Placering betyder noget for købere, især på køberens markeder, når valgene er rigelige på grund af overskydende beholdning. Købere vil passere et hjem i en dårlig placering til fordel for et mindre ønskeligt hjem på en god placering.
Eksempler på dårlige steder for et hus
Nogle kvarterer kan opfattes i offentlighedens øjne som værende et dårligt område, selv om boliger i et "dårligt kvarter" måske er placeret på tværs af gaden fra et såkaldt ønskeligt område. Dårlige steder påvirker værdien af hjemmet, som kan variere med titusinder til hundrede tusinde dollars. At eje et hjem nær nogen af disse følgende typer steder er ofte skadeligt for din markedsværdi :
- Hovedgader med stor trafik
- Jernbanespor
- Erhvervsejendomme
- Industrielle ejendomme
- Lejlighedskomplekser
- Udstyrsstrukturer som affald, el- eller atomkraftværker
- Kirkegårde
- Støjforurening fra nærliggende lufthavne eller motorveje
- Affald, lossepladser og genbrug
- Skoler
- Regeringens boliger eller offentlige bygninger
- Sports arenaer
- Vindforurening som lugt fra nærliggende gårde eller fabrikker
Overvinde indsigelser mod dårlige steder
Den bedste måde at overvinde en indsigelse på er generelt ved hjælp af hjemme prissætning .
For eksempel, da jeg spurgte en sælger, der havde tre strejker imod hende:
- På en travl gade
- Nær kommercielle bygninger
- På tværs fra en kirkegård
hvorfor hun købte huset i første omgang, sagde hun, "Pris. Det var den billigste Land Park hjem til salg på det tidspunkt." Så vi underskrev en noteringsaftale , der satte hjemmet på markedet til en pris under konkurrerende lager.
Det solgte endelig efter 90 DOM .
En anden Land Park-køber nægtede at købe et hjem, fordi hjemmet næste dør havde brug for et nyt tag og et udvendigt malingjob. Jeg talte til en nabo, der kunne sikre en forpligtelse fra husholdningsudlejeren til at male og reroof.
Det er nogle gange nyttigt at fremme fordelene ved bestemte steder. For eksempel:
- Kirkegårde er generelt meget stille.
- At bo tæt på en skole for en ung familie betyder, at du kan holde øje med dine børn.
- Indbrud sker normalt ikke på gader med stor trafik og aktivitet.
Dårlige layouter
Hvis dit hjem er beliggende i et ønskeligt område, kan andre faktorer som et dårligt layout slukke købere. Ikke alle dårlige layouter kan let afhjælpes og betragtes ofte som en uhelbredelig defekt. Hvis det ville koste mere at rette op, end du ville modtage i bytte for din ekstraværdiindsats, kan det være bedre at sælge for mindre eller tilbyde en remodelingskredit til køberen. Her er eksempler på et dårligt layout:
- Smalle døråbninger og haller
- Indvendige trapper vender mod en indgang
- Hall overfor en indgang
- Tilstødende soveværelser
- Soveværelser beliggende på separate niveauer
- Spisestue midt i hjemmet
- Soveværelser adgang fra stue eller familieværelser
- Gæstebadeværelse i en ubehagelig beliggenhed
- Hakket placering af værelser uden strømning
- Øverste etage soveværelser med trapper i centrum
Disse typer boliger sælger til mindre end omkringliggende boliger med mere ensartede layouter af tilsvarende kvadratmønstre. Mange hjem af denne art i attraktive Sacramento kvarterer lander i hænderne på flippers, der har visionen og ekspertisen til at ændre layoutet og videresælge ejendommen med et højt overskud.
Beskadigede boliger med udskudt vedligeholdelse
Entreprenør eller håndværker specials er vilkår jeg bruger, når der henvises til fixer øvre hjem . Desværre er det til tider den bedste løsning at rive ned i hjemmet, sælge det til meget værdi eller give køberen en lukkekredit for at gøre tåren nede efter lukningen.
Hjemme, der kræver meget arbejde, vil ikke sælge for samme beløb som sammenlignelige boliger, der ikke kræver arbejde. Købere vil nægte at betale den øverste markedsværdi for boliger med udskudt vedligeholdelse.
Desuden kræver de fleste købere et ekstra incitament som kompensation for uforudsete problemer.
For eksempel vil et hjem, der kræver $ 50.000 arbejde blandt hjem, der sælger for $ 300.000, ikke styre en pris på $ 250.000. Sådan fungerer det ikke. En entreprenør, siger, hvem planlægger at videresælge hjemmet i fast tilstand, vil forvente en rimelig fortjeneste og vil medvirke i omkostningerne ved videresalg ved køb også. Det betyder, at hjemmet sandsynligvis vil sælge for mindre end $ 200.000.
Nogle gange vil en køber købe et hjem for at rette op, fordi køberen forventer, at renoveringen skal være et kærlighedsarbejde. Men disse hjem sælger typisk for lidt mere på grund af placering. Det betaler sig at være rimeligt i din prisfastsættelse, når dit hjem har fejl, som du ikke er villig til at adressere.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.