Definition: Sprog i et pant eller tillidsklausul, der gør det muligt for långiveren at ringe lånet straks til betaling, hvis ejeren sælger ejendommen eller overfører ejendomsretten til ejendommen. Næsten hvert lån indeholder i dag en fremmedgørelsesklausul, hvilket betyder, at titlen ikke kan overføre, og en køber ikke kan købe underlagt et eksisterende lån uden at udløse en forfalden salgsklausul.
En forfalden salgsklausul er den samme som en fremmedgørelsesklausul.
En fælles form for fremmedgørelsesklausul, der findes i mange tillidsposter, er som følger fra US Securities and Exchange Commission:
"I tilfælde af at ejendommen eller en del heraf eller en hvilken som helst interesse deri sælges, overdrages eller fremsendes af trustor, uanset om det er frivilligt eller ufrivilligt, medmindre det er lovligt forbudt, er alle forpligtelser, der er sikret ved denne
instrument, uanset forfaldstidspunktet, der udtrykkes deri, efter indehaverens valg og uden krav eller varsel, skal straks forfalde og betales. "
Det er praktisk taget umuligt at finde eksisterende lån i dag, der ikke indeholder en sådan bestemmelse. Selv om det måske ikke er sagt ordentligt, forbyder udlændingsklausulen overdragelse af fast ejendom uden at afbetale det eksisterende pant.
Vend tilbage, da kreativ finansiering var ekstremt populær i slutningen af 1970'erne og begyndelsen af 1980'erne i USA, især i Californien, hvor jeg var licenseret, talte ejendomsmæglere ofte om 1974-sagen, Tucker v. Lassen Savings and Loan.
Dette var en milepæl domstol sagen involverer en afdrag land salgskontrakt. Det sagde dybest set, at långiveren ikke havde ret til at kalde lånet forfalden og skyldes, fordi det ikke kunne bevise, at dets sikkerhed var beskadiget ved overdragelse af salg i en jordkontrakt .
Mange ejendomsmæglere i løbet af denne periode sammensætter kreative finansieringstransaktioner, hvor køberen erhvervet retfærdig titel via en landekontrakt og betalt det underliggende realkreditlån, ud over at foretage betalinger til sælgeren for sælgerens egenkapital .
Det var høje renter, der pressede købere til at stole på kreativ finansiering.
Hurtigt frem til dommen i 1978 af Wellenkamp mod Bank of America. Denne anden kendetegnende California-domstolsafgørelse størkede, hvad afsnit 711 i California Civil Code allerede nævnte, at en långiver ikke kunne håndhæve en fremmedgørelsesklausul ved at kalde lånet forfalden og skulle betales, hvis sikkerhedsstillelsen for lånet ikke var nedsat eller i fare for at blive nedsat. Derefter solgte mange boliger genstand for et realkreditlån til venstre og højre, ligesom der ikke var nogen i morgen, at sidestegle de 18% rentesatser, der var så udbredte.
Det var meget almindeligt at lukke en transaktion i 7 dage. Købere sænkede 7% til 10% af salgsprisen, nok til at betale provisioner og lukkekostnader, tog titlen underlagt realkreditlån og gennemførte carryback-finansiering til sælgeren i form af en anden eller tredje tillidsklausul. På nogle måder var det som det vilde vesten. Agenter, der forstod kreativ finansiering, flyttede meget lager, og Get Rich Quick seminarvirksomheden blev født.
Pludselig var kreative finansieringsseminarer allestedsnærværende. Dette var nyt territorium for mange ejendomsmæglere og deres kunder. Det var også et modent klima for misbrug og svig.
Efter 1982 Garn-St. Tysk lov blev mange af de kreative finansieringsordninger langsomt stoppet. Selv lejemuligheden salg, skabt og struktureret som et smuthul til fremmedgørelsesklausulerne, kom under brand.
I de følgende år begyndte renten at falde, hvilket gjorde at der blev opnået et nyt realkreditlån en attraktiv mulighed for førstegangs boligkøbere. Dette sætter konventionelle lån og FHA lån tilbage i aktion. Der var stadig et par gamle FHA-lån, der kunne overdrages uden en formel antagelse, men som årene gik, var der færre og færre af disse lån til rådighed. I dag er der ingen.
Selvfølgelig resulterede en del heraf i 80/20 combo-lånene, der delvist bidrog til subprime-markedskraschen i 2007. Købere, der kunne tåge et spejl uden mulighed for at tilbagebetale et pant, fik lov til at udtage 100% finansiering.
Vi ved alle, hvad der skete, da markedet styrtede i 2008. Dagens realkreditbehov er meget strengere, og det er meget sværere at få et realkreditlån nu.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.