En læser spørger: "Min mand og jeg er på udkig efter vores første hjem. Vi har indsnævret nabolagene vi kan lide og har modtaget e-mail-fortegnelser fra vores agent. Skal vi spørge vores agent om at øge vores prisklasse for at muliggøre forhandlinger om priser? Hvad er den bedste måde at vælge prisklasser på?
Svar: At vælge det rette prisklasse er vigtigt, fordi ellers kan du gå glip af at finde det rigtige hjem .
Men du vil heller ikke spilde tid på at kigge på boliger , der ikke passer til dine kriterier, fordi de koster mere, end du vil betale. Det eneste der er værre end at finde dit drømmehus og opdage sælgeren vil ikke bøje sig på prisen, er ikke at finde dit hjem overhovedet fordi prisklassen var forkert.
Flex dine pris Point Ranges
Agenter tænker ikke altid på, hvordan køberne søger boliger, når de accepterer en fortegnelse. Ved ikke at prissætte et hjem i det rigtige prisklasse, kan sælgere miste købere, der aldrig vil se noteringen.
Hvis din maksimale salgspris f.eks. Er $ 399.000, skal du f.eks. Ikke oprette en ejendomssøgning med et øvre slutpris på $ 399,000. Du vil savne boliger prissat til $ 399,950, såvel som dem noteret på $ 405.000.
Typiske prisklasser, som købers søgning er:
- $ 275.000 til $ 299.000. Disse omfatter ikke boliger opført under $ 274.999 eller over $ 299.001.
- $ 250.000 til $ 275.000. Disse omfatter ikke boliger opført under $ 249.999 eller over $ 275.001.
- $ 225.000 til $ 250.000. Disse omfatter ikke boliger prissat under $ 224.999 eller over $ 250.001
- $ 200.000 til $ 225.000. Disse omfatter ikke boliger prissat under $ 199.999 eller over $ 225.001.
Du kan se dilemmaet. Men mange agenter tager oversigter uden for disse prisklasser, hvilket kan fungere for dig. Nogle agenter bliver knyttet til gentagne tal og vil tage en liste med alle to, for eksempel som $ 222.222.
Købere, der kigger på en minimumspris på $ 225.000, vil aldrig finde den billigt prissatte liste, hvis de forsømmer at udvide deres prisklasser.
Markedstemperaturen påvirker priserne
Markedstemperaturer kan være varme, kolde eller neutrale . Hvis du er hjemme shopping på en sælger marked, ved, at sælgere vil sandsynligvis få deres forespørgsel pris. I nogle tilfælde vil sælgere modtage flere tilbud , hvilket resulterer i en pris højere end listeprisen. Hvis din maksimumsgrænse er, siger $ 300.000, skal du nok holde dig meget tæt på en maksimumspris på $ 300.000.
Men hvis det er en købers marked , er priserne bløde. Det betyder, at de fleste sælgere vil forhandle med dig, og det giver plads til at se på lidt dyrere boliger.
Sammenlign historie med listepris til salgsprisforhold
Spørg din ejendomsmægler om at udskrive historien om de seneste seks måneder eller mere af salgsaktivitet i dit målrettede område. Sammenlign den oprindelige listepris til den endelige salgspris. Hvis den solgte pris er lavere end listeprisen, hvor meget lavere er det?
Se på alle boliger i dette område i dit prisklasse. Angiv det gennemsnitlige solgte prisforhold i forhold til den gennemsnitlige listepris. For eksempel, hvis de gennemsnitlige salgspriser var $ 315.000, men de gennemsnitlige listepriser var $ 329.500, er forskellen 4,4%.
Så hvis dit maksimum er $ 300.000, kan du nok overveje at boliger er prissat til $ 312.500 og indsende et lavere tilbud.
Denne formel fungerer godt, når mange boliger sælger. Med få salg gælder gennemsnit ikke, men du kan stadig finde ud af rabatprocenterne på hvert af disse boliger for at nå frem til et rimeligt forhold, der skal bruges.
Find ud af Sælger Motivation
Forvent ikke en fortegnelsesagent at fortælle dig, hvorfor sælgeren sælger. Agenter, der frivilligt afslører denne type information, kan krænke deres fiduciære forhold til sælgeren. Det er ikke at sige, at nogle ikke skrækker som i morgen, hvis presset.
Nogle boliger sælger til store rabatter, når du finder en yderst motiveret sælger . Disse er sælgere, der er:
- Flytning på grund af jobflytning
- Skilsmisse ved salg
- Går ind i afskærmning
- Korte salgskandidater
- Finansielt fastgjort til kontanter
- Blive gift
- Købt et andet hjem kontingent på at sælge
Undersøg dage på markedet
Det er ikke ualmindeligt i noget marked for en ejendomsmægler at tage en overpris opgørelse . Det er typisk de boliger, der sidder på markedet, den længste. Overvej at se på overprisede boliger, der har mindst 90 dage på markedet . Der kan ikke være noget galt med dem, men priser.
Og de kan være førende kandidater til en stor prisreduktion . Hvis du kommer til dem først, kan du slå konkurrencen.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.