Brug af jordkontrakter på boliger til salg

Sådan sælger du dit hjem gennem en kontrakt

Land kontrakter er nyttige instrumenter til sælgere, der sælger et hjem og overvejer at foretage finansiering for en køber. Det giver sælgere en indbygget indkomst og generelt en bedre rente end satser, der tilbydes på pengemarkedsregnskaber eller depositum. En forsigtig sælger skal dog tage skridt til at beskytte egenkapitalen og sikre, at køberen kan opfylde betingelserne i jordkontrakten.

Forskel mellem en jordkontrakt og et realkreditlån

Land kontrakter er sikkerhedsaftaler mellem en sælger, kendt som en leverandør, og en køber, kendt som en Vendee.

Leverandøren bærer finansieringen til Vendee, som eventuelt indeholder et underliggende lån. En væsentlig forskel mellem en jordkontrakt og et pant er køberen modtager ikke en gerning eller klare titel til ejendommen, indtil landekontrakten er betalt.

Nogle stater har love, der behandler en landekontrakt, der ligner en tillidsklausul, og disse jordkontrakter giver en trustee og giver en administrator "salgsstyrke" for at indlede afskærmningsprocedurer, hvis Vendee misligholder kontrakten. Andre stater giver købere en længere indløsningsperiode, som ligner dem under et pant. Af disse grunde er det vigtigt at reducere chancerne for misligholdelse ved at forhåndskvalificere Vendee.

Beskyttelse af sælgeren på en hjemlandskontraktsalg

Hvis du har et underliggende lån, hvis du har et valg mellem en ret kontrakt eller en omløbs-kontrakt, tilbyder du en ompakningskontrakt. Det vil give dig en tilsidesættelse af den eksisterende rentesats for det første pant.

Bed om juridisk rådgivning om en fremmedgørelsesklausul. Långiveren kunne kalde dit lån til betaling, hvis långiveren opdager, at du har solgt hjemmet gennem en jordkontrakt.

• Hent en kreditrapport om køberen. Hvis køberen har indgivet konkurs, foretaget forsinkede betalinger til andre kreditorer eller, værre, ingen kredit, er disse nedsættende optegnelser et rødt flag.
  

• Kræver en titel forsikringspolitik . Titel søgninger af de offentlige registre vil også vise pålidelighed eller domme indleveret mod en køber. Titelvirksomheden vil sandsynligvis bede om tilfredsstillelse af disse belægninger, før det vil forsikre landkontrakten om en titelpolitik . Bed om at se en kopi af den foreløbige titelrapport (eller tilsagn om titelforsikring) for at afgøre, om en søgning viser noget om køberen.
  
• Bed om en voldsom nedbetaling. Købere er mindre tilbøjelige til at gå væk fra en kontrakt eller stoppe med at betale på aftalens salgskontrakt, hvis køberen har lavet en stor forskudsbetaling . Jo flere penge der investeres på forhånd, desto mindre sandsynligt vil en køber risikere at miste det.
  
• Udfør kortfristet finansiering. Du kan afskrive betalingerne i 30 år, men bede om en ballongbetaling efter fem eller ti år. Dette vil lade køberen refinansiere eller sælge ejendommen for at betale dig tidligt. Kontroller for at se, om denne type finansiering overholder dine statslige love. Ballonbetalinger kan være forbudt.
  
• Bekræft køberens beskæftigelse. Sørg for, at køberen er ansat og har været ansat i mindst to år, helst længere. Spørg om køber er ansat af virksomheden eller er kontraktarbejde og om ansættelsestidspunktet kan blive slået til opsigelse helst snart.
  

• Bede om personlige referencer. Tjek købers referencer, herunder tidligere ejere. Spørg om betalingshistorie ved tidligere huslejer, ikke kun den nuværende leje, fordi nogle gange udlejere vil sige noget for at få lejeren ud af ejendommen. Gå tilbage til udlejeren før den eksisterende udlejer og spørg.
  

• Insistere på, at køberen får en boligejerforsikringspolitik. Du ønsker ikke at være ansvarlig for hjemmet efter landekontrakten er blevet underskrevet og notariseret. Sørg for, at køberen navngiver dig som en ekstra forsikret og få en kopi af boligejerens forsikringspolice .
  
• Opret en udbetalings konto. Mange pengeinstitutter og pengeinstitutter tilbyder en service, der samler betalinger fra køberen og sender dem til dig eller deponerer dem på din bankkonto. Det forhindrer køberen i at kende din hjemmeadresse, og arrangementet frigør dig til at rejse.
  

• Indsamle skatter fra Vendee. Bed Vendee om at betale afgiften til dit udbetalingsselskab. Virksomheden kan derefter foretage skattebetalinger til din ejendomsvurdering, og du kan være sikker på, at skatterne vil blive betalt til tiden.
  
• Inkluder en sen betalingsgebyr i jordkontrakten. Hvis du betaler et underliggende lån betaling, vil du gerne modtage dine betalinger rettidigt for at undgå dine egne sene gebyrer. Opkræve køberen et rimeligt gebyr for modtagne betalinger sent for at lokke køberen til at betale i tide.
  
• Sørg for fortsat vedligeholdelse og pleje. Overvej at inkludere en accelerationsklausul i kontrakten, som giver dig mulighed for at få Vendee til at refinansiere ejendommen, hvis ejendommens tilstand bliver en risiko for din finansielle investering.
• Forhindre vendee fra at tildele kontrakten. Når du har lavet dit hjemmearbejde for at godkende denne køber, vil du ikke give køberen ret til at tildele kontrakten til en ukendt enhed.
  
• Tal med en advokat. Det er værd at bruge nogle få hundrede dollars for at få juridisk rådgivning, inden de indgår en kontrakt. Desuden vil en advokat sandsynligvis tænke på noget, jeg har savnet i denne punktliste.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.