Prøv ikke at miste din låneansvar
Da jeg købte mit første hjem, der krævede institutionel finansiering, sørgede jeg for, at købekontrakten indeholdt en lånesituation. At have en låneforudsigelse i kontrakten betød, at hvis en lille ting gik galt med køb af mit nye hjem og af en eller anden grund, uanset mærkelig grund til, at långiveren ikke kunne yde et lån til mig, ville jeg blive frigivet fra min forpligtelse til at købe hjemmet.
Indtil dette tidspunkt var alle de boliger jeg nogensinde havde købt købt gennem ejerfinansiering .
Der var ingen lånebetingelser i en sælgerbåret pant eller jordkontrakt . Når jeg underskrev købekontrakten, var jeg stort set forpligtet til at gå igennem med salget af hjemmet, med undtagelse af en inspektionsberedskab. Der var heller ikke nogen vurderingskontrakter med ejerfinansiering.
I tider med lave renter falder ejerfinansiering ud af favør, og få mennesker, undtagen den udfordrede kredit, forsøger at bruge ejerfinansiering til at købe et hjem. En anden undtagelse kan være, hvis selve hjemmet ikke kvalificerer sig til finansiering, så kan en sælger overveje ejerfinansiering. Men de fleste sælgere på normale ejendomsmarkeder foretrækker, at en køber enten betaler kontant eller får lån til at købe et hjem.
Køb aftaler med en låneansvar
De typer af købsaftaler, der anvendes i USA, varierer fra en stat til en anden, men de fleste af dem vil give mulighed for en låneforudsigelsesperiode. Ud over lånesituationen kan boligkøbsaftalen, som f.eks. F.eks. I Californien, også indeholde en vurderingsberettigelse, som er adskilt fra låneansvaret.
Købsaftaler leverer normalt et bestemt antal dage ved kontraktmisligholdelse for at få sikkerhed for, at lånet er godkendt, og køberen får lov til at bruge finansiering. Denne tidsperiode kan variere fra 7 til 30 dage, med mange perioder skubbet mod 3- til 4 ugers varemærke. Derfor er det afgørende for en hjemmekøber at levere alle de lånedokumenter, som en lånsagent anmoder om hurtigst muligt.
Enhver forsinkelse med at indsende de krævede finansielle dokumenter kan medføre forsinkelse i den endelige lånegodkendelse.
Når lånebestemmelserne udløber
I nogle stater, når lånets beredskabsperiode er udløbet, er køberen ude af tiden. Hvis køberens lån ikke er godkendt i den pågældende periode, er det for dårligt. Køberen kan anmode om en udvidelse, men sælgerne er ikke altid forpligtet til at tillade det. TIP: Gør ikke fejlen ved at tro, at du hele tiden i verden har at give din långiver kopier af dine afkastopgørelser og at give alle dine bankoplysninger, fordi uret ofte tikker.
I andre lande som f.eks. Californien, hvor købsaftalerne har tendens til at favorisere køberen, kan køberen ikke fjerne lånetilfælde på den sidste dag, så sælgeren kan træffe foranstaltninger for at annullere kontrakten efter udstedelse af en meddelelse om udførelse . Hvis sælgeren ikke træffer nogen retlige skridt til at håndhæve beredskabsperioden, forbliver det. Det er ikke en god idé at håbe, at sælgeren i Californien vil afstå fra lånetilstanden, fordi de fleste sælgere er repræsenteret af noteringsagenter, der minder dem om deres rettigheder i henhold til kontrakten.
Jeg får ofte modstand fra køberens agenter, når jeg som ledelsesagent anmoder om frigivelse af låneansvaret fra køberen.
De beder om mere tid, eller i nogle tilfælde blæser de det helt af, fordi de af en eller anden grund måske ikke har lyst til at skubbe deres købere til at overholde kontrakten. Hvis køberne har brug for mere tid, har vi dog ikke lov til at give vores verbale OK, fordi vores kaliforniske kontrakter tillader en køber kun at indgive en formel skriftlig anmodning om mere tid. Alle kontrakter og aftaler skal være skriftlige for alles beskyttelse.
Hvad sker der, hvis underwriting nægter lånet?
Det spørgsmål, der ofte opstår, er, hvad der kan ske med en køber, der ikke er godkendt til et lån, men har enten frigivet lånetilfælde eller af en eller anden årsag har mistet lånets beredskabsbeskyttelse i købsaftalen. Kan en sælger sagsøge køberen? Vil køberen miste sit alvorlige pengeindskud? Hvad er der i fare?
Risikofaktoren og konsekvenserne varierer fra stat til stat.
Meget kan gå galt i tegning . Hjem købere, der tror, at de er godkendt til et lån, fordi deres långiver gav dem en forhåndsgodkendelse brev baseret på en låneansøgning kan senere opdage, at tegningsgaranti ikke vil godkende lånet. Der er virkelig ingen sådanne ting som slam-dunk realkreditlån . Mange grunde eksisterer for tegningsgaranti for at afvise et lån. Disse boligkøbere, der har en låneforudsigelse, kan typisk annullere kontrakten og få refunderet deres alvorlige pengeindbetaling.
Hvis hjemme købere ikke kan få et lån på grund af vurderingsforudsigelsen, fordi vurderingen kom i lav, og sælgeren ikke vil reducere købsprisen, er det typisk også grund til at annullere. Men for at være fuldstændig beskyttet under disse omstændigheder, skal du have en låneforudsigelse og en vurderingsberedskab på plads. Sørg for at tale med din ejendomsmægler, før du underskriver en købsaftale for at få en fast forståelse af, hvordan et lån beredskab fungerer i din stat.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien