Sådan får du kort salgsbank til at godkende afregningsgebyrer
Hvad er en HUD? Hvorfor ønsker banker et HUD?
HUD-1 er et RESPA-dokument, der på en ensartet måde præciserer alle debet og kreditter i en fast ejendomstransaktion. En HUD er faktisk for køberens fordel.
Det er ikke for den korte salgs bankens fordel og er virkelig ingen af de korte salgsbankers forretninger, bortset fra de gebyrer, der fratrækkes salgsprisen. Om noget indebærer HUD køberens bank, ikke sælgerens bank.
Men det stopper ikke en kort salgsbank fra at bede om det og kræve ændringer under godkendelsesprocessen. Heldigvis kræver ikke alle banker HUD-godkendelse. For eksempel godkender mange junior lienholders ikke HUDs. Det skyldes, at de fleste junior lienholders kun bryr sig om størrelsen af den check, der skal betales til dem.
Salgsprisen, hvem betaler hvad og hvor meget provision der betales, er den anden lienholders temmelig lakse om. Det er ikke på samme måde den anden vej. Den primære lienholder bekymrer sig meget om, hvor meget der betales til junior lienholder, og hvem betaler det. Der er nogle omstændigheder, hvor andre långivere forsøger at få sælgere til at begå pant bedrageri . Det skyldes, at de andre långivere har mistanke om, at de første långivere vil afvise HUD, hvis sælgeren betaler dem store mængder penge, så de fortæller sælgere at bryde loven.
Hvilke banker undersøger på en HUD for en kort salg
Det oplagte og vigtigste nummer på en HUD er salgsprisen. Nogle gange kan en bank sige, at det er nødvendigt at netto et bestemt beløb, og at nettobeløbet kan være mere end nettet på HUD. I disse situationer er den bedste måde at finansiere banken på flere penge at bede køberen om at øge købsprisen.
Købspriser, som bankerne godkender, er sjældent baseret på en fuldvurderet vurdering. Med så mange penge på spil, ville man tro, at en bank ønsker at ansætte en uafhængig vurderer for at vurdere værdi. Imidlertid betaler de fleste banker en tilfældig ejendomsmægler - ikke engang nødvendigvis en kvarterspecialist - for at give banken en skarp og hurtig besked om værdien, de kalder en BPO . De betaler $ 50 til $ 100 for en BPO. Dette er et glimrende eksempel på at være penny klog og pund tåbelig som din mor plejede at sige.
Dette er grunden til, at mange korte salgsagenter vil prise et kort salg på samme måde som en BPO-agent vil tildele værdi, fordi de ikke ønsker at kæmpe med den korte salgsbank. Det er ligegyldigt, om salgsprisen er markedsværdi, så længe den er i overensstemmelse med BPO.
Banken vil derefter undersøge de øvrige gebyrer, der opkræves for sælgeren på HUD. Du kan måske spørge, hvem der er sælgeren af et kort salg , og den person er sælgeren. Banken godkender blot de gebyrer, som sælgeren betaler. Normale gebyrer for sælgerens lukkekostnader er:
- Kommissionen til ejendomsmæglere / agenter
- Titel og escrow gebyrer
- Overførselsgebyrer
- Optagelse, notarer, doc prep og wire gebyrer
- Doc frimærker
- Skyldige ejendomsskatter
- Skatprorationer
- Discounted payoffs til junior lienholders
- HOA gebyrer, hvis nogen
- Købers kredit for lukning omkostninger
Typer af gebyrer kortsalg banker afviser på en HUD
Hver gang vil en bank blive enige om at betale for en skadedyrsrapport eller en hjemgaranti, men sjældent. Bankerne betaler næsten aldrig for reparationer på et kort salg . Det er også meget usædvanligt for en bank at betale kriminelle HOA-gebyrer eller UCC-ansøgninger.
Hvis banken ikke tillader et bestemt gebyr, for eksempel, at det vil reducere deponeringsgebyret fra $ 1.500 til $ 500, hvad sker der med saldoen? Nogen skal betale dette gebyr. Det kunne være sælgeren, eller det kunne være køberen. Escrow kunne beslutte at reducere gebyret, men det er usandsynligt.
Sandsynligvis det største problem, der er involveret i et kort salg HUD, er det faktum, at mange forhandlere ikke ved, hvordan man læser dem. De forstår ikke, at sælger kreditter på en HUD ikke altid er en kredit til køberen.
Ændringer i RESPA kræver, at gebyrer, der reflekteres i køberens skønsmæssige skøn, skal vise som en kredit til køberen, hvis de betales af sælgeren. Hvilke forhandlere opdager ikke, at de også viser sig som en debet, som skylder kreditten til køberen. Prøv at forklare den til en $ 8-en-timers kontorist.