Spørgsmål: Hvad er en Equator Short Sale?
En læser spørger: "Ved at tale med en kundeservicerepræsentant hos Wells Fargo Bank blev jeg fortalt, at min korte salg vil blive håndteret af Equator, og at min agent skal kunne logge ind på Equator på sin hjemmeside. Undtagen jeg talte med min agent og han har aldrig hørt om ækvator. Er det noget, jeg som ejer, der skal sælge mit hjem som kortsalg, kan gøre mig selv? Hvad er en Equator-kortsalg? "
Svar: Ekvator-kortsalg blev ikke dannet på en dag, uanset hvad du måske hører. Fordi tro det eller ej, før der var kortsalg , var der REO'er . REO er et akronym for "fast ejendom ejet", som er en ejendom, der har gennemgået afskærmningsprocessen og nu ejes af banken. En REO er fast ejendom ejet af banken.
Ækvator startede som en platform til at håndtere papirarbejde og opgaver for en REO.
Mens en kort salg kunne være en ejendom, der er i afskærmning og leder efter status som en REO, men en kort salg er også et hjem, der måske ikke er i afskærmning. Det er ikke en forudgående konklusion, at et kort salg bliver en REO, fordi ikke alle korte salg kræver, at sælgeren skal være i misligholdelse. Desuden vil ikke hver sælger stoppe med at foretage realkreditlån kun for at lave et kort salg. Men et kort salg er altid en ejendom, der er under vand. Med andre ord er en kort salgsejendom mindre end det skyldige beløb til banken.
Men hvis hjemmet er en REO, kan det håndteres i ækvator lige det samme som en ækvator kortsalg, hvis banken tillader det.
Hvordan begyndte en Equator Short Sale?
Et firma, der udviklede en skybaseret platform til at behandle REO'er for banker, var REOTrans, som købte domænenavnet i 2003. Denne online platform tiltrak mange store banker og leverede et produkt til at samle aktivforvalterne med ejendomsmæglere, der solgte og lukke REO'erne.
Agenter blev medlem af REOTrans for at gøre BPO'er i håb om at etablere et forhold til en aktiv manager, der senere ville tildele dem REO-fortegnelser. REOTrans blev meget succesfuld i REO-forretningen. Det var en naturlig udvikling for REOTrans at gøre det samme for kortsalg. Det skabte Equator.com i 2009 for at behandle kortsalg. Oplysninger om en Equator-kortsalg kan fås fra enhver computer med internetforbindelse, så længe brugeren indtaster et brugernavn og adgangskode.
Hvem tilhører ækvator?
To grundlæggende grupper tilhører Equator. Ejendomsmæglere og banker. Bankerne giver adgang til deres korte salgsforhandlere , og ejendomsmæglere registrerer sig som individuelle brugere. Generelt deltager offentligheden endnu ikke i en ækvator-kortsalg. Følgende er en delvis liste over de korte salgsbanker, der kan bruge Equator, de kommer og går afhængigt af markedet:
- America's Servicing Company (ASC)
- Bank of america
- Carrington
- GMAC / Ally
- Homeward Residential
- JP Morgan Chase
- Nationstar
- Wells Fargo
Hvordan virker en Equator Short Sale?
På nogle måder har bankerne fundet vej gennem Ækvator til at overføre meget af det kontorlige arbejde til den korte salgsagent . Personligt ville jeg ikke stole på en ejendomsmægler med så stor magt, men jeg antager, at tankegangen er, at agenten skal kunne nemt indtaste navne, telefonnumre, e-mailadresser og andre oplysninger, herunder omkostninger til salg og salgspris .
Agenter er kendt for deres salgsmuligheder og menneskers færdigheder og ikke nødvendigvis for deres papirarbejde færdigheder eller opmærksomhed på detaljer.
Tro mig ikke? Gå ind på et fast ejendom kontor og råbe "egern." Se, hvor mange hoveder der snaps. Ha, ha, lille joke. . . bare rystende med ya.
Ækvatorens kortsalgsplatformssystem skaber "opgaver" og giver en frist for hver opgave at blive gennemført. En sådan opgave kan være at indtaste køberens navn, hjemmeadresse, en del af køberens personnummer og telefonnummer. Da de fleste agenter ikke indsamler sådanne private og fortrolige oplysninger, udarbejdes nogle af disse oplysninger.
Hver bank har sine egne formularer til en Equator-kortsalg og egne procedurer. Nogle banker vil lade ejendomsmægleren indlede den korte salg, og andre banker vil kræve, at en bankmedarbejder indleder kortsalg.
Hver HUD er anderledes. Korte salgsagenter og bankforhandlere kommunikerer via e-mail fra Equator.
Efter at alle papirerne er blevet uploadet til ækvator, og bankerne har gennemført deres interne opgaver, herunder en BPO, kan der ske et modtilbud . Hvis der sker et modtilbud i ækvator, er det ikke, hvad du ville tænke, når du hører begrebet tilbudstilbud. Det er et tilbud, der overholder investorens retningslinjer, hvilket generelt indebærer at eliminere eller reducere visse salgsomkostninger. Men det kan også medføre salgsprisen. Den korte salgsagent accepterer enten eller tæller modtilbudet.
Når de endelige vilkår er aftalt mellem parterne, uploades en endelig HUD ofte. Nogle banker har etableret et højt mål på højst 2 HUDs - mens andre banker har været kendt for at anmode om 25 HUDs. Jeg vil overlade det til dig at gætte hvilken bank den skyldige part er. Det starter med en B. Når den korte salgsforhandler er tilfreds med dokumentationen og vilkårene for tilbuddet, genereres typisk et godkendelsesbrev fra banken.
Når transaktionen er lukket, uploader den korte salgsagent de endelige lukkede dokumenter til Equator, og filen lukkes. Forhåbentlig, aldrig igen for at se dagens lys.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.