Spørgsmål: Hvem er sælgeren i et kort salg?
En læser skriver: "Jeg har underskrevet så meget papirarbejde, når jeg lægger mit hjem på markedet som et kort salg, som jeg ikke kan huske, hvad jeg lovede at gøre eller hvad noget af papirarbejdet betyder. Min agent siger, at banken betaler alle Salgsomkostninger, men det ser ikke sådan ud til mig. Han sendte mig et tilbud om at underskrive tilbuddet siger "sælger at betale titel og escrow". Er det mig eller er det banken? Hvem betaler ejendomsskatten? Hvem er sælgeren i et kort salg? "
Svar: Lad mig først sige, at hvis du spekulerer på, hvem sælgeren er i et kort salg , er du ikke alene. Selv sælgere, der burde kende svaret på det spørgsmål, gør det ikke. Selv agenter, der burde kende svaret på det spørgsmål, gør det ikke. Det er en del af grunden til, at din agent fortæller dig, at banken betaler alle omkostningerne ved et kort salg. Men din agent er ikke lige korrekt og kan tage den nemme vej ud.
Det lyder også for mig, at du måske har et tillidsproblem med din egen agent. Når en agent underskriver en noteringsaftale med dig, skaber denne agent et fiduciary forhold med dig. Det betyder, at agenten skal arbejde i din bedste interesse. Det er svært for en agent at gøre det job for dig, hvis fiduciary ikke eksisterer. Du skal stole på, at din agent har tilknytning til den pågældende agent. Uden tillid har du måske brudt det fiducielle forhold.
Mit forslag er, at du beder din agent om at forklare fiduciary til dig og forklare dig, hvem der er sælgeren i et kort salg.
Dette bør ikke være en vanskelig opgave for din agent, og i virkeligheden vil det højst sandsynligt blive hilst velkommen af din agent.
Hvem betaler omkostningerne i et kort salg
En kort salg er virkelig ikke anderledes end enhver anden form for transaktion for så vidt angår omkostningerne. Din afsluttende erklæring og de gebyrer, der opkræves, svarer meget til enhver anden fast ejendomstransaktion.
Det virker som dette:
- Sig du sælger dit hjem til $ 100.000. Du er sælgeren.
- Køberen henter dig $ 100.000, enten gennem en kombination af en forskudsbetaling og et lån, eller måske er det bare alle penge. Det er ligegyldigt. I sidste ende får du $ 100.000.
- For det første betaler du provisionen . Hvis det er 7%, vil du betale $ 7,000 til noteringsmægleren. Noteringsmægleren betaler derefter ejendomsmægleren, køberens mægler, og køberens mægler betaler køberens agent. Der kan endda være underagenter af agenter, der får betalt fra $ 7000, men faktum er at du nu har $ 93.000 tilbage.
- Fra $ 93.000 vil du sandsynligvis have yderligere $ 3.000 i udgifter. Disse gebyrer kunne dække titelgebyrer, escrowgebyrer, optagelsesgebyrer, kriminelle ejendomsskatter, skattepræmier, overførselsgebyrer, blandt andre gebyrer. Hvis alle disse gebyrer i alt er $ 3.000, vil du for eksempel have 90.000 dollars tilbage.
- $ 90.000 er dit nettoprovenu . Du kan ikke beholde pengene fordi du skylder banken. Du skylder sandsynligvis banken meget mere end $ 90.000, men hvis banken skulle sælge dit hjem som et bankejede hjem , kunne det maksimale, som banken sandsynligvis ville få, være den $ 100.000, du lige blev tilbudt til kortsalg.
Derfor, da banken ikke kan få mere end det, fordi $ 100.000 er markedsværdi, vil banken acceptere din $ 90.000. Den eneste forskel mellem en kort salg og en almindelig transaktion, som du kan se, er, at du ikke lægger penge i lommen. I en regelmæssig transaktion ville du lomme nettoprovenuet efter at have betalt banken fordi du ville have det, der hedder egenkapital. I et kort salg har du ingen egenkapital, fordi du har mistet din egenkapital .
Det betyder at du er sælgeren. Banken er ikke sælgeren. Ejeren er sælgeren, og ejeren betaler omkostningerne ved salget af provenuet fra salget.
Er banken virkelig sælgeren af et kort salg?
Nogle mennesker hævder, at banken virkelig er sælgeren af et kort salg, fordi banken skyldes langt flere penge end hjemmet sælger til, men det er ikke sandt. Det er fordi titlen forbliver hos sælgeren, indtil sælgeren handler hjemmet til en køber. Sælgeren er ejeren.
Det virker dog på denne måde i virkeligheden. Sig, du skylder $ 200.000 til banken, men dit hjem er kun værd $ 100.000. Hvis banken taber $ 10.000 fra provenuet, fordi nettoprovenuet fra salg kun er $ 90.000, hvilket gør banken meget interesseret i og investeret i salgsomkostningerne.
Selvom banken ikke rigtig betaler omkostningerne ved salg, kan hvert dime banken stoppe sælgeren fra at betale, gå ind i bankens lomme. Fordi banken får de penge, der er tilbage. Derfor bekymrer banken sig for, hvor meget sælgeren betaler i afsluttende omkostninger .
Men sælgeren er stadig sælgeren, og banken er stadig banken.
Spørgsmålet er fortsat, hvis banken ikke vil godkende et bestemt gebyr eller udgifter i et kort salg, hvem betaler det? Hvis et gebyr er uautoriseret, betyder det, at banken ikke tillader, at den trækkes fra bruttoprovenuet. Men gebyret skal stadig betales. I det meste af mit korte salg beder jeg køberen om at betale uautoriserede gebyrer.
Normalt er betalingen af uautoriserede gebyrer omsættelige. I en HAFA-kortsalg kunne sælgeren dog ikke betale noget ekstra. HAFA-kortsalg anvendes ikke længere. I Californien forbyder SB 458, at Californiens kortsalgssælgere betaler nogen gebyrer overhovedet uden for lommen, hvilket fremgår af California Civil Code 580e.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.