Om salgsprisen er vigtigere end renten afhænger af dit perspektiv. Alle ejendomme er lokale. Det betyder, hvad der sker på dit lokale marked i Phoenix, for eksempel, kan variere vildt fra f.eks. Markedet på Manhattan. Det er temmelig umuligt at tid på ejendomsmarkedet , men du kan forsøge at udnytte den måde, markedet går på.
Som Bono synger, " hun bevæger sig på mystiske måder ", kan man ikke altid forudsige, hvordan markedet vil bevæge sig.
Men du kan se det flytte. Lad os se på historiske renter for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån . Normalt er tommelfingerregelen, når renten stiger, salgspriserne går ned for at kompensere, men ikke altid.
Stigende salgspriser vs. faldende rentesatser
Sig du sammenligner et hjem i Phoenix, der var værd $ 240.000, og din rente er 4,5%. Hvis du købte i et faldende marked og ventede indtil den pris faldt til 210.000 dollar, men satser steg op til 6,5%, kan du være bedre at købe til den højere pris. Ja det er sandt. En betaling på et 80% LTV- pant til et hjem på $ 240.000 på 4,5% er $ 972,84.
En betaling på et 80% LTV-pant til et hjem på $ 210.000 på 6,5% er $ 1067,87.
En anden måde, hvis du betalte $ 30.000 mere til hjemmet ved at betale $ 240.000 og boet i det hjem i 30 år, da du betalte dit lån, ville du have betalt i alt $ 350.222.24.
Hvis du betalte $ 30.000 mindre ved at betale $ 210.000, men betalte den højere rente i 30 år, da du betalte dit lån, ville du have betalt i alt $ 384.433.20.
I dette tilfælde er det ikke bedre at betale mindre i bytte for en højere rentesats.
Hvor meget taber du i salgspris med hver .50% renteforhøjelse?
Lad os nu sammenligne det hjem med $ 240.000, hvis satser steg op 1/2 point og du ønskede at holde din betaling det samme. Afskrivningen af de fleste realkreditlån er i 30 år.
Hvis din udbetaling er 20% af salgsprisen, hvor meget af hjemmet kan du købe for at holde din betaling omkring $ 975?
- $ 240.000 x 80% ved 4,5% rente svarer til en betaling på $ 972.84
- $ 226.260 X 80% ved 5,0% rente svarer til en udbetaling på $ 971,65
- $ 214.062 X 80% til 5,5% rente svarer til en betaling på $ 972,34
- $ 202.500 X 80% til 6,0% rente svarer til en betaling på $ 971.27
- $ 192.188 X 80% ved 6,5% rente svarer til en betaling på $ 971.80
Du kan se, at en stigning på 2% i en rente vil tabe dig omkring 50.000 kr. Købekraft i dette prisklasse. Hvis du fordoblede salgsprisen, ville du miste ca. 100.000 købekraft for en 2% spredning i renter.
Derfor er renten en stor faktor for mange første gangs hjemme købere. Hvis du strækkes for tæt på den øverste ende af dit prispoint og satser går op, kan du muligvis ikke købe det drømmehus, du vil have, fordi du ikke længere vil kvalificere dig til denne salgspris. Og bare så du ved, at lave et lowball tilbud er ikke altid svaret.