Den udlejning af fast ejendom er muligvis ikke så klart, som det ser ud til
Virkelighed vs Teori
I teorien kan den rigtige form for udlejningsejendomme være en god investering, især når man tegner sig for den mulighed, det giver mulighed for at anvende de tilknyttede skattefradrag.
Og selvfølgelig er den vigtigste fordel at du får brug for andres penge til at betale for ejendommen og opbygge et aktiv.
Men virkeligheden afspejler ikke altid teorien. Lad os antage at du vil købe en fourplex. Du indsamler alle relevante oplysninger, f.eks. Købspris, forskudsbetaling, finansieringsbetingelser, reparation af penge, du skal lægge i det på forhånd, ejendomsskat, anslåede årlige vedligeholdelsesomkostninger og forventede husleje. Så tilføjer du en forventet ledig plads og yderligere udgifter, der kan opstå.
Kontrast alt dette med eventuelle potentielle skattefradrag, som ejendommen ville give dig. Kør numrene gennem et regneark, så du kan se effekten af eventuelle lejeafgifter på fast ejendom, som du måske vil kunne bruge. Regnearket skal indeholde din skatkonsol og din evne til at bruge eventuelle nettoudlejningstab til at kompensere anden indkomst.
Udlejning Fast ejendom Skat Deduction Basics
Når du ejer udlejningsejendomme, kan du afskrive aktivet, og dette skaber tab fra skatteperspektiv oftere end ikke, selvom din lejebeløb dækker alle udgifter.
Dette tab benævnes ofte lejebeløbet skattefradrag. Uanset om du rent faktisk kan bruge det, afhænger det af, hvor meget anden indkomst du har.
Hvis du har for lidt skattepligtig indkomst, er tabet ikke til gavn for dig meget. Og hvis du har for meget skattepligtig indkomst - $ 150.000 eller mere, hvis du er enslig fra 2017 - du har ikke lov til at bruge tabet, gælder restriktioner for, hvor meget af et tab du kan gøre krav på, hvis din ændrede justerede bruttoindkomst falder mellem $ 100.000 og $ 150.000.
Disse tal gælder for enkeltpersoner og ledere af husstanden skattepligtige, såvel som dem, der er gift og arkivering i fællesskab. Skær dem halvt, hvis du er gift og indleverer et særskilt retur.
Hvis du falder et sted imellem disse parametre, kan det skattefordel, der er skabt ved at eje et lejemål, være fordelagtigt.
Lad os nu sige, at det tager længere tid end forventet at få ejendommen til udlejningsklar form. Derudover viser det sig, at lejerne du rent faktisk kan betale er mindre end hvad din agent fortalte dig, de ville være. Du har måske taget højde for noget af dette med den ledige plads, du har beregnet, men du føler sikkert, at måske køb af ejendommen ikke var et så smart træk.
Men det skatteafdrag, du oprettede, reddede dig fra 4 000 $ til 5 000 USD i skat. Det er rigtige penge, der ville være blevet betalt til IRS i indeværende år, så det kan afbalancere.
Hvordan skattelettelsen påvirker andre planlægningsafgørelser
Hvad du beslutter dig for at gøre økonomisk i en del af dit liv, som at købe investeringsejendomme, kan påvirke, hvad du gør i andre dele af dit liv, såsom at investere i en 401 (k) eller Roth IRA. Hvis du indser $ 4.000 til $ 5.000 i skattebesparelser, og alt andet lige, skal du øge dine 401 (k) bidrag?
Ikke nødvendigvis. På grund af lejebeløbet og dine andre fradrag kan din effektive skatteprocent køre på omkring 15 procent. Det kan ikke være fornuftigt at sætte fradragsberettigede penge i din 401 (k) plan for at spare kun 15 procent, så betal eventuelt en højere skatteprocent 10 år ned ad vejen, når du trækker pengene tilbage. Et Roth IRA bidrag ville give større mening i denne situation.
Sørg for at du tager dig tid til at lære og forstå alle regler og forgreninger i din skattesituation og / eller ansætte en kvalificeret finansiel rådgiver, inden du går ud og opdriver denne lejebolig - og selv efter at du begynder at realisere tab i skatteformål.