Hjem købere spørger ikke ofte om det sammenlignelige salg, men de bør. Når en boligkøber ture hjem, sammenligner denne køber boliger til salg med andre boliger til salg. Det eneste, en køber ved, er, hvor meget sælgeren ned ad gaden beder om en lignende grundplan.
Hvad laver et sammenligneligt salg?
Sammenlignelige salg er salgspriserne for lignende boliger, der har solgt. Sammenlignbart salg er ikke aktive lister eller ventende salg ; selv om de kan sammenlignes, har disse værdier ikke samme vægt som et hjem, der allerede har solgt. Sammenlignbart salg bruges som et eksempel for at retfærdiggøre, hvorfor en køber ikke ønsker at betale mere end den sidste fyr, der er betalt for et lignende hjem.
Her er hovedkomponenterne i et sammenligneligt salg:
- Seneste tidsramme for salg. For mange år siden plejede bedømmere at gå tilbage 6 måneder i de offentlige registre for at trække sammenlignelige salg. Siden 2007- sub-prime-rentemellemmen er tidsrammen kraftigt strammet. I dag bruger appraisører generelt kun de sidste 3 måneder af sammenlignelige salg.
- Nærhed. Ideelt set ville en forsker overveje solgt statistik inden for en vis radius, typisk inden for en ¼ til ½ mile af emnet ejendom. Jo tættere jo bedre. Et hjem, der fronter en travl gade, ville være mindre værd end et hjem, der vender mod en sø.
- Lignende firkantede optagelser. Du kan ikke tage prisen på et 1.000 kvadratmeter hjem og fordoble det for at bestemme værdien af et 2.000 kvadratmeter hjem. Det skyldes, at pr. Kvadratfodsprisen for mindre boliger er højere end pr. Kvadratfodsprisen for et større hjem. Ideelt set ønsker du at sammenligne boliger inden for 10% af din fagegenskabs firkantede optagelser.
- Lignende alder og konstruktion. Du vil høre folk sige: De bygger ikke hjem som de plejede. Men det betyder ikke nødvendigvis, at ældre boliger er bedre end nyere boliger. Værdierne er imidlertid forskellige på grund af karakter og appel. Et flise tag, for eksempel, kan nyde et 50-årigt liv i løbet af 25 til 30 år livet af en standard sammensætning shingle.
- Lignende massestørrelse. I nogle nyere hjemområder kan du finde en blanding af mange størrelser. For eksempel betyder en nul-lot linje hjemmet virkelig ikke har en gård. Siden eller baghaven kan være meget lille uden græs eller vegetation, som typisk ikke appellerer til familier med børn. Mange områder beregner masse størrelse baseret på faktiske kvadrat optagelser opdelt i 43.560 kvadratfod. En acre er 43.560 kvadratfod. En fjerdedel af en acre, eller 10.890 kvadratfod er .25 af en acre.
- Tilsvarende tilstand. Medmindre du arbejder med en kvarterspecialist, der har intim kendskab til tilstanden for de fleste af hjemmet i et bestemt område, kan det være svært at bestemme betingelsen for et sammenligneligt salg. En fjernet afskærmning hjem ejet af banken, som mangler sine apparater og kobber VVS, er værd meget mindre end et centralt hjem, opdateret med nye apparater, tæpper og maling.
Hvis du er rigtig heldig, og du sammenligner hjem i en underafdeling, kan du finde præcise modelduplikater at bruge som sammenlignelige salg.
Hvorfor skal en køber pleje om det sammenlignelige salg?
En sælger kan bruge sammenlignelige salg for at retfærdiggøre hans eller hendes pris til køberen. I sidste ende vil en køber imidlertid betale et beløb, som køberen mener er en rimelig pris. Du har sikkert aldrig hørt en køber sige: "Jeg skulle have betalt mere for det hjem." Købere ønsker generelt at betale mindre.
Tværtimod bekymrer køberne, at de vil betale for meget for et hjem. Især når de køber i et ned ejendomsmarked . Ingen køber ønsker at finde ud af det hjem, han eller hun lige har købt, er mindre end den oprindelige pris.
Hvis køberen er i besiddelse af finansiering, kommer en bankens vurderer ind i billedet. Banker ønsker også at beskytte deres investering og sikkerheden for deres investering. Derfor ansætter banken en appraiser på købers bekostning for at bestemme og retfærdiggøre værdien.
Men vurderinger er en værdiansættelse. En vurdering er kun så god som erfaringen og kendskabet til den person, der forberedte den.
Hvis køberens vurderer indsender en lav vurdering , har sælgeren mulighed for at sænke salgsprisen. Hvis sælgeren nægter, det er da en køber kan bestride vurderingen. Købere kan bestride vurderingen ved at indsende sammenlignelige salg.
Selvom det er muligt at justere en vurdering af fremragende faktorer, når comps er få og langt imellem, vil det bedste sammenlignelige salg altid være dem med kriterier, der passer bedst til det for emneegenskaben. Spørg din ejendomsmægler for at forberede det sammenlignelige salg.