Sandheden om ingen lukkede lån
Hvis du er fristet til at bruge et lån uden lukkekostnader, skal du forstå, hvordan de virker, hvad afvigelserne er, og når de giver mest mening.
Hver gang du låne penge, bliver nogen betalt. Långiveren tjener renter, der er let nok til at forstå, men hvad med transaktionsomkostninger? Engangsgebyrer for kreditkontrol, vurderinger, oprindelsesgebyrer og søgninger på titler skal betales. Realkreditmæglere tjener en provision, og andre kan optjene henvisningsgebyrer. Hvem betaler, når omkostningerne ikke er tydeligt vist?
Ingen lukkekostnader = "Højere pris"
Når du bruger et nej lukningslån, betaler du stadig gebyrerne. Du vil bemærke, at disse lån har højere renter . I stedet for at betale forfra i et fast beløb (ved f.eks. At skrive en check) betaler du lidt ekstra over tid. Omkostningerne bliver tilføjet - i små stykker - til hver månedlig betaling, du foretager.
Det er ikke nødvendigvis en god eller dårlig ting. Spørgsmålet er, hvor meget ekstra du betaler måned for måned - og er det en bedre aftale end at betale alle omkostningerne lige nu?
For at finde ud af det, skal du måske lave lidt matematik, og du skal lave nogle antagelser om, hvor længe du vil holde lånet (før du sælger hjemmet eller refinansiere lånet til et andet lån).
Et lån med en højere rente betyder, at du får en højere månedlig betaling. Hvis du er nysgerrig efter, hvordan det virker, se hvordan du beregner månedlige betalinger - renten er en vigtig "ingrediens" i den beregning. Sammenlign priserne for lån med og uden afslutningskostnader.
For eksempel kan forskellen være 0,5% (få faktiske citater fra långivere baseret på dit lån og kredit score for at være sikker på at du arbejder med relevante tal).
På et lån på $ 250.000 vil den månedlige hovedstol og rentebetaling være $ 1342,05, hvis du låne med 5%. Hvis du støder på op til 5,5% (fordi du betaler ingen lukkekostnader), vil betalingen skifte til $ 1419,47. Hvor mange måneder er det værd at betale den ekstra $ 77,42 per måned? Det afhænger af, hvor meget lukkekostnaderne er, og hvor meget vil du beholde kontanter i lommen.
Når ingen lukkekostnader er en god ide
Betaler ekstra hver måned er ikke nødvendigvis dårlig. Det kan være det rigtige valg i nogle tilfælde. Selvfølgelig bør du basere din beslutning på det store billede - ikke den overhængende smerte ved at skrive store checks for lukkekostnader i dag.
Hvis priserne vil falde i den nærmeste fremtid, kan det ikke være fornuftigt at betale store udgifter i lommen for at låse et højtrentet lån. Du kan måske bare prøve at betale lidt ekstra hver måned, og derefter refinansiere lånet, hvis priserne falder. Desværre kan du aldrig være sikker på størrelsen, retningen eller timingen af renteændringer, så du skal lave nogle antagelser og tage nogle risici (uanset om du betaler omkostningerne i lommen eller ej).
Hvis du er ganske sikker på, at du vil sælge huset eller refinansiere lånet inden for et par år (fem år eller mindre, lad os sige), så kan det være fornuftigt at springe over at betale lukkekostnaderne for nu.
Du betaler den højere månedlige betaling for blot et par år - ikke hele løbetiden på et 30-årigt realkreditlån. Du kan måske vide, at en jobforandring er i din fremtid, eller hvis problemer i din kreditrapport giver dig mulighed for at få et langt bedre lån i fremtiden. Igen er det umuligt at forudsige fremtiden, men du kan altid lave planer og hoved i den retning.
Når det er en dårlig idé
Det gør ondt at betale store omkostninger lige nu, men det kan være den rigtige ting at gøre, hvis du kan sætte dig godt op på lang sigt. Sikring af en mindre månedlig betaling i mange år fremover kan hjælpe dig med at vende nogle af livets overraskelser (og bruge mindre samlet, hvis du ender med at holde lånet i lang tid).
Tænk to gange om at tage den højere sats (uden lukkekostnader), når:
- Priserne er forholdsvis lave, og du forventer, at de stiger
- Du vil holde lånet i mange år
- Du har råd til at købe den billigste pris muligt
Sådan får du det bedste lån
Hvis du er interesseret i ikke lukningslån, skal du huske at overveje alle de faktorer og bruge mindst lidt tid på at køre tallene. Ja, det føles som lektier, men det er en vigtig beslutning. Så shoppe rundt.
Du kan ofte få en række tilbud fra samme mægler - nogle af dem med lukkekostnader og andre med forskellige niveauer af lukkekostnader. Med alle mulighederne foran dig kan du se, at du kan finde et niveau af omkostninger, som er acceptabelt for dig.
Gør nogle sammenligning shopping også. Spørg flere realkreditmæglere såvel som din bank eller kreditforening for citater. Tjek med en online långiver. Du vil opdage, at de strukturerer lukkekostnader forskelligt og kan tilbyde forskellige priser.
Lukning omkostninger er komplekse, og ingen lukning lån er ikke altid så billige som de synes. Sørg for, at du forstår, hvordan lukkeomkostningerne virker, inden du trækker udløseren.