Dual Agency vs. Single Agency
Denne formular, som vi f.eks. Bruger i Californien, er ikke en aftale; det er en oplysning. Den beskriver de forskellige naturer af mulige agenturforhold, og det er vigtigt, at alle parter læser det for at være bedre forberedt på at vælge den ønskede form for agenturforhold.
Enkeltagentur
Købsagenter, der repræsenterer købere, arbejder i en enkelt agenturkapacitet som køberens agent . Sælgerens agenter, der repræsenterer sælgere, arbejder i en enkelt agenturkapacitet som et registreringsagent .
Agenter, der repræsenterer klienter under enkelt agentur, skylder et fiduciært ansvar for kunden. De kan ikke dele fortrolige oplysninger med den anden part eller den anden parts agent. Enkeltagenturer skal bruge pleje og due diligence til at udføre opgaver, oplyse alle væsentlige fakta og være ærlige.
Køberens agenter og køberen tegner generelt en købers mægleraftale , som fastlægger agentens opgaver og forpligtelser. I nogle lande, hvis køberne ikke underskriver en købers mægleraftale med agenten, repræsenterer denne agent ikke køberen, men bliver i stedet en underagent af sælgeren. Underagenter skylder de samme pligter til sælgeren som noteringsagent .
Sælgers agenter og sælger underskriver en noteringsaftale , som også fastsætter agenturets opgaver og forpligtelser.
Noteringsagenter og købers agenter skylder hver især kundens loyalitet, fortrolighed og ansvarlighed.
Mange agenter arbejder som køberens agent med købere og som sælgerens agent med sælgere. Nogle agenter arbejder dog udelukkende som eksklusive købers agenter og aldrig nogensinde tager en notering. Andre agenter arbejder udelukkende med sælgere og viser aldrig ejendom.
Håndtering af specialiserede agenter over generelle agenter kan give kunderne et mere fokuseret og dyrket synspunkt.
Dual Agency med to agenter
Fordi alle ejendomsmæglere er licenseret under en ejendomsmægler, er det muligt at arbejde med en agent, der er licenseret af samme mægler som noteringsagent. Denne situation skaber et dobbelt agentur. Agenterne kunne arbejde på separate kontorer og være fremmede for hinanden, men da de er autoriseret af mægleren, arbejder de stadig under dobbelt agentur, når en agent repræsenterer køberen og den anden repræsenterer sælgeren.
I starten kan en agent have skabt et enkelt agenturforhold med køberen, men når køberen vælger et hjem, der er opført af agentens mægler, ændres agentens forhold til køberen. Ikke alle enkeltagenter bemærker sondringen. I den virkelige verden snakker de fleste af disse dobbelte agenter tale om dobbelt agentur, men fortsætter med at gå i gang med repræsentation af en enkelt agentur.
Dual agency skal aftales skriftligt mellem parterne. Loven varierer fra stat til stat. I Californien indeholder eksklusive købers mægleraftaler f.eks. Verbiage, der tillader dobbelt agentur, så de fleste købere ikke er klar over, at deres købers mægler kan være genstand for dobbelt agentur.
Kun eksklusive købers agenter og noteringsagenter, hvis praksis udelukkende fokuserer på noteringer, er aldrig dobbeltagenter.
Dual Agency med samme agent
Et noteringsagent for en ejendom, der også repræsenterer køberen, er en dobbelt agent. Dual agenter kan ikke fungere i et fiduciary forhold med en af parterne og skal behandle både sælgere og købere ens. De kan ikke dele fortrolige oplysninger, men de kan ikke give fortrolige råd.
En dobbelt agent i Californien blev sagsøgt af sælgeren, fordi hun fortalte køberen at bede om et tæppebidrag fra sælgeren. Det er meget vanskeligt at opnå den højeste og bedste pris for sælgeren, når agenten også repræsenterer køberen. Den dobbelte agent kan ikke rådgive om boligpris eller vilkår eller forhandle på nogen vegne.
Nogle købere siger, at de foretrækker at arbejde udelukkende med noteringsagenter, fordi de ved, at agenten modtager begge ender af Kommissionen, det er noteringskommissionen og køberens agentkommission.
De mener, at fortegnelsen agent er "motiveret", når en køber foretager et købs tilbud for at få tilbuddet accepteret. Selvom jeg ville være remiss, hvis jeg ikke sagde, at nogle agenter opererer på den måde, er faktisk det meste ikke. Hvis en køber nærmede mig den slags tænkning, som om jeg ville gøre noget for en kommission, ville jeg finde implikationen fornærmende.
De kan også bede den dobbelte agent om yderligere at forhandle fast ejendomskommissionen for at øge sælgerens overskud på et lavboldtilbud .
Transaktionsmidler
For at undgå dobbelt agentur vil nogle agenter fungere som transaktionsagenter. Transaktionsagenter repræsenterer ikke en af parterne og beskytter ikke sælgerens eller køberens interesser. De letter simpelthen transaktionen.
En transaktionsagent hjælper med at opfylde købskontraktens forpligtelser og giver det nødvendige papirarbejde til hver side. Det lindrer noget af det ansvar, der opstår, når agenter overtager dobbelt agentur og fjerner agenten yderligere fra loyalitet.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.