Betydningen af en kvalificeret mellemmand
Af C. Grant Conness, formand, 1031 Alternativgruppe
At forsøge at finde en kvalificeret mellemmand er ikke let at gøre. Til at begynde med er en succesfuld 1031 Exchange ikke et gør-det-selv-projekt. Hvis du ønsker at realisere skattefordelene, skal du følge IRS reglerne. Du kan også have brug for en mellemperson, der kaldes en kvalificeret mellemmand (QI), nogle gange kendt som en Exchange-indkvarterer eller facilitator.
Hvem kan tjene som din kvalificerede mellemmand?
Du kan simpelthen ikke sælge en ejendom, købe direkte en anden og forvente at udskudte kapitalgevinster uden QI. IRS Section 1031 angiver, at hverken dine forældre eller dit barn eller din søskende kan være din mellemperson. Det forbyder enhver, der betragtes som din "agent" som din advokat, mægler, CPA eller ejendomsmægler at tjene som din QI, medmindre denne person ikke har repræsenteret dig inden for de seneste to år.
Oversigt over en kvalificeret mellemmedlems ansvar i en 1031-udveksling
En kvalificeret mellemmand er afgørende for afslutningen af en vellykket 1031 udveksling. Teknisk sælger han / hun din ejendom på dine vegne, køber den nye udskiftningsegenskab og overfører derefter gerningen til dig. Det er QI's ansvar at holde provenuet, udarbejde de juridiske dokumenter og forsøge at sikre, at transaktionen er gennemført inden for IRS-retningslinjerne.
For at bevare skattefordelene og afslutte en succesfuld 1031-udveksling skal du (sælgeren eller veksleren) udføre en skriftlig aftale med en kvalificeret mellemmand inden afslutningen af salget af din eksisterende ejendom, kendt som den afståede ejendom.
Kvalificeret Intermediars Services
Følgende er en detaljeret punkt-for-punkt forklaring af, hvad en kvalificeret mellemmand gør for dig i løbet af en 1031 udveksling.
- Koordinerer med dig (sælgeren eller veksleren) og enhver rådgiver på strukturen i 1031-udvekslingen.
- Forbereder dokumentation vedrørende den afståede ejendom og udskiftningsejendommen.
- Tilbyder instruktioner og relevante dokumenter til escrow- eller titelvirksomheden vedrørende udvekslingen.
- Opretter en armlængde- transaktion i aftalen mellem dig (sælgeren eller veksleren) og den kvalificerede mellemmand, overfører ejendommen, du sælger til QI, som derefter overfører ejendommen til den nye køber.
- Tager kontrol over midlerne fra salget af den afståede ejendom og deponerer typisk disse midler på en særskilt og forsikret konto.
- Tillader dig, sælgeren, at tage konstruktiv modtagelse af midlerne fra salget.
- Indeholder midlerne fra salget af den afståede ejendom i løbet af 45 dages identifikationsperiode.
- Modtager og holder skriftlige oplysninger om potentielle udskiftningsegenskaber.
- Når erstatningsegenskaben er valgt, overfører dine midler til købet og udbetaler dem til titlen eller escrow-selskabet for køb.
- Erverver erstatningsejendommen i QI's navn og overfører derefter titel til dig (sælgeren eller veksleren) efter handling.
- Indsender en komplet bogføring af 1031-udvekslingen til dine optegnelser.
- Indsender en 1099 til dig (sælgeren eller veksleren) og IRS for ethvert betalt vækstudbytte (renteindtægt).
IRS reglerne har ført til udviklingen af nye virksomheder afsat til 1031 udvekslinger, hvoraf mange er tilknyttet titelfirmaer. Før du ansætter en professionel kvalificeret mellemmand, bede om referencer, og sørg for at personen har fejl og udeladelser plus troskabsforsikring for at beskytte dig mod bedrageri eller forsømmelighed.
En nem måde at finde en kvalificeret mellemmand på er at spørge din lokale escrowofficer til en anbefaling. Escrow officerer beskæftiger sig med kvalificerede mellemmænd hele tiden.
Et ord fra forfatteren:
Dette materiale er hverken et tilbud om at sælge eller opfordringen til at købe nogen sikkerhed. Oplysningerne er kun til diskussion og orientering.
Det er ikke meningen at erstatte kompetent lovgivnings-, skatte- eller finansiel planlægningsrådgivning. De gældende skatkoder gælder kun for og vedrører føderal lov. Individuelle stater kan have deres egne ekstra skatkoder. Kontakt venligst den relevante skatte- og advokatvirksomhed i din stat. Disse oplysninger er givet fra kilder, der anses for at være pålidelige, men skal bruges sammen med professionel rådgivning, der er i overensstemmelse med din personlige situation.
Redigeret af Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.