Fordele og ulemper ved at lade din långiver tabe penge på dit hjem
Uanset om du skal lave en kort salg eller lade hjemmet gå til afskærmning, afhænger af flere faktorer. Mens for nogle husejere er det nemmere at smide deres hænder og lade banken tage hjemmet, det er måske ikke den klogeste ting at gøre. Uanset hvilken tilgang du vælger, skal du altid få juridisk og skattemæssig rådgivning, før du træffer en beslutning mellem en kort salg eller en afskærmning.
Kort salg fordeler
Her er et par fordele ved at lave et kort salg:
- Du har kontrol over salget, ikke banken.
- Du kan sove bedre ved at vide, hvem der køber dit hjem.
- Du vil spare dig selv den sociale stigmatisering af "F" ordet, afskærmning.
- I modsætning til folkelig tro kan du ofte forblive aktuel på dine betalinger og stadig søge om et kort salg.
Dit hjem salg vil blive håndteret som ethvert andet hjem salg med respekt og værdighed.
Afskærmning fordele
Her er nogle fordele for at vælge at gøre en afskærmning:
- Det er en øjeblikkelig løsning.
- Du kan stoppe med at foretage betalinger og bo i hjemmet, indtil du bliver sparket ud.
- For nogle er det hævn; du kan måske føle sig bedre ved at fortælle banken, hvor du skal hen, når den nægtede dit lån modifikation.
- Hvis noget går i stykker eller funktionsfejl, behøver du ikke rette det.
- Du kan forlade hjemmet og bare gå væk.
Køb efter et kort salg
Fannie Mae's 2016-retningslinjer giver dig mulighed for at genanvende for et realkreditlån fire år efter et kort salg med 10 procent nedbetaling.
Hvis du solgte dit hjem som en kort salg på grund af formildende omstændigheder, kan du genansøge et Fannie Mae-backed-pant efter to år med passende dokumentation af omstændighederne. Du kan også kvalificere dig til et FHA-lån et år efter en kort salg.
Husk, at Fannie Mae og FHA retningslinjer ikke er en garanti, at du vil kunne købe et hjem efter foreslåede tidsrammer.
Bankerne har det endelige ord og indeholder ofte overlejringer, der kan ændre de retningslinjer, som regeringen har fremsat. Spørg dit lånekontor for at afklare, før du baserer dig på føderale retningslinjer.
Køb efter en afskærmning
Hvis din afskærmning skyldtes formildende omstændigheder, kan du være berettiget til at købe et andet hjem om tre år. Ellers forbliver standard ventetiden syv år, bemærker Fannie Mae i sine seneste retningslinjer. I lighed med sine korte salgsretningslinjer tillader FHA dem, der udelukkes i deres hjem at genanvende deres pant i 12 måneder.
Påvirker kredit
En kort salg kan anses for at være et nedsættende mærke på din kredit, selvom kredit bureauer ikke bruger ordet "short sale" på din kredit rapport . Din kredit rapport kan læse "betalt fuldt ud for mindre end aftalt" eller "afregnes for mindre" blandt andre kategorier. Visse HAFA retningslinjer giver mulighed for "ingen hit til kredit" og kan dukke op som betalt fuldt ud. Afhængigt af din kredit historie tilbyder Myfico.com to eksempler, hvor en kredit score kan falde betydeligt efter en afskærmning. Generelt forbliver en afskærmning på din kredit rapport i syv år.
Mangel domme
Domme forhandles ofte mellem sælgeren og den korte sælger.
I nogle stater, f.eks. Californien, hvis hjemmet er din personlige bolig og blev finansieret via købs penge, er der ingen mangel vurdering .
Banker er generelt uvillige til at forhandle mangelafgørelser med boligen efter en afskærmning. I Californien, for eksempel ifølge California Association of Realtors, kan en mangelfuldbyrdelse indgives vedrørende et hardpensionslån, hvis långiveren afskæres under en retsafskærmning versus et trustee-salg, eller hvis det andet lån er et hardt lån og salget foregår som en forvalter s salg.
Lån ansøgnings spørgsmål
Lånapplikationer kræver typisk ikke, at du indeholder oplysninger om kortsalg. Du kan rapportere, at du solgte dit hjem. Du er imidlertid forpligtet til at svare på spørgsmålet: "Har du nogensinde haft en ejendom, der er udelukket eller givet en handling i stedet for de sidste syv år." Hvis långiveren ser du har haft en afskærmning, kan dit lån blive nægtet.
Længde af tid til at flytte
Hvis du har fået en afskærmning, der er indgivet, kan du muligvis udskyde denne handling, mens banken anser en kort salg. Ventetiden for kort salgsgodkendelse kan være fra to til tre måneder eller længere. I en afskærmning, medmindre der er truffet forudgående ordninger, kan långiveren have, at du straks skal forlade ejendommen og kan påbegynde udsættelsesprocedurer, hvis du forsinker.
Skatteproblemer
En personlig bolig er fritaget for gældssanering på realkreditlån på føderalt niveau, så længe regeringen fortsætter med at forlænge denne undtagelse. Nogle stater beskatter dig stadig, medmindre du kvalificerer dig til en fritagelse. En investor er ikke fritaget for gældssanering på realkreditlån , under visse betingelser. For ejere, der udelukker deres hjem, sender nogle långivere straks 1099'erne, som angiver mængden af lettelse som kompensation til ejeren, selvom ejeren er fritaget.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.