Hvordan en jord kontrakt arbejder for at købe hjem

Hvorfor hjemme købere gerne jord kontrakter

Landkontrakter til køb af boliger var meget populære i slutningen af ​​1970'erne og begyndelsen af ​​1980'erne. Tidligere tilbød aftaler om salgskontrakter, der undertiden hedder kontrakter for gerning, mere attraktive finansieringsvilkår end de højere satser og stive kvalifikationsstandarder for institutionelle långivere.

Landkontrakter begyndte at forsvinde, når lånekravene blev blødgjort og satser faldt under 8%. Men de er ikke forsvundet helt og rent faktisk tiptoed tilbage på markedet under realkrisen.

Tidligere husejere, der mistede deres hjem til afskærmning eller solgt gennem et kort salg, begyndte at læne sig på landskontrakter som et finansieringsalternativ, da de store banker slog dem væk.

Hvad er en Salg af fast ejendomskontrakt?

En afdragsforretningskontrakt er enhver form for kontrakt, der kræver periodiske betalinger, men i fast ejendom betegnes det almindeligvis en kontrakt, kontrakt for handling eller kontrakt til salg. Udtrykket "jord" er vildledende, da en landekontrakt kan bruges til at købe enhver form for fast ejendom med eller uden forbedringer.

Aftalens salgskontrakt fortæller salgsprisen, udbetalingsbeløbet, renten, mængden af ​​månedlige (eller periodiske) betalinger og hver af parternes opgaver. Det dækker sådanne ansvarsområder som hvem der skal opretholde hjemmet, betale for forsikring og ejendomsskat - hvilket generelt er køberen. Kontrakten vil indeholde en tilbagekaldelse til sælgeren i tilfælde af, at køber holder op med at foretage afdragsbetalinger.

Specifikt:

• Land kontrakter eller kontrakter for gerning er en sikkerhedsaftale mellem en sælger, kaldet en leverandør og en køber, kaldet en Vendee.
• Sælgeren accepterer at sælge en ejendom ved at finansiere købet til Vendee.
• Sælgeren bevarer juridisk titel, og Vendee modtager retfærdig titel.
• Den ejerbåret finansiering kan indeholde en eksisterende pantbalance (se mere nedenfor) eller ejendommen kan være fri og klar (bedste mulighed).

• Ved fuld betaling betaler Leverandøren Vendee en akt på ejendommen.

Altomfattende (Wrap-around) jordkontrakter

• Wrap-around kontrakter indeholder et eksisterende pant.
• Vendee foretager en betaling til sælgeren.
• Efter modtagelsen af ​​betalingen betaler sælgeren den underliggende långivers betaling og holder resten.
• Hvis det eksisterende realkreditlån har en lavere rentesats end kontraktens rentesats, tjener sælgeren ekstra rente på penge, der ikke tilhører sælgeren. Dette er kendt som en tilsidesættelse.

Følgende er, hvordan det virker.

1. Sig salgsprisen er $ 100.000.
2. Vendee lægger ned $ 10.000.
3. Vendee indvilliger i at foretage betalinger på $ 90.000, der bærer renter på 6,5%, betales $ 567.
4. Det eksisterende underliggende lån er $ 50.000, der skal betales til 5% rente med en betaling på $ 268.
5. Sælgeren tjener 6,5% rente på $ 40.000 af egenkapitalen, PLUS 1,5% rente på det eksisterende pant på $ 50.000 og lommer $ 299 om måneden.
6. Vendee betaler også skatter, forsikringer og alle andre omkostninger ved ejerskab.

Lige kontrakter

Der er ingen tilsidesættelse af interesse i en ret kontrakt. Vendee kan acceptere at betale den eksisterende långiver direkte og foretage en anden betaling til Leverandøren, eller Vendee kan sende en betaling til Leverandøren, og Leverandøren udbetaler betaling til den underliggende långiver.

Lad os se på det foregående eksempel på en lige kontrakt:

1. Salgspris på $ 100.000.
2. Vendee lægger ned $ 10.000.
3. Vendee foretager en betaling på $ 268 på den eksisterende lånebalance på $ 50.000, der bærer renter på 5%.
4. Vendee foretager en anden betaling til leverandøren på $ 40.000 ejerbåret finansiering, der bærer renter på 6,5% og betales til $ 253 per måned.
5. Samlet af begge betalinger er $ 521, hvilket sparer Vendee $ 46 pr. Måned over ombrydningen.

Salgsstyrke

• Nogle titelvirksomheder udarbejder og sikrer landkontrakter, der indeholder en leverandør, en vendee og en administrator. Du skal ringe for at finde et sådant titel firma.
• Leverandøren og Vendee, som en trustor i en tillidshjælp , tildeler trustee ret, titel og interesse med det formål at sikre sælgerens og Vendees forpligtelser.
• I tilfælde af at Vendee ophører med at foretage betalinger, har trustee beføjelse til at afskære under salgsstyrken.

• Processen med at indgive en meddelelse om standard varierer fra stat til stat.

Accelerationsklausuler i underliggende lån

Alle lån indeholder i dag accelerations- og fremmedgørelsesklausuler . Långivere har haft en lang historie med at ringe lån straks forfalder, hvis købere tog titlen "underlagt" for de eksisterende lån . Det skyldes, at långivere ønskede købere at kvalificere sig, betale lånepoint og højere rentesatser .

Sue Heimbichner, en escrowofficer ved Chicago Title i Sacramento, har været i branchen siden 1976 og har set popularitet landskontrakter kommer og går. En af de største retssager fra den periode udviklede sig fra købere, der tog titel underlagt eksisterende realkreditlån, som blev holdt af føderale spare- og låneforeninger. Kongressen vedtog loven om værdipapirinstitutioner fra 1982, der effektivt fjernede evnen til at overtage eksisterende lån.

Heimbichner siger långivere i dag har tendens til at se den anden vej. "Nogle långivere er glade for at få deres betalinger foretaget," sagde hun. Men forsøg ikke at overtage statsstøttede lån. "Du vil ikke rive med regeringen," siger Heimbichner, "fordi du bliver slået." Hvis din jordkontrakt indeholder et eksisterende pant, skal du søge råd fra en ejendomsadvokat.

Prøver af statsstøttede lån er Fannie Mae eller Freddie Mac, og statslån er FHA eller VA.

Vendee's Bundle of Rights

For alle praktiske formål ejer Vendee ejendommen og har ret til:

• Besiddelse.
• Rolig nydelse og brug af ejendommen.
• Udelukkelse, tvinger andre til at forlade lokalerne.
• Videresalg.

Fordele til Vendee

• Ingen kvalifikation, selvom sælgeren kunne anmode om en kopi af køberens kreditrapport .
• Udbetaling fleksibilitet. Beløbet er omsætteligt.
• Længden af ​​kontraktperioden, renten og betalingerne er omsætningspapirer.
• Lav lukning omkostninger . Der er ingen långiver gebyrer at betale.
• Hurtig lukning. Transaktioner kan lukke om 7 dage eller mindre.

Fordele til sælgeren

• Typisk højere salgspris og ingen vurdering. Selvom købere rådes til at opnå en vurdering.
• Hvis skattepligtige, kan det eventuelt kvalificere sig til udskudt gevinst.
• Månedlig indkomst.
• Ofte en bedre afkast end pengemarkedsregnskaber .
• Hvis ejendommen ikke er i overensstemmelse, er det en nem måde at sælge.
• Hurtig lukning.

Køber Tips

• Få en vurdering.
• Få titel forsikring.
• Engagere et holdingselskabs tjenester for at beholde besiddelse af en fuldbyrdet handling og de originale dokumenter.
• Tal med en ejendomsadvokat .

Sælger Tips

• Træk købers kredit rapport.
• Inkluder både sælger og Vendee navne på den eksisterende forsikringspolice.
• Leje et udbetalingsselskab til at håndtere kontraktindsamling.
• Tal med en ejendomsadvokat.

Denne artikel skal ikke fortolkes som at give juridisk rådgivning. Kun advokater kan tilbyde juridisk rådgivning.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en mægler-associeret i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.