FHA lån bærer mange fordele ved køb eller refinansiering
FHA-lån begyndte at tabe favør i slutningen af 1990'erne, da hjemmeværdierne begyndte at tomme opad, overgik FHA-pantgrænser, og sælgere gik ud på FHAs strenge vurderingsretningslinjer og de høje omkostninger ved realkreditforsikring. Det er siden ændret. Vær ikke vildledt i gamle måder at tænke på. FHA retningslinjer er kommet rundt og er meget mere afslappet.
Hvordan FHA lån arbejder
Lad os først rydde op for nogle misforståelser. For det første laver FHA ikke lån eller garantielån . Det forsikrer lån. Forsikringen fjerner eller minimerer standardrisikoen for långivere, når købere lægger mindre end 20 procent. Uden yderligere godkendelse fra FHA er dets godkendte långivere bemyndiget til at:
- Tag lån ansøgninger
- Proces lån ansøgninger
- Undertegn og luk lånet
FHA Mortgage Limits
Mine forældre købte vores første hjem i 1955 for $ 9.000 med et FHA-lån. Det er næsten utænkeligt at tænke på et hjem, der koster det i dag. Som følge heraf ændrer FHA periodisk sine realkreditgrænser.
Fra 1. januar 2009 er maksimumsbeløbet for pant i højomkostninger 115% af de lokale medianpriser, der ikke overstiger $ 625.500. Den maksimale konformive lånegrænse er 417.000 dollars for enfamilieboliger i hele landet. Dit område kan understøtte en lavere pantgrænse. Sådan finder du din FHA-pantegrænse.
FHA lån tillader en ødelagt kredit historie
Hvis din kredit er mindre end perfekt, kan FHA være lånet for dig. Du kan kvalificere dig til et FHA-lån, selv om du har haft økonomiske problemer.
- FICO score kan være lavere end for et konventionelt lån.
- Konkurs. Du kan få et FHA-lån et til to år fra datoen for din konkursudskrivning , så længe du har opretholdt god kredit siden din gæld blev afladet.
- Afskærmning. Hvis du holder din kredit i glimrende form siden en afskærmning, vil et FHA-lån være tilgængeligt for dig tre år fra datoen for din afskærmning.
FHA lån tilbyder konkurrencedygtige priser og vilkår
Dagens vilkår er ret ligetil Faktisk er priserne på mange markeder bedre end de for 80% / 20% piggyback-lån.
- Der er ringe eller ingen justering for renten for et FHA-lån, da satser varierer inden for .125 procent af et konventionelt lån.
- Forsikringslån er finansieret i lånet, hvilket betyder, at en præmieprocent tilføjes til lånebalancen i stedet for at blive betalt uden for lommen. Derudover tilføjes en lille del for realkreditforsikringspræmien til den månedlige betaling, men det er langt mindre end private realkreditpræmier.
- Fra 1. januar 2009 kan låntagere finansiere 96,5% af købsprisen og nedbringe 3,5 procent. I nogle tilfælde, når det kombineres med andre typer lån, kan forskuddet være nul.
- Tilladte gældskvoter er højere end de gældskvoter, der er fastsat for konventionelle lån.
FHA lån kræver mindre reparationer
På et tidspunkt var FHA-reparationskravene så store, at sælgere ville rabat listeprisen til købere, der ville acceptere at opnå konventionelle lån over FHA-lån. I dag synes FHA-reparationsretningslinjerne mere rimelige.
- Defekte tage, som lækker skal stadig udskiftes, men et ældre tag kræver ikke udskiftning, hvis det ikke lækker.
- Vinduer, der holder fast ved åbningen eller har revnede ruder, kræver ikke udskiftning.
- FHA-vurderinger tager ikke plads til et hjem inspektion og har aldrig. Købere bør stadig få en professionel hjemmeinspektion.
FHA lån er tilgængelige for enhver boligkøber, der har til hensigt at besætte ejendommen, men bruges oftest af førstegangs boligkøbere og købere med lav til moderat indkomst. Der er dog ingen indkomstgrænse kvalifikationer. Selv en millionær kan tage et FHA-lån ud, med forbehold for lånebeløbskapitaler baseret på landestandard.
Trump Administration fjernet FHA Lånsnedsættelser Put på plads af Obama
Lige før præsident Obama forlod kontoret indførte hans administration en FHA-omkostningsbesparelse, der skulle træde i kraft den 27. januar 2017. Denne nye administrative ordre reducerede omkostningerne ved MIP (realkreditforsikringspræmie) i nogle tilfælde fra .85 til. 60 (varierer med matrixen). Grundpunktsreduktionen blev foretaget af Obama-administrationen i et forsøg på at kompensere stigende rentesatser og øge antallet af låntagere, der ville kvalificere sig til et FHA-lån. Det var forudsagt at spare hjemme købere omkring $ 500 om året.
Inden for få dage efter at have tiltrådt, eliminerede præsident Trump denne FHA-lånesatsreduktion. Mens nogle måske argumenterer for suspenderingen af Obamas nedsættelse af præsident Trump fjerner en fordel, som endnu ikke er modtaget af nogen, forsinkede dette uventede skridt en flok fast ejendom lukninger planlagt i slutningen af januar 2017. Fordi omkostningerne for en FHA-lånet havde ændret sig, TRID- regler krævede, at realkreditvirksomheder skulle genoplyse og give købere endnu 3 forretninger, før købere kunne underskrive lånedokumenter.
I et sådant tilfælde købte en køber i Sacramento et kort salg med et kort salgsgodkendelsesbrev, der udløb den 30. januar 2017. Trumps handlinger forhindrede køberen i at lukke det korte salg den 30. januar. Vi var nødt til at bede den korte långiver om at give os endnu 2 dage til at lukke escrow, og selvom långiveren ikke var forpligtet til at yde forlængelsen, forstod banken vores problemer og gav os to dage.
I en redegørelse udgivet af National Association of Realtors forudsagde præsident William E. Brown 750.000 til 850.000 husejere vil nu betale mere for at få et FHA-lån under præsident Trumps administration.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.