Fordele og ulemper til en gerning i stedet for afskærmning
Efter min mening favoriserer en handling i stedet en bank mere end den favoriserer et boligejer.
Hvornår var sidste gang en bank hjalp dig? Desuden, hvorfor vil du gerne hjælpe en bank, der ikke vil hjælpe dig? De fleste mennesker står over for gerningen i stedet for beslutningen, efter at banken enten har nægtet et lån modifikation eller afvist et kort salg . Selvfølgelig, hvis du har egenkapital, vil du sælge hjemmet, før du overvejer en gerning i stedet, men nogle sælgere, der står over for denne beslutning, har ikke nogen egenkapital, fordi de er under vand.
Definition af en handling i stedet for afskærmning
En handling i stedet for afskærmning er et titeloverførende dokument underskrevet af boligejer, notariseret af en notar og til sidst optaget i de offentlige registre. Det leverer titel fra husejere til den bank, der besidder pantet.
Årsager til, at en bank kan afvise en handling i stedet for afskærmning
En fælles misforståelse om gerninger i stedet er, at ejendommen skal være i afskærmning . Långiveren kan eller ikke have indgivet en meddelelse om misligholdelse eller påbegyndt retssager til afskærmning, men kan stadig være åben for at diskutere en gerning i stedet.
Men banker er ofte tilbageholdende med at acceptere en gerning i stedet for afskærmning, hvis boligejer er nuværende, men at være nuværende betyder ikke, at banken vil afvise. Banker er ikke forpligtet til at acceptere en gerning i stedet for afskærmning. Her er et par grunde til, at en bank måske nægter en handling i stedet:
- En sådan handling er ikke rentabel.
Hvis en bank mener, at det kan tjene flere penge gennem afskærmning - enten fordi ejendommen har egenkapital, eller hvis den føderale regering yder økonomiske incitamenter til banken til at afskære, kan banken afvise et boligejeres tilbud om at levere en gerning i stedet for afskærmning.
- Juniorbelægninger, domme eller skattelettelser.
Eventuelle efterfølgende lien indleveret til ejendommen forbliver hos ejendommen og bliver långiverens ansvar, hvis den ikke frigives forud for aftalen om en handling i stedet for afskærmning. Typisk er en ejendom med kun et lån den bedste kandidat. Eller en anden långiver kan acceptere en gerning i stedet, hvis det første lån er aktuelt, og ejendommen er mere værd end summen af sine belægninger .
- Vedligeholdelsesretningslinjer forbyder gerninger i stedet.
Mange lån betjenes af PSA'er, og retningslinjerne i disse PSA'er kan forbyde en handling i stedet for afskærmning. PSA'er skal følge retningslinjer, og disse vilkår kan ikke ændres.
- Uacceptable vilkår.
Det er også muligt, at PSA kan bede låntageren om at yde et finansielt bidrag i bytte for accept af handlingen i stedet, og låntageren kan afvise enten på grund af princip eller manglende hovedstol.
Ulemper til en gerning i stedet for afskærmning
Altid søge juridisk rådgivning, før du hopper på bit for at give banken en gerning i stedet for afskærmning. Husk, at det er i bankens interesse at skaffe gerningen fra dig. Det er måske ikke i din bedste interesse at overholde. På nogle måder kan man hævde, at at give en bank en handling i stedet for afskærmning er bare et skridt over gå væk fra dit pant.
- Effekt på kredit.
En handling i stedet vil påvirke din kredit rapport . Nogle kilder siger, at indvirkningen på kredit er identisk med en fuldblæst afskærmning. Hver enkelt persons situation er anderledes. Når du er i tvivl, ring et kredit bureau og spørg. Tro ikke på alt, hvad du læser online.
- Evne til at købe et andet hjem.
Der er ikke sådan noget som at give en gerning i stedet og vende om til straks at købe et andet hjem. Lånegiganterne Fannie Mae og Freddie Mac , der køber lån på det andet marked, vil ikke købe et realkreditlån lavet af en låntager, der underskrev en gerning i stedet for 4 år uden formildende omstændigheder, 2 år med formildende omstændigheder. De foretager løbende ændringer i retningslinjer.
Sammenlign vente med at købe efter en afskærmning, som er 7 år uden formildende omstændigheder, 5 med, og hvad du har købt er i det væsentlige en 3-årig gevinst. Hvis man ser på det på en anden måde, kan et kort salg kvalificere dig til at købe et hjem inden for 2 år, i hvilket tilfælde du måske har mistet to år, hvis du er nødt til at vente 4 år efter en handling i stedet.
- Ansvarsfrihed .
Sørg for, at akten i stedet specifikt frigiver dig fra ansvar for at tilbagebetale lånet. Desuden er der ikke noget punkt i at overdrage titlen, hvis du har en anden långiver, der vil forfølge dig for en mangel .
Tip: Sørg for at spørge din revisor, om den annullerede gæld kan resultere i en skattepligt. Foreløbigt tilbyder loven om gældsforebyggelse i 2007 beskyttelse, men solnedgange årligt. Insolvens kan være en anden dispensation.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.