA-kortsalg.
Få en ansvarlig frigivelse til en California Short Sale
Der er ulemper og positive aspekter ved overgangen i juli 2011 af California SB 458 . På nogle måder har restriktionerne gjort nogle andre långivere mere tilbageholdende med at godkende en kort salg.
På plussiden forhindrer loven dog en bank fra at kræve, at en sælger yder et bidrag som en betingelse for kort salgsgodkendelse.
SB 458 ændrer California Civil Code 580 ved at tilføje afsnit e. California Civil Code 580e siger, at en bank skal frigive en sælger fra personlig ansvar, hvis banken godkender et kort salg. Det er ligegyldigt, om:
- Hjemmet er en personlig bolig eller en udlejning
- Låne er hårde penge eller købe penge
- Lånet er i første, anden eller tredje position
Gør ingen forskel overhovedet. Enhver långiver, der godkender et kort salg for 1 til 4 enheder i Californien, skal frigive sælgeren for ansvar og kan ikke forfølge en mangeldom . Selvfølgelig kan love ændre sig. Så det er klogt at få et kort salgsgodkendelse brev, der indeholder specifikke verbiage afkald manglen eller frigive sælgeren.
Skatter på en California Short Sale
Hvis lånet er en refinansiering, bør sælgere få skatterådgivning fra en kvalificeret skattefaglig. Det skyldes, at en refinansiering for rente og sigt behandles forskelligt i skatteformål end en refinansiering, der er en udbetaling af refinansiering. At gratis penge på tidspunktet for en refinansiering kan blive skattepligtig ved salg, selv ved en kort salg, under visse betingelser.
Realkreditlovgivningen fra 2007 er en føderal lov. Det fritager personlige boliger op til et vist maksimumsbeløb fra beskatning. Det er ikke en California lov. I årevis har California statslov afspejlet den føderale lov. Hvorvidt Californien loven vil fritage en sælger fra statsskatteafgifter for realkreditgæld er et svar bedst besvaret af en skattekonsulent. Det skyldes, at selv om en sælger er diskvalificeret, er der andre undtagelser, der kan gælde.
Desuden udstedes pantbreve udstedt i 2013 sælgere af 1 til 4 enheder i Californien fra beskatning på både føderalt og statsligt niveau.
Hvis du ønsker juridisk og skatterådgivning til en kortfristet salg i Californien, bedes du kontakte en enhed, der er licenseret og kvalificeret til at give dig det råd. Ejendomsmæglere kan ikke yde juridisk og skattemæssig rådgivning.