Realkreditrådgivning til realkreditlån
Serial refinancers , som jeg gerne vil kalde dem, optager nye realkreditlån, hver gang satser falder et kvartal.
Jeg vidste en advokat, der refinansierede sit hjem syv gange de sidste otte år. Dette var en person, der burde have været bedre end det, for hver gang han refinansierede, tilføjede han mere rektor til slutningen af sit lån og forlængede lånets løbetid.
Hvad er en refinansiering?
Et køb-penge lån er et originalt lån sikret af en låntager at købe et hjem. Et refinansieringslån er et nyt lån taget af en låntager til at betale det oprindelige lån, eller i tilfælde af en seriel refinancer betaler lånet det sidste refinansierede lån. Det refinansierede lån er typisk i første position; Det er dog også muligt at refinansiere et boliglån .
Typer af refinansiere realkreditlån
Bare fordi du måske i øjeblikket betaler på et fastforrentet realkreditlån , betyder det ikke, at du ikke kan tage ud en anden form for realkreditlån, når du refinanserer. Men før du overvejer at skifte et fastforrentet realkreditlån til en anden type, skal du sørge for, at du helt forstår betingelserne for det nye lån .
Her er almindelige realkreditlånstyper, du måske vil overveje:
Refinansiere realkreditudgifter
Selvom det er muligt at opnå et gratis refinansieringslån fra en realkreditinstitut , skal du huske, at långivere er i gang med at tjene penge.
Hvis långiveren ikke giver indkomst ved at opkræve forhåndsudgifter til at lave lånet, bliver disse gebyrer enten rullet ind i lånet eller betalt gennem en højere end markedsrenten.
Der er et par banker, der vender sig til ægte, uden omkostninger, men de er få og langt imellem. Læs dine fine print og sammenlign långivere. Få et GFE, et godt tro estimat . Siden 1. januar 2010 har långivere været forpligtet til at garantere deres gode troskøn . Hvis visse satser ændres ved lukning, skal långiveren betale dem.
Her er omkostninger, du måtte blive forpligtet til at betale:
- Lån Discount Points .
- Lånets oprindelse.
- Forarbejdning.
- Administration.
- Ansøgning.
- Inspektion.
- Dokumentforberedelse.
- Vurdering .
- Kreditrapport .
- Titelpolitik .
- Escrowgebyr .
- Reconveyance .
- Modtagerbehov .
- Notar.
- Loan Tie-in.
- Levering og kurér.
- E-mail Doc.
- Skat Service.
- Indspilning.
Långiver opkræve, hvad vi i virksomheden kaldenavnet "skrald gebyrer", hvilket betyder, at de kan forhandles af låntager. Disse gebyrer er dokument forberedelse, administration, behandling, ansøgning og lignende. Hvis du spørger, kan långiveren give afkald på dem.
På toppen af disse gebyrer kan du bemærke et emne mærket "betalt uden for lukning" på din afsluttende erklæring kaldet en YSP . Det er penge, banken giver tilbage til realkreditmægleren for at bringe långiveren dit lån.
Husk, at hvis långiveren ikke betalte en YSP til mægleren, har du måske fået en lavere rente på dit lån eller betalt mindre i point. Når du opdager dette, lukker du sandsynligvis lånet . Så spørg på forhånd.
Ulemper ved refinansiering
- Omkostninger. Hvis du betaler gebyrer for at få lånet, koster det dig penge til at få lånet, som du måske ikke recoup gennem en lavere rente i en årrække. For at finde ud af det, skal du tilføje alle gebyrer. Find ud af forskellen mellem din gamle boliglånsbetaling og din nye betaling . Opdele denne forskel i låneafgifterne, hvilket svarer til antallet af måneder, du skal betale på dit nye lån for at bryde lige.
Hvis din låneafgift f.eks. Er $ 4.000, og den månedlige besparelse vil være $ 100 om måneden, vil det tage dig 40 måneder at bryde selv om refinansieringen.
- Længere afskrivningsperiode . Selvom du har mulighed for at forkorte din afskrivningsperiode , kan du måske ikke kvalificere dig for den højere betaling, og du kan heller ikke betale mere hver måned for blot at betale lånet hurtigere. Låntagere forlænger normalt lånets løbetid. Hvis du refinansiere et lån med 25 år tilbage til et nyt 30-årigt lån, har du vendt, hvad der oprindeligt var et 30-årigt lån til et 35-årigt lån.
- Større pant. Ved at rulle omkostningerne ved dit lån i lånet selv, tager du et større pant . Et større realkreditlån spiser væk på din egenkapitalstilling . Desuden, hvis du tager ud kontanter, kaldet en cash-out refinansiering, vil din lånebalance blive øget.
Nogle låntagere udbetaler kontanter fra en refinansiering for at betale regninger af usikrede køb. Hvis du for eksempel har købt møbler, og du betaler møblerbutikken, har du nu finansieret møbler i 30 år, hvilket kan have en levetid på ti.
Betaling af usikrede kreditkort fjerner nuværende gæld, men kun hvis du aldrig bruger kortene igen. Overvej at skære dine kort, hvis du har formået at få dig så langt i gæld, at din eneste mulighed er at refinansiere taget over dit hoved.
Refinansiere fordele
- Lavere månedlige betaling. Hvis du planlægger at blive hjemme nok til at bryde selv på refinansieringens omkostninger, vil en lavere rente og betaling resultere i større månedlige pengestrømme.
- Forkortelse af afskrivningsperioden . Hvis din lavere rente er væsentligt lavere end din tidligere rente, kan du overveje at forkorte lånets løbetid i stedet for en lidt højere realkreditbetaling . Før du gør det, skal du finde ud af om du kunne investere den ekstra hovedandel andetsteds for en bedre afkast.
- Kontanter i hånden. Mange får penge til at investere med en højere afkast end den nye rentesats.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.