At aktivere dit hjem i et leje kan medføre et skattemæssigt tab
Ved advokat Julian Block
De fleste vil fortælle dig, at det er umuligt eller ikke tilladt at afskrive boligtab på et personligt opholdsophold, men de ville være forkerte. I almindelighed forbyder IRS-skattelovgivningen ethvert fradrag for tab ved salg af en hovedbopæl. Det tillader dog flere undtagelser for at afskrive boligtab på en personlig bolig.
For eksempel tillader loven et fradrag for tab ved salg af en personlig bolig, der er omdannet til lejebolig.
Men det begrænser mængden af afskrivningen. Ingen fradrag for eventuelle fald i værdi før du begynder at leje.
Udgangspunktet er ejendommens (1) justerede grundlag på tidspunktet for konvertering eller (2) fair markedsværdi på tidspunktet for konvertering, alt efter hvad der er lavere. Når du har bestemt det laveste af (1) eller (2), skal du øge det beløb, der afspejler lejeperiodens kapitalforbedringer, der øger værdien. Dernæst trække lejebeløbet fradrag for afskrivninger. Hvad du endelig kommer til, er ejendommens justerede grundlag på salgstidspunktet. Når du sælger, er hætten på dit tabsafdrag det beløb, hvormed salgstidspunktet overstiger salgsprisen.
På et surt ejendomsmarked kan ejendommens justerede grundlag på salgstidspunktet være væsentligt lavere end dets oprindelige omkostninger. Som hovedregel begynder grundlaget som den oprindelige omkostning, herunder eventuelle gældsforpligtelser som f.eks. Et første eller et andet realkreditlån plus tilpasninger op eller ned.
Juster opad for at afspejle udløb for visse afregnings- eller lukningsomkostninger forbundet med køb, såsom juridiske gebyrer og / eller forbedringer. Juster nedad for størrelsen af gevinsten fra salget før 7. maj 1997 af et tidligere ejet hjem, hvor skat blev udskudt. Alle disse justeringer af dit oprindelige omkostninger resulterer i dit justerede grundlag.
Et eksempel: I 2001 køber du din første personlige bolig for $ 200.000. I 2003 flytter du ud af huset og lejer det. På det tidspunkt bestemmer du, at dets rimelige markedsværdi er $ 180.000. Derefter tager du afskrivningsfradrag på $ 20.000 og sælger ejendommen til $ 150.000.
Du tror måske, at dit tab er $ 50.000 - forskellen mellem den oprindelige pris på $ 200.000 og salgsprisen på $ 150.000. Men IRS begrænser dit tab til kun $ 10.000 - det beløb, hvormed den $ 160.000 justerede salgspris på 160.000 kr. (Fair markedsværdi på 180.000 dollar på tidspunktet for konvertering minus lejeperiodens afskrivning på $ 20.000) overstiger salg på $ 150.000 pris.
Når lejeperioden er for mindre end et år, kan IRS hævde, at et tab bør afvises med den begrundelse, at sælgerens omstilling af boligen til lejebolig var midlertidig og ikke permanent. Dens retningslinjer for hjemmet sælgere advarer om, at "du har ikke ændret dit hjem til lejebolig, hvis du midlertidigt udlejer dit gamle hjem, før du sælger det." Retningslinjerne for hvad der er midlertidigt og hvad der er permanent er dog ikke det sidste ord. De afspejler kun den officielle IRS-stilling i et spørgsmål og er ikke bindende for domstolene.
I henhold til retningslinjerne vil ikke IRS betragte en personlig bolig, der er blevet konverteret til lejebolig "hvis du placerer dit hjem med en ejendomsmægler til leje eller salg, og det er ikke lejet." Oversættelse: Du skal rent faktisk udleje hjemmet, før du kan tage tabsafdrag. Denne begrænsning er blevet opretholdt af domstolene.
Hvis du er i tvivl, skal du altid tjekke med en professionel skatteregnskab eller CPA, før du hævder hjemmeabsorptioner på en personlig bolig. Kontroller også med IRS at sikre, at du overholder nye skattelove, som ændres hvert år. Ejendomsskatter i nogle stater som Californien er nu begrænset til et maksimumsafdrag på $ 10.000 under Trumps 2018 skattelovgivning.
Julian Block er en skatteekspert fra Larchmont, New York.
Redigeret af Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.