En læser spørger: Vi købte vores hjem for flere år siden uden at finde ud af meget om kvarteret, hvilket har vist sig at være mindre nabo og mere hætte, så vi kan ikke sælge det nu. Min kone siger, at hendes frisør fortalte hende om en plan, hvor vi kunne købe et nyt hjem, lade være at leje vores eksisterende hjem og, efter at vores nye lån lukker lukker, stopper med at foretage betalinger på vores gamle hjem. Hun kaldte det 'køb og kaution.' Det lyder for godt til at være sandt. Er der noget galt med køb og kaution?
Svar: Køb og kaution er resultatet af at købe et nyt hjem med det formål at bailing på den gamle. Det betragtes som pant bedrageri . Selv formildende omstændigheder giver ikke en boligejer ret til at begå pant bedrageri.
Hvad er udvidende omstændigheder for køb og kaution?
Nogle gange føler boligejere retfærdiggjort, fordi de tror, at de blev duped, da de købte deres eksisterende hjem. Nogle af grundene til køb og kaution låntagere føler sig vildledt er som følger:
- Realkreditinstitutter har ikke grundigt forklaret konsekvenserne af finansieringen, såsom justerbar rente lån vil justere eller rentebeløbige betalingsmuligheder betaler ikke hovedstolen.
- Ejendomsmægleren førte køberen til at tro, at hjemmeværdier aldrig kan falde. På markeder hvor værdier falder, og køberen har investeret lidt eller ingenting i forhold til egenkapitalen , kan hjemmet være mindre end det beløb, der skylder banken.
- Banken kunne have lovet køberen, at en refinansiering altid ville være en mulighed og derefter ændrede udlånsretningslinjer, hvilket gjorde det umuligt at opnå et nyt lån.
Under nogen af ovenstående scenarier kan hjemmeejeren føle sig hjørnet og presset ind i at lade hjemmet gå ind i afskærmning, men ønsker ikke at opgive retten til ejerskab. I disse boligejers sind føler de, at omstændighederne berører bedrag, fordi de blev bedraget.
Men det ændrer ikke det faktum, at køb og kaution udgør pant bedrageri og er imod loven.
Hvordan virker køb og kaution?
Køb og kaution indebærer at lyve. Det indebærer typisk at oprette en falsk lejeaftale og præsentere denne falske dokumentation til långiveren. Lad os følge de trin, som en mytisk hussejer - vi kalder ham Claude - ville følge:
- For det første beslutter Claude, at hans hjem ikke længere passer til hans formål.
- Da Claude ikke kan få et nyt realkreditlån efter en kort salg eller afskærmning, går han ud for at finde et hjem at købe, før han går i mislighold på det eksisterende realkreditlån.
- Claude skriver et købsbud på det nye hjem og indgiver en låneansøgning.
- Långiveren beder Claude om en lejeaftale for at vise, at en lejer vil flytte ind i Claude's gamle hjem og foretage lejebetalinger til Claude.
- Claude beder sin kammerat Clyde om at underskrive en lejeaftale, selv om Clyde ikke har til hensigt at flytte ind eller leje Claude's gamle hjem. Han sender denne falske lejeaftale til långiveren.
- Långiveren godkender Claude's nye pant og finansierer lånet .
- Claude laver aldrig en anden betaling på sit gamle hjem. En meddelelse om standard er indgivet, og hjemmet går i afskærmning og går derefter tilbage til banken.
- Claude's kredit er ødelagt, men han er ligeglad, fordi han allerede har købt et nyt hjem og ikke har intentioner om at flytte i lang tid.
Hvorfor er køb og kaution mod loven?
I Claude sagen forfalskede han lånedokumenter og bevidst løj på hans låneansøgning. Det er pant bedrageri. Mortgage Svig sker, når en låntager tilbageholder oplysninger - som en bevidst hensigt om at stoppe med at foretage betalinger til en anden kreditor - eller forfalder oplysninger - hvoraf det ene ville få den nye långiver til at afvise lånet, hvis långiveren vidste det.
Det anses også at bedrageri ligger på en låneansøgning og producerer falske dokumenter til långiveren. FBI definerer pant bedrageri som "enhver væsentlig fejlinformation, vildledelse eller udeladelse påberåbt af en garantist eller långiver til at finansiere, købe eller forsikre et lån."
Som følge af købs- og kautionskravet kræver Fannie Mae-retningslinjer nu, at købere skal kvalificere sig til realkreditlån på begge hjem på lånets start, medmindre det eksisterende hjem har rigeligt med egenkapital.
Det skyldes, at en boligejer med rigelig egenkapital ville være tåbeligt at gå væk fra det.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.