Eller foretaget en slags reparation, der var en forbedring, restaurering eller tilpasning, hvor en væsentlig del af ejendommen eller udstyret blev revet ned og erstattet.
Hvad vi har her er en mulighed for at gøre en delvis disposition af den gamle ejendom og kapitalisere den nye ejendom.
Vi vil fortælle dig om ideen og matematikken bag partielle dispositioner og give dig et eksempel at arbejde med.
Ideen: Hvis vi skal udskifte den, kan vi bortskaffe den gamle og kapitalisere den nye ejendom
Forestil dig et tag. (Ja, det er et af de eksempler, som IRS giver i sine endelige bestemmelser, og det er nemt for os at forestille os, så det er det eksempel, vi skal holde fast ved.) FYI for den fulde tekst af disse regler, se TD 9689 , Vejledning vedrørende bortskaffelse af materielle afskrivningsberettigede ejendomme. (Hidtil er dette det eneste sted online for at finde den fulde tekst af 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Så vi har en klient, der har en udlejnings ejendom. Klienten erstatter taget. Det gamle tag kommer af og materialerne genanvendes eller kasseres. Det gamle tag er ikke mere, men prisen på taget er inkluderet i prisen for hele bygningen. Tilbage, da klienten købte ejendommen, betalte klienten en pris, og prisen var for jorden og bygningen, og taget var bestemt en del af bygningen. Så koster det gamle tag sig i bygningskostnaden, som bæres på kundens afkast og afskrives over 27,5 eller 39 år (for henholdsvis bolig- eller erhvervsejendomme).
En delvis disposition betyder, at vi udtrækker omkostningerne ved det gamle tag fra bygningskostnaden, afhænder det gamle tag og kapitaliserer og begynder at afskrive det nye tag. Giver mening?
Der kommer til at være masser af matematik involveret
"Jeg har ikke tid til matematik," sagde en CPA i begyndelsen af april. Forståelig.
Lad os fokusere på det gode, det gør vores klient. Gælder vi det gamle tag? Ja. Og sælger vi det? Nej. Så der er ingen brutto provenu fra salget. Så gevinsterne på dispositionen vil have nul fortjeneste minus det resterende omkostningsgrundlag, hvilket betyder, at vi har tab. Det er et negativt indkomstnummer, der bliver båret til forsiden af 1040 . Og negative indtægtstal gør hvad? De sænker totalindkomsten, lavere justeret bruttoindkomst, lavere skattepligtig indkomst og nedsat skat.
Men vent, der er mere. Tab reducerer indkomst, og det betyder, at indkomst reduceres med henblik på at måle passive aktivitetsforløb og måle ting som nettoinvesteringsskatten , den ekstra Medicare-skat, den alternative minimumskat og en lang række andre indkomstfølsomme beregninger. Så hvis du ikke har tid til at lave matematikken, skal du udvide og gøre matematikken, når du har lidt hjerne tid. Det vil gavne kunden nu og i fremtiden.
Vil det være til gavn for klienten i fremtiden? Ja, fordi se på de akkumulerede afskrivninger. Når vi afhænder et delvist aktiv, fjerner vi både omkostninger og akkumulerede afskrivninger fra det oprindelige aktiv. Vi får et aktuelt fradragsberettiget tab nu. Og ved at reducere mængden af akkumulerede afskrivninger har vi mindre afskrivninger at genoptage, hvis og hvornår ejendommen sælges i fremtiden.
Aldrig passere en mulighed for at spare penge to gange.
Trinnene i et nøddeskal
- Mål omkostningerne ved erstatningsejendommen
- Brug denne pris til at arbejde bagud for at måle den historiske pris for den oprindelige ejendom.
- Vi har brug for en forandringshastighed.
- Ved brug af ændringshastigheden reduceres nutidens pris til historisk pris.
- Segregeringsgrundlag og afskrivninger.
- Kassere det delte aktiv: beregne gevinst eller tab.
- Aktiver og begynde at afskrive det nye aktiv.
Eksempel
En skatteyder har en boligudlejningsejendom. Her er de relevante fakta:
Skatteyder køber huset og lejer det ud | |
Placeret i servicedato for huset: | 09/01/2011 |
Bygningens omkostninger (ikke jord): | $ 250.000 |
Tidligere afskrivninger (ultimo 2013): | $ 20.833 |
Skatteyder erstatter taget | |
Tag er sat i drift på | 2014/11/01 |
Omkostninger til det nye tag: | $ 12.000 |
Trin 1: Mål omkostningerne ved udskiftningsejendommen
Dette er $ 12.000 for det nye tag, i eksemplet ovenfor. Hvor kommer dette nummer fra? Klienten gav mig alt bevis på betaling og fakturaer til tagdækkerne. Vi tilføjede udgifterne. (Selvfølgelig giver udgifterne sjældent op til en rund figur, som de tolv tusinde ovenfor. Jeg holder mit eksempel nemt at forstå.)
Trin 2: Mål de historiske omkostninger for den oprindelige ejendom
For at adskille de oprindelige omkostninger til taget (eller en hvilken som helst anden del af bygningen, som vi ønsker at gøre en delvis disposition), siger IRS at vi kan bruge "enhver rimelig metode" til at bestemme de oprindelige omkostninger så længe metoden er " konsekvent anvendt på alle dele af samme aktiv" (statskassens forskrifter 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Så hvad er rimelige metoder?
- Kun til genoprettelser skal du bruge producentprisindeksmetoden.
- Allokere omkostningerne til det oprindelige aktiv baseret på et forhold mellem udskiftningsomkostningerne for den delvise disposition til udskiftningsomkostningerne for hele aktivet.
- Cost segregation studie.
- Skatteydernes optegnelser.
"Typisk ses vi Producer Price Index Rollback-metoden", siger Phil Zaman , en certificeret offentlig revisor, som leder læringsprogrammerne hos CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Producentprisindeksmetoden virker "kun til restaureringer", forklarede Zaman. Vi "kan ikke bruge det til forbedringer / forbedringer eller tilpasninger."
"Rabattering er som sammensætning for interesse, men omvendt," forklarede Zaman. Han sagde også, at rabatmetoden er "mest mål for de officielt sanktionerede" metoder, der er skitseret i Treasury Regulations section 1.168 (i) -8.
En anden metode, Zaman sagde, er at tage erstatningsomkostningerne til komponenten og opdele ved udskiftningskostnaden for hele aktivet. Dette resulterer i et forhold, der derefter multipliceres med den oprindelige pris for hele aktivet.
En tredje metode er at ansætte fagfolk til at foretage en cost segregation undersøgelse, hvilke skatteydere "kan gøre til enhver tid," Zaman sagde.
Endelig kan skattepligtige, der faktisk har bygget aktivet, bruge deres egne poster til at bestemme omkostningerne for hver komponent.
Trin 2A: Find rabatkursen ved hjælp af producentprisindekset
For det første kan vi enten bruge producentprisindekset for færdige varer eller dets efterfølger, producentprisindekset for endelig efterspørgsel .
- Disse indekser findes på Bureau of Labor Statistics data websted.
- http://www.bls.gov/data/
- Så rul ned til, hvor det står Priser - Producent .
- Se derefter under det afsnit, hvor det står Commodity Data including "headline" FD-ID indekser .
- Se nu til højre og klik på Topvalg (ikonet med stjernen).
- Dette giver os forskellige indekser, hvorfra vi kan vælge.
- "Generelt bruger du enten den endelige efterspørgsel eller færdigvarer (hverken sæsonkorrigeret)", siger Zaman.
- Så vælg enten Endelig efterspørgsel - WPUFD4.
- Eller vælg Færdigvarer - WPUSOP3000.
- Det endelige efterspørgselsindeks starter fra november 2009 og går fremad.
- "Færdigvarer (WPUSOP3000) går tilbage til 1947," siger Zaman.
- "Du kan justere de år, der vises øverst på siden," påpeger Zaman.
- Zaman advarer yderligere, at du måske vil arbejde med kun et sæt af indekser.
Kopier de relevante PPI-data og indsæt det i et regneark.
Til reference er her de to datasæt, som vi skal arbejde for vores eksempel.
Tabel 1. Producentprisindeks - Commodities Final Requand (WPUFD4) | ||||||||||||
År | jan | februar | mar | april | Kan | juni | juli | august | september | oktober | november | december |
2011 | 103,4 | 104,2 | 105,2 | 105,9 | 106,1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107,1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108.3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108,8 | 109,1 | 109 | 108,8 | 109,2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabel 2. Producentprisindeks - Varer færdigvarer (WPUSOP3000) | ||||||||||||
År | jan | februar | mar | april | Kan | juni | juli | august | september | oktober | november | december |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189,1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200,3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Fodnoter: Hvis du ser (R) ved siden af et indeks, betyder det, at nummeret er blevet revideret. (P) betyder Preliminær. "Alle indekser er underlagt revision fire måneder efter original offentliggørelse," siger BLS.
Nu skal vi finde diskonteringsrenten.
Lejehuset blev oprindeligt sat i drift den 1. september 2011. Vi fremhæver med fed skrift (over) indekserne for den dato.
Taget blev taget i brug den 1. november 2014. Ligeledes fremhæver vi med fed skrift indekserne for den dato.
Her er matematikdelen. Vi finder den procentvise ændring mellem de to indekser. Lad os starte med PPI-Commodities Final Demand (Tabel 1). Matematikken går som denne:
Indeks ved brugsdato for restaurering | 110,9 | November 2014 |
Indeks ved brugsdato for den oprindelige komponent | 106,6 | September 2011 |
Procentændring mellem de to indekser | 0,040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Udtryk dette som en procentdel. | 4,0338% |
- Ved brug af PPI-Commodities Final Demand har jeg en ændringshastighed (R FD ) svarende til 4,03%.
Lad os gøre det samme, denne gang for PPI-Commodities Finished Goods (tabel 2).
Indeks ved brugsdato for restaurering | 198,1 | November 2014 |
Indeks ved brugsdato for den oprindelige komponent | 192,6 | September 2011 |
Procentændring mellem de to indekser | 0,028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Udtryk dette som en procentdel. | 2,85566% |
- Ved hjælp af PPI-Commodities Finished Goods har jeg en ændringshastighed (R FG ) svarende til 2,86%.
Vi har nu fundet to forskellige diskonteringsrenter (R FD og R FG ). Da IRS giver os mulighed for at bruge en rimelig metode, skal jeg finde ud af, hvilken metode der vil være mest rimelig for min klient. (Vi gør det i trin 4 nedenfor.) Når vi først har valgt, hvilket indeks der skal bruges, noterer vi det i klientens permanente fil, så vi vil huske at bruge den samme metode, når vi foretager yderligere partielle dispositioner på samme leje ejendom.
Vi er nu færdige med trin 2A.
Trin 2B: Brug af ændringshastigheden, reducer nutidens omkostninger tilbage til dens historiske omkostninger
Der er to matematisk tilsvarende måder at beregne rabatten på.
- Opdele udskiftningskostnaden med 1 + R; eller
- Multiplicere udskiftningsomkostningerne af PPI for den måned, der oprindeligt blev sat i drift, og opdele af PPI for de måneder, den blev udskiftet.
Begge skal resultere i det samme svar. For kortfattet vil jeg kun vise dig den første metode.
Udskiftningspris (RC) = $ 12.000
Ændringshastighed (R) er enten R FD = 4,03% eller R FG = 2,86%
Hvis R = R FD = 4,03% | Hvis R = RFG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104.03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Historiske omkostninger ved det oprindelige tag er | $ 11.535 | $ 11.666 |
Så hvad siger vi her? Ud af bygningens samlede omkostninger (oprindelig 250.000), er der afsat 11.535 $ eller 11.666 USD til det oprindelige tag. Vi baserer dette på at tage de faktiske omkostninger til at erstatte taget ($ 12.000) og diskontere denne pris tilbage ved hjælp af en af to foranstaltninger i Producentprisindekset. Hvilken metode vil være bedre for vores klient? Vi finder ud af det i trin 4.
Trin 3: Segregate Basis og Afskrivninger
Målet her er at adskille det oprindelige aktiv og dets afskrivninger i to aktiver. På den måde kan vi bortskaffe en og holde den anden.
Jeg viser dig resultaterne først, og så snakker vi gennem, hvordan du gør det.
Segregeringsgrundlag og afskrivninger, hvis vi bruger R FD = 4,03% | ||
Asset | Ujusteret grundlag | Tidligere afskrivninger (ultimo 2013) |
Originalbygning | 250.000 | 20,833 |
Efter adskillelse: | ||
Bygning (mindre gammelt tag) | 238.465 | 19.872 |
Gammelt tag | 11.535 | 961 |
Nyt tag | 12.000 | n / a |
Segregeringsgrundlag og afskrivninger, hvis vi bruger R FG = 2,86% | ||
Asset | Ujusteret grundlag | Tidligere afskrivninger (ultimo 2013) |
Originalbygning | 250.000 | 20,833 |
Efter adskillelse: | ||
Bygning (mindre gammelt tag) | 238.334 | 19.861 |
Gammelt tag | 11.666 | 972 |
Nyt tag | 12.000 | n / a |
Bemærk: Basis- og afskrivningsstallene for bygningen (mindre gammelt tag) plus det gamle tag tilføjer tallene for den oprindelige bygning. (Det vil sige 238.465 + 11.535 = 250.000 for basen og tilsvarende 19.872 + 961 = 20.833 for den tidligere afskrivning, i diagrammet ved anvendelse af R FD ovenfor.) Vi har ikke tabt noget grundlag eller nogen afskrivning. Vi har kun opdelt det oprindelige beløb i to separate aktiver.
Hvorfor er tidligere afskrivninger gennem udgangen af 2013? Fordi vores skatsoftware vil beregne afskrivningerne for 2014, når vi har indført aktiverne korrekt.
Hvordan får man disse tal? Første linje, der vedrører den oprindelige bygning, der kommer fra vores skatteprogram eller fra kundens afskrivningsplaner i deres afkast for sidste år.
Grundfiguren for det gamle tag: Vi har brug for det matematik ovenover. Bemærk den 11.535 figur for det gamle tag. Dette er R FD ovenfra. Vi kunne også bruge R FG .
Grundlaget for bygningen mindre tag: Vi tog det oprindelige grundlag og fratog det gamle tag.
Afskrivningstallene for bygningen mindre gammelt tag og til det gamle tag: Der er to metoder til at finde ud af det. Der er William's metode. Og der er Phil Zamans metode. William's metode går som denne:
- Opdel den historiske pris for det gamle tag med den samlede oprindelige pris for at få en procentdel,
- Multiplicér derefter det med de oprindelige afskrivningsstal for at finde de afskrivninger, der tilskrives den udskiftede komponent.
Og Zamans metode? Beregn afskrivninger for bygningen med mindre gammelt tag og til det gamle tag.
Jeg har beregnet det begge veje. Ved hjælp af min metode fik jeg $ 961.23 afskrivninger tilskrives det gamle tag. Ved hjælp af Zamans metode fik jeg $ 961.24 afskrivninger tilskrives det gamle tag. Så efter afrunding resulterede begge i samme svar: $ 961. Mens min metode fungerer godt, fordi vi kan lave matematikken i et regneark, tror jeg, at Zamans metode er teknisk den korrekte måde at gøre dette på.
- Her er en praktisk afskrivningsberegner, jeg fandt på internettet, mens jeg undersøger denne artikel. Bogmærke dette, da det vil komme til nytte mere end én gang.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Trin 4: Beregn gevinst eller tab på delvist disposition
Her er resultaterne, og så går vi ind i detaljerne.
Hvis R = R FD = 11.535 | |||
Brutto provenu | -0- | (materialer blev skrabet) | |
Omkostningsgrundlag for komponent | 11.535 | ||
Mindre forudgående afskrivninger | (961) | ||
Mindre nuværende afskrivninger | -0- | Lad os antage nul for nu | |
Justeret grundlag | 10.574 | ||
Gevinst eller tab | (10.574) | ||
Hvis R = R FG = 11.666 | |||
Brutto provenu | -0- | (materialer blev skrabet) | |
Omkostningsgrundlag for komponent | 11.666 | ||
Mindre forudgående afskrivninger | (972) | ||
Mindre nuværende afskrivninger | -0- | Lad os antage nul for nu | |
Justeret grundlag | 10.694 | ||
Gevinst eller tab | (10.694) | ||
Bemærk: Jeg ignorerer afskrivninger for indeværende år. Hvorfor? For vores umiddelbare formål lige nu skal vi finde ud af, hvilken rabatmetode der vil fungere bedre for vores klient. Og det kan vi gøre i et regnearksprogram. Når vi laver den faktiske gevinst / tabsberegning, beregner vores skatsoftware det nuværende års afskrivninger og sætter det på de rigtige steder.
Kig på de to resultater. Afhængigt af hvilken metode vi vælger til diskonteringsrenten (R), har vi tab enten på $ 10.574 (ved brug af Final Demand-indekset) eller på $ 10.694 (ved brug af indekset Færdigvarer). Hvilket vil være bedre for denne særlige klient? Tabet på $ 10.694.
Jeg laver en note i klientens fil, som vi valgte at bruge PPI-Commodities Finished Goods til beregning af delvise dispositioner på denne lejebolig. Og nu overfører jeg de relevante beregninger (ved hjælp af R FG ) til skatteprogrammet.
Lad os nu tænke på, hvad der foregår. Finished Goods Index resulterede i et bedre resultat for denne særlige kunde. Er der en måde, jeg kunne have spyttet op i beslutningsprocessen, så jeg ikke behøvede at gøre så meget matematik? Jeg bemærker, at (R FD ) er 4,03%, og (R FG ) er 2,86%, over den relevante tidsramme i dette eksempel. Færdigvareindekset, der havde en lavere forandringshastighed, resulterede i et større historisk grundlag og et større tab. Jeg hypoteser, at den ændring, der er lavere, vil resultere i et større historisk grundlag og dermed et større tab. Jeg vil fortsætte med at køre beregningerne begge veje indtil jeg finder ud af om dette er en sand sætning eller ej.
Lad os sætte dette helt i orden
Vores klient erstattede taget på hans udlejnings ejendom. Det kostede $ 12.000 at sætte på det nye tag. Vi har beregnet, at prisen på det gamle tag var $ 11.666 ved at diskontere udskiftningsprisen ved producentprisindekset. I dette scenario har PPI for færdige varer været den mest fordelagtige diskonteringsrente. Ved hjælp af den historiske pris adskiller vi basis og afskrivninger i forbindelse med det gamle tag fra bygningen. Vi holder resten af bygningen på bøgerne og afskriver som normalt. Vi bortskaffer det gamle tag, hvilket medfører et tab på $ 10.694. Vi tilføjer det nye tag til det faste aktivafsnit af vores skatteprogram og begynder at afskrive det.
Hvordan fungerede dette for vores klient? Ikke alene fik vores klient et tab på $ 10.694 på side 1 af Form 1040, men det reducerede også hans indkomst for de begrænsede passive aktiviteter, hvilket igen øgede, hvor meget et passivt tab blev trukket i år. Denne øgede passiv aktivitet tab reducerede yderligere hans indkomst. For en kunde i 28% skatkonsollen kan vi forvente, at skattebesparelsen fra en delvis disposition er 10.694 x 28% = $ 2.994. Men fordi vi sænket indkomsten nok til at tage mere passive aktivitetsforløb, virkede de faktiske skattebesparelser sig til omkring 4.000 dollars.
Så hvis du tænker, dreng, er det helt sikkert en masse matematik. Måske vil du lægge ekstra penge i din klients lomme motiverer dig til at afbrænde dit regneark og knuse nogle tal.
Yderligere læsning på emnerne om afledning af reparationer, delvise dispositioner og det nye "reparationsreglement":
- For mere detaljer om partielle dispositioner, se Steve Nelson's artikel, Partial Dispositions og The New Tangible Property Regulations om Evergreen Small Business .
- For en oversigt over "reparationsreglementet", se min artikel, fradragsreparationer og vedligeholdelsesudgifter.
- IRS forlænger tid til at foretage sene delbesiddelsesvalg (Parker Tax Publishing, 29. september 2014).
- Et indgående udseende: IRS-udgivelser Detaljerede ofte stillede spørgsmål Forklarer reparationsforskrifter (Parker Tax Publishing, 14. marts 2015).
- Materielle ejendomsforskrifter - Reparation af Regns Vejledning og Ressourcer (AICPA.org).
- Hvilke skatteydere skal vide for at overholde de endelige materielle ejendomsforskrifter ( Skatteadviseren, AICPA.org, 1. april 2015).
- Endelige sæt af reparationsreg. Udstedt ( Skatteadviseren, AICPA.org, 1. november 2014).
- Regs. Govern dispositioner af afskrivningsberettigede ejendomme (Journal of Accounting, 13. august 2014).
- Sidste skat år til krav tab på pre-2014 partielle dispositioner (Moss Adams, november 2014).
- TD 9689, Vejledning vedrørende bortskaffelse af materiel afskrivelig ejendom (IRS.gov)
- Offentliggørelse 544, Salg og Anden Disponering af Aktiver (IRS.gov)