Ved, om du skal refinansiere eller ej
Du lærer alt hvad du behøver at vide om dit eksisterende lån og den potentielle udskiftning.
Beregn dit oprindelige lån
Ja, du ved allerede, hvad din månedlige betaling er, og hvor meget du stadig skylder. Men du skal også vide, hvor meget af hver betaling der går til din rentekost, og hvor meget af det rent faktisk betaler tilbage de penge, du lånte. For at finde ud af dette har du brug for en afskrivningstabel, som du kan få fra en række forskellige kilder. Jeg foretrækker at bruge Excel til at beregne afskrivninger , men du kan også bruge en online-regnemaskine eller andre regnearksoftware.
For denne beskrivelse forklarer jeg, hvordan du beregner dine refinansieringsmuligheder ved hjælp af Excel, men processen er den samme, hvis du bruger About.com's amortiseringsberegner eller et andet program (det er bedst at bruge et regneark, da tallene bliver mere præcise ). Vi antager følgende, da vi arbejder gennem et eksempel:
- Oprindelig lånebeløb: 180.000 $
- Oprindelig lånedato: 7/1/2003
- Dagens dato: 7/1/2012
- Rentesats på lånet: 5,4%
- Lånetid: 30 år
For at få detaljerne i dit oprindelige lån skal du indtaste dem i din valgte amortiseringsberegner. Indtast den faktiske måned og år, hvor du oprindeligt lånte penge, om muligt. Brug dit oprindelige lånebeløb - ikke det beløb, du for øjeblikket skylder.
Find ud af, hvor du står
Vær opmærksom på, hvor du står med dit nuværende lån. Rul ned til dagens dato, og se, hvor meget du stadig skylder på lånet. I vores eksempel er det $ 152,160.64 (dine tal kan variere som følge af afrunding afhængigt af den software, du bruger og hvor præcis det er).
Beregn erstatningslånet
Find ud af, hvad dit nye lån ville se ud, hvis du refinansiere. I dette eksempel antager vi følgende:
- Lånbeløb: $ 152,160.64 (kopieret ovenfra)
- Lånets startdato: 7/1/12
- Rente på nyt lån: 4,25%
- Lånetid: 30 år
Du vil bemærke, at din månedlige betaling vil falde til $ 748,54, hvis du refinanserer (mod $ 1.010,76 for det oprindelige lån). Dette er tiltalende, men det bør ikke komme som en overraskelse, da dit nye lån er mindre og det kommer med en lavere rente. At spare på den månedlige betaling kan være vigtig for dig, men det er blot en af flere vigtige faktorer.
Gør nogle antagelser om, hvor længe du vil holde lånet
Desværre er der sjældent et klart snit svar, når du beslutter dig for at refinansiere eller ej. Du skal beslutte, hvad du tror, vil ske, og tag din beslutning ud fra dine antagelser. Så prøv at estimere, hvor længe du vil beholde det nye lån. Vil du blive i samme hus i de næste 7 år?
Vil du blive der i hele 30 år? Det er okay, hvis du ikke ved det - du kan lave flere "what-if" -analyser.
Se på renteomkostninger
Nu kan du se under emhætten og se hvad der sker, hvis du refinanserer. Find ud af, hvor meget du vil bruge på renter med det gamle lån og det nye lån. Gå til hver afskrivningstabel og sæt det samlede beløb op i kolonnen 'Interesse'. Start med dagens dato, og fortsæt videre, indtil du tror du vil slippe af med lånet (7 år, eller når det er betalt eller hvad du vælger).
Dette er nemmest, hvis du har beregnet hvert lån med et regneark, eller hvis du kan kopiere og indsætte din afskrivningstabel i et spreadshee. Se et eksempel på hvordan du gør det her, eller brug SUM-funktionen i OpenOffice, Google Docs eller Excel. I vores eksempel er der nogle interessante forskelle:
- Hvis du beholder det eksisterende lån, indtil det er betalt, bruger du $ 103.236 i renter fra i dag frem til 2033
- Hvis du refinansierer og holder lånet, indtil det er betalt, bruger du 117.313 $ i renter fra i dag til 2042
Er det værd at omkring $ 14.000 i løbet af de næste 30 år for at få den lavere månedlige betaling? Måske er det og måske er det ikke. Men hvad nu hvis du kun holder lånet (eller forbliver i hjemmet) i 10 år?
- Hvis du beholder det eksisterende lån, vil du bruge $ 69.565 i renter mellem nu og juli 2022
- Hvis du refinansierer, bruger du 58,545 dollar i interesse mellem nu og juli 2022
I så fald ser refinansieringen mere attraktivt ud. Ikke alene får du fordel af en lavere betaling, du sparer også på renteomkostninger (fordi du ikke vil fortsætte med at betale interesse for hele 30 år).
Find ud af en måde at håndtere eventuelle lukkekostnader
Når du refinansierer, skal du måske betale lukkekostnader. Du skal også tage disse omkostninger i betragtning, da du bestemmer dig for hvad du skal gøre. Du kan overveje muligheden for at bruge disse midler: kunne du have tjent interesse for pengene? Hvis ja, er det stadig værd at bruge pengene på lukkekostnader?
Du kan også overveje den traditionelle refinansierings breakeven-formel: Hvor lang tid tager det til at genvinde de penge, du bruger, da din månedlige betaling falder (divider de månedlige besparelser med dine samlede lukningsomkostninger for at finde ud af, hvor mange måneder dette vil tage). Vil du blive i huset for lang tid for at få disse omkostninger tilbage? Uanset hvad du gør, skal du sørge for at ignorere lukkekostnader, fordi de er et vigtigt stykke af puslespillet.
Hvis du finansierede lukningsomkostningerne eller havde dem 'indpakket i' det nye lån (eller hvis du har et lån uden lukningsomkostninger ), behøver du måske ikke at gøre noget ekstra - omkostningerne er allerede opført i din større lånebalance eller højere rente.