Grundlæggende typer af betingede salgsbud
Selv om der er mange variationer af et kontingenttilbud , overholder de fleste af et af to formater:
- Sælgeren vil holde ejendommen på markedet, men acceptere et kontingenttilbud, idet køberne får en 72-timers (omsætningspligtig) førstnævntesag til at udtale sig, hvis sælgeren modtager et bedre tilbud.
- Sælger vil tage ejendommen ud af markedet og vente på, at køberen sælger køberens eksisterende hjem.
Sandsynligheden er, at sælgeren vælger valgmulighed en, men købere foretrækker valg to. Grunden til, at en sælger ville acceptere valgmulighed to, er, hvis der ikke er sandsynligt at være andre købere, der foretager et tilbud om at købe . De fleste sælgere vil ikke vente for evigt og vil fastsætte en dato for transaktionen at lukke. Hvis køberens hjem ikke har solgt på den dato, kan transaktionen annullere.
Hvad er en 72-timers meddelelse om at udføre for et betinget tilbud?
Meddelelsen om at udføre kan være af enhver forhandlet varighed: 24 timer, 48 timer eller et hvilket som helst antal dage.
Tidsperioden er uanset hvad køber og sælger kan være enige om. For det første sender sælgeren 72 timers varsel til at udføre til køberen og oplyser køberen om, at der er modtaget et andet tilbud, og køberen har nu 72 timer for at fjerne uoverensstemmelsen med at sælge køberens eksisterende hjem. Hvis køberen ikke fjerner beredskabet til at sælge, har sælgeren normalt ret til at kræve en kontrakt annulleret og tilbagebetale det alvorlige pengeindskud til køberen.
Valg til fjernelse af salgskontrakter under første ret til afvisning
Ved at acceptere et kontingenttilbud i en bestemt periode giver sælgeren første ret til afslag. Hvis en anden køber ønsker at købe hjemmet, og køberen endnu ikke har solgt sit hjem, kan sælgeren bede køberen om at fjerne beredskabet.
- Få et brolån. Det er bedst at blive forhåndsgodkendt til et brolån, inden du får 72 timers varsel til at udføre. På denne måde vil du ikke scrambling omkring forsøger at ordne finansiering over en umulig 3-dages periode. Bridge lån er en dyr løsning, fordi du vil betale lånegebyrer.
- Tryk på et hjem egenkapital kredit. De fleste långivere vil ikke give dig et hjem egenkapital lån, når dit hjem er på markedet, og en sælger sandsynligvis ikke vil acceptere et kontingent tilbud, medmindre dit hjem er på markedet. Men det er ikke en Catch-22. Hvis du opretter et hjem egenkapital kreditkort, før du sætter dit hjem på markedet, kan du simpelthen overføre penge eller skrive en check.
- Skift dit realkreditlån til et højere lån til værdi. Hvis du planlagde at lægge ned, siger 20% at købe dit nye hjem , lægge mindre og få et højere pant beløb. Så når dit hjem til sidst sælger, kan du bruge provenuet til at betale ned realkreditlånet. Vær opmærksom på, at mange højere værdipapirer har en højere rente.
- Lån nedbetaling fra en slægtning. Nogle boligkøbere banker på mor og far, når der opstår en nødsituation. Jeg ved ikke, om at købe et nyt hjem udgør en nødsituation i din familie, men i nogle familier gør det. Måske vil onkel Joe give dig den arv tidligt? Kan ikke skade for at forhøre.
- Fjern dit salg uforudsete og håber på det bedste. Jeg ved hvad du måske tænker lige nu: "Rør hun rygning?" Men hvis du er sikker på, at dit hjem til sidst vil sælge, vælger nogle købere denne mulighed.
Bundlinjen risiko for at fjerne salg uforudsete
Før du fjerner en salgssituation, skal du gennemgå din købsaftale med en advokat og få juridisk rådgivning til at bestemme dine rettigheder i henhold til kontrakten. Californien købekontrakter, for eksempel klart angiv din alvorlige penge indbetaling står på spil, hvis du standard på kontrakten.
Hvor meget har du sat op? $ 1.000? $ 5.000? $ 10.000? Hvis du kan leve med at miste det beløb ved at tage en gamble, som dit hjem vil sælge, kan det være det værd for dig. Ellers forsøger du at holde beredskabet på plads.
Bevis for, at midlerne lukkes
Når en beredskab fjernes, beder selgere ofte om bevis for, at midlerne lukkes. Dette forhindrer købere fra vilkårligt at fjerne en beredskab uden en faktisk hensigt at lukke (ikke at du tænkte det). Hvis en familie har midlerne, er det typisk nok et gavebrev fra den relative og kopi af kontoudskrifter eller lagerregnskaber at tilfredsstille din långiver og sælger.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.