Disse observationer har fået mig til at tro på, at nogle køberens agenter, ikke alle af enhver strækning, sjældent diskuterer de omsættelige varer i en købsaftale med køberen. Mange agenter kontrollerer kun kasserne i henhold til lokale brugerdefinerede, og der er virkelig intet galt med den tilgang, medmindre det ikke giver køberen eller sælgeren et valg eller et ord i sagen, langt mindre en grundig forståelse af købstilbuddet .
Hvis en køber bruger hundredtusindvis af dollars til at købe et hjem , fortjener disse købere at kende de omsætningspunkter og har en stemme i situationen. Ligeledes bør en sælger vide, hvilke ting der kan forhandles, og om der er plads i nogle af salgsomkostningerne, hvilket påvirker sælgerens nettoprovenu .
For eksempel er det dog ualmindeligt, at jeg har fået sælgere, at de foretrækker at reducere salgsprisen betydeligt og give køberen mulighed for at betale alle omkostningerne ved salg, undtagen for Kommissionen .
Der er grunde til at gøre det på den måde og grundene til ikke. Sandsynligvis den mest betydningsfulde er i en finansieret transaktion, hvis køberen skulle betale sælgerens del af de afsluttende omkostninger, ville det betyde at bringe meget flere penge på forhånd for at lukke. Det er boomeranget. Købere er ofte tætte på likvide midler.
Alligevel kan lukkekostnader forhandles mellem parterne. Hvem betaler hvad en del af de afsluttende omkostninger er en omsætningspost i en boligaftale, selv om det kan være sædvanligt for sælgeren at absorbere en større procentdel af disse gebyrer. Hvorfor sælgeren? Fordi sælgeren generelt modtager pengene i en transaktion, og en køber bruger det ud af lommen.
Husk også, at hver stat i Amerika stort set bruger sin egen boligaftale. Der er ingen One-Size-Fits-All. I Texas kaldes kontrakterne en One to Four Family Residential Contract, udviklet af Texas Real Estate Commission.
I Californien er kontrakten om at købe et hjem en California Residential Purchase Agreement og Joint Escrow Instruktioner, omhyggeligt opdateret næsten årligt af California Association of Realtors. Det ser ud til, at agenter i Florida bruger flere forskellige typer af boligkøbskontrakter, der er godkendt af Florida Bar og Florida Association of Realtors, afhængigt af om en køber køber hjemmet, som det er .
Men selv med alle forskelle og de forskellige måder, hvorpå fast ejendom praktiseres rundt om i landet, er visse aspekter af købsaftalerne ens.
Lukning omkostninger er gebyrer, du måske vil overveje, før du underskriver en købsaftale og spørg din ejendomsmægler, hvis de er omsætningspapirer. Realiser dig, at du måske ikke vil forsøge at ændre den måde, hvorpå lokal brugerdefineret dikterer, for eksempel, især hvis du er involveret i en multiple-tilbudssituation , fordi det kan skade dine chancer for at tilbyde accept.
Typer af forhandlingsgebyrer i en boligaftale
- Overfør skatter
- Escrow gebyrer
- Ejers titel forsikringspolitik
- Mandated state disclosures
- HOA overførselsgebyrer og dokumentationsgebyrer
- Inspektioner og rapporter
Typer af forhandlingspunkter i en boligaftale
- Mængden af alvorlige penge indbetaling
- Tidsperiode for sælger at indsende oplysninger
- Tidsperiode for at fuldføre alle køberinspektioner
- Tidsperiode for køber at opnå en vurdering
- Tidsperiode for køber at få lån godkendelse
- Personlige ejendomsartikler, der forbliver hos hjemmet
- Indretninger, der kan udelukkes fra salget
- Tidsperiode for at lukke escrow
- Tidsperiode for frigivelse af uforudsete forhold som f.eks. Salg af et eksisterende hjem
- Tidsperiode for endelig gennemgang
- Tidsperiode for besiddelse
- Likviderede skader
- Konfliktløsning
- Tidsperiode for tilbudsgodkendelse
Mange købere finder det nyttigt at modtage en kopi af boligkøbsaftalen forud for at skrive et tilbud, men i betragtning af vores hurtige miljø og hvor mange dokumenter der er underskrevet online, er det måske ikke muligt. Mange boligaftaler består af 10 sider eller mere, og der er altid andre dokumenter, der typisk kan ledsage kontrakten.
Generelt, når jeg arbejder med advokater, vil de gerne læse hele boligaftalen, og jeg bebrejder dem ikke. Selvfølgelig er de fleste hjemmeforhandlere og købere ikke advokater, men jeg opfordrer alle parter til at læse kontrakten grundigt, stille spørgsmål og fortsat stille spørgsmål, hvis svarene ikke er tilfredsstillende. Du har ret til at kende detaljerne i dit hjem køb. Udøve det rigtigt. Afgør ikke for "indledende her" og "tegn der."
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.