Årsagen til udfordringerne er den type udlånsbetingelser, der er mest udbredte.
I Californien fast ejendom, f.eks. Som mange andre steder i landet, kan en boligkøber se på flere typer af låneforudsætninger og inkorporere en eller flere af disse uforudsete i købstilbuddet .
Kun boligkøbere, der får finansiering, har tendens til at gøre købskontrakten betinget af at få et lån. Kontantkøbere anmoder ikke om en låneforudsigelse, fordi der ikke er noget lån. Kontrakten kan være betinget af, at køberen opnår en:
- FHA lån , som har sit eget sæt krav, eller
- et VA-lån , som er garanteret af Veterans Administration, eller
- et konventionelt lån , som typisk sælges på det sekundære marked, eller
- lån fra en kreditforening hvor låntageren er medlem, eller
- privatfinansiering, som undertiden hedder et hardpensionslån
Afhængigt af typen af lån, kan långiveren kræve visse ejendomsforhold eller reparationer for at gøre lånet. Hvis sælgerne og købere ikke kan blive enige om reparationer eller långiverbetingelser, vil køberen ikke modtage lånet, og transaktionen kan falde fra hinanden.
Generelt har køberen en vis tidsperiode i købsaftalen for at opnå finansieringen. I nogle tilfælde kan kontrakten give køberen mulighed for at vælge mellem et bestemt antal dage, før låneberedskabet skal fjernes eller være tilfredsstillende, eller at opretholde lånets beredskab, såfremt alle parter er enige om at være på plads indtil lukningen.
Det er her, hvor problemet begynder. De fleste sælgere forventer, at en køber skal få finansiering. Sælgere er typisk noget rimelige og vil tillade en vis periode at passere for køberen for at få finansieringen og fjerne lånets beredskab, men ikke alle sælger vil gerne vente til lukningsdagen for at finde ud af om køberen faktisk kan at lukke escrow. Det er ikke helt retfærdigt for en sælger for en køber at anmode om en 30-dages lukkeperiode uden en fast forpligtelse til at lukke. På den anden side kan en køber meget nervøs ved at fjerne en lånesituation inden lukningen.
En køber vil måske undre sig over, hvad der ville ske, hvis långiveren for en eller anden uforudsete eller ulige grund besluttede at afvise lånet. Hvis køberen havde fjernet låneansvaret, kan køberen være ved sælgerens barmhjertighed, og købers alvorlige pengeindbetaling kan være i fare. Få købere er villige til at tage en gamble på at miste depositumet.
Selvfølgelig opkøber køberne og præsenterer et forhåndsgodkendelsesbrev inden de laver et tilbud. Det er det forudgående brev, som sælgeren påberåber som bevis for køberens kreditværdighed og evne til at kvalificere sig til et lån. Men efter at filen er pakket til tegning, kan andre problemer komme op.
Ukendte vurderinger kan vises i de offentlige registre, en køber kan få et blip på kreditrapporten, der var gået gennem revnerne, en ex med et tidligere kort salg kan sætte dæmper på kvalifikation, en køber kunne miste sit job, en køber måtte måske være ansat lige under den krævede 2-årige periode eller modtage lønninger ureflekteret på lønsedler. Der er en bazillion ting, der kan gå galt Lad os ikke overse, at den anden type lån beredskab er vurderingen. Bedømmelsesberettigelsen er ofte adskilt fra lånets beredskab. Beregningsberedskabet betyder, at boligen skal vurdere til købsprisen. Hvis vurderingen er mindre end købsprisen, kan køberen annullere, såfremt køberen har en vurderingsfaktor i købsaftalen. Hvis sælgeren indvilliger i at sænke prisen for at opfylde vurderingen, forventes køberen at fjerne vurderingsberettigelsen.
Men hvad sker der, hvis man ved afslutningen af underskriveren bestemmer ved den 11. time at bestille en anden vurdering, og at den anden vurdering af værdi viser sig at være en lav vurdering ? Hvis køberen har frigivet bedømmelsesberettigelsen, er der ingen evalueringsberettigelse tilbage. Men hvis lånesituationen endnu ikke er frigivet, kan købekontrakten stadig være betinget af køberens evne til at få lånet.
Det er bekymringer, der skal løses hos din ejendomsmægler, inden du laver et tilbud om at købe et hjem. Nogle købere er behagelige at fjerne et lån uforudsete, når en långiver sikrer køberen, filen er klar til finansiering. Men hvis långiveren har bekymringer, er det måske ikke en god ide at fjerne lånetilfælde. Låneforudsætninger taler også med en sælger. Ulempen er, når dit tilbud er blandt flere tilbud, og de andre købere er villige til at fjerne en låneforudsigelse eller forkorte perioden, og du insisterer på at holde låneforsyningen intakt hele vejen til lukning, dit tilbud bliver muligvis ikke accepteret. Sælgeren tror måske, du har et problem, der kan medføre problemer ved lukning.
I vanskelige situationer som disse, beder nogle boligkøbere långiveren om at godkende filen gennem forsikringsgarantier, før de nogensinde har tilbudt at købe et hjem. Underwriting godkendelse fjerner frygt for usikkerhed og styrker tilbuddet.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.