Grundlaget for giftet ejendom kan skade dig på skat tid
Kapitalgevinster på arv
Det er generelt bedre at modtage fast ejendom som en arv snarere end en gave.
Eksekutøren af decedentens ejendom vil værdi for hele ejendommen, han ejede fra datoen for hans død. Eksekutøren vil også normalt værdi hele ejendommen igen seks måneder efter dødsdagen. Eksekutor kan derefter vælge, hvilken værdiansættelsesdato der resulterer i de mindst mulige skattemæssige konsekvenser - jo mindre værdien desto bedre.
Som arving vil din omkostningsgrundlag i ejendommen være den rimelige markedsværdi af ejendommen på den valgte værdiansættelsesdato , ikke den oprindelige købspris. Dette kaldes en " step-up basis ", og det er en glimrende måde at minimere din kapitalgevinst skatteforpligtelse, hvis du senere beslutter at sælge ejendommen. Hvis han ejede ejendommen i nogen tid, betalte han sandsynligvis meget mindre for det end sin rimelige markedsværdi i årets død. Jo større værdiansættelse, jo mindre "fortjeneste" er genstand for kapitalgevinstskat, hvis du sælger ejendommen.
Kapitalgevinster på gaver
Din prisgrundlag vil være den samme som donorens omkostningsgrundlag, hvis du har modtaget ejendommen som gave i løbet af hans levetid.
Der er ingen trin-op-basis. Hvis han købte ejendommen for $ 65.000, er det også dit omkostningsgrundlag, selvom ejendommen nu er værd $ 200.000.
Du bør også gennemgå din "justerede omkostningsgrundlag" i ejendommen, fordi dit grundlag kan reduceres endnu mere ved eventuelle afskrivninger, som donoren hævder eller kunne have hævdet som skattefradrag.
Igen, jo lavere dit grundlag er, desto større bliver din gevinst, hvis og når du sælger ejendommen. Hvis du tjener mere end 38.600 dollars som en enkelt skatteyder i 2018, skal du betale en kapitalgevinstskat på den forskel. Denne tærskel stiger til $ 77.200, hvis du er gift og arkiverer i fællesskab, og til $ 51.700, hvis du kvalificerer dig som husstandsholder. Hertil kommer, at de fleste skatteydere betaler 15 procent på langsigtede kapitalgevinster på ejendom, de besidder eller ejes i mere end et år. Hvis du solgte den $ 65.000 ejendom til sin 200.000 dollar fair markedsværdi, kunne det resultere i en kapitalgevinstskat på mere end $ 20.000.
Kortsigtede kapitalgevinster
Hvad sker der, hvis du holder fast på ejendommen i mindre end et år? Det gør det til en kortsigtet kapitalgevinst beskattet til almindelige indtægtsrenter i henhold til dit skattefelt. Det er 12 procent i skatteåret 2018, hvis du er singel, og din samlede indtægt er 38,700 dollars eller derunder, og stiger til 22 procent på indtægter på op til 82.500 dollars. Det er 24 procent på indkomster på op til $ 157.500, 32 procent på indkomster på op til $ 200.000 og 35 procent på indkomster på op til $ 500.000. Derefter sparker den øverste skatteprocent på 37 procent ind. Det er naturligvis i deres bedste interesse at hænge fast på ejendommen ud over 12-måneders benchmark, hvis det er muligt, så du er berettiget til den nul eller 15 procent langfristede gevinstfrekvens.
Når Gifting kan være en god ting
Tabet af det øgede grundlag gør det lettere at overføre aktiver, men gifting kan være en glimrende strategi for at skifte kapitalgevinster til familiemedlemmer, der har lavere skatteprocenter . Det familiemedlem kunne tjene op til $ 38.600 årligt uden at betale kapitalgevinstskat, hvis hun var singel. Gifting ejendommen ville være en måde at vælge en mere gunstig skatteprocent på værdsatte investeringer forud for et potentielt salg.
Hvad skal man gøre?
Hvis du allerede har modtaget ejendom som gave, har du nogle muligheder.
Du kan bare holde gaven. Du vil være på krogen for skatter, hvis du sælger ejendommen, men hvis du holder den, indtil du dør, vil grundlaget stige op, og dine arvinger kan sælge det og låne nogle af kapitalgevinsterne.
Du kan give ejendommen tilbage. Donorens omkostningsgrundlag vil være det samme som dit omkostningsgrundlag, hvilket vil sige at det er hans oprindelige omkostningsgrundlag som justeret for afskrivninger og andre faktorer, der overføres til dig, da han gav det til dig.
Han kunne så potentielt forlade ejendommen til dig som en arv.
Du kan give ejendommen til en anden. Vælg en person, måske dit barn eller en anden slægtning, der ikke ville være genstand for kapitalgevinstskat baseret på hans indkomst, hvis han skulle sælge den. Eller giv det til en velgørenhed. En velgørenhed kan tage alle gevinster skattefri.