Køb et helt nyt hjem
Hvis dette beskriver dig, og du altid har fantaseret om at købe et helt nyt hjem til dine drømme, her er et par tip, der kan hjælpe dig med at beskytte dig selv - for at gøre processen til en behagelig oplevelse.
Lej din egen agent i starten af din jagt for at købe ny konstruktion
Mange bygherrer vil ikke tillade dig at ansætte din egen agent, hvis du vandrer ind i det nye hjem salgskontor uden repræsentation. Du kan måske ikke huske at tilmelde dig noget eller give dem dit navn, men du har gjort det. Hvis du besøger en bygherres hjemmekonstruktion uden agent, kan du blive slibet, for senere kunne bygherren nægte at betale din agent.
Lad din agent introducere dig til bygherren, og du er dækket.
- Byggerens salgsagenter betales for at repræsentere byggeren, uanset hvad de kan fortælle dig. Mange vil bruge højtryks taktik for at overtale dig til at underskrive kontrakten. På grund af den høje volumen af helt nye boligsalg betales mange bygherrer agenter mindre end en traditionel kommission; nogle tjener en løn plus incitamenter, så omsætningen er vigtig for deres levebrød.
- Lej en købers agent til at repræsentere dig. Det meste af tiden vil din agent blive betalt af bygherren, men undertiden er ansvaret for agentens gebyr åbent for diskussion. Bygherrer annoncerer generelt, hvor meget de vil betale en købers agent. Sjældent, medmindre lagerbeholdningen er lav og kræver høj, nægter de. Selvom du skal betale din agent direkte, kan du sandsynligvis tilføje det gebyr til salgsprisen , og det ville være det værd, fordi en god forhandlerkøberens agent kan spare dig tusindvis mere end kommissionen.
- Din egen agent vil repræsentere dig, være din fiduciary og er forpligtet til at oplyse de positive såvel som negativerne om transaktionen. Builder's agenter diskuterer ikke ulemper. Din egen ejendomsmægler er forpligtet til at sætte dine interesser først.
- Hvis din kontrakt indeholder en beredskab til at sælge dit eksisterende hjem, før du køber igen, skal du ansætte din egen fortegnelsesagent for at liste dit hjem. Vær opmærksom på, at køb før salg er ikke altid i din bedste interesse, fordi hårdt forhandlinger ofte går ud af vinduet, når du har følelsesmæssigt flyttet ud af dit hjem.
Brug ikke builderens långiver automatisk
- Bygherrer foretrækker ofte deres egen långiver, fordi bygherren vil blive holdt fuldt informeret om dine personlige fremskridt; det er one-stop shopping for en bygherre. Men en bygherrens långiver kan ikke tilbyde dig den bedste deal. Desuden kan bygherren eje udlånsfirmaet. Spørg om der er et incitament til at bruge bygherrens långiver. Nogle gange får du en pause.
- Overvej alternative kilder for at finde en långiver . Din egen bank eller kreditforening kan tilbyde dig meget attraktive priser og vilkår baseret på din banks historie med den pågældende institution. Din agent kan henvise dig til hans eller hendes private liste over grossister i engros.
- Køb og interview din långiver . Find en bankmand eller realkreditmægler, som du kan stole på, og med hvem du har det godt at gøre forretninger. Det handler ikke altid om satserne, alle satser er omtrent det samme.
- Bed om at se en kopi af din kreditrapport og FICO- scoringer. Du kan bestille din egen gratis kredit rapport før du køber et nyt hjem.
- Forvent din långiver at garantere sine gebyrer. Långiveren er lovpligtig til at udstede et låneoverslag, der oplyser alle de afsluttende omkostninger.
Hent juridisk rådgivning, før du køber et helt nyt hjem
- Før du underskriver en købsaftale , vil du måske snakke med en ejendomsadvokat . Standard købsaftaler er designet til at holde alle ude af retten, men de indeholder ikke nødvendigvis sprog, som beskytter køberen.
- Stil spørgsmål om fjernelse af uforudsete forhold og dine afbestillingsrettigheder . Sørg for at forstå din ansvar og forpligtelser.
- Find ud af, om de materialer, som byggeren bruger, indeholder kemikalier, der er sundhedsfarlige. Hvis din kontrakt indeholder en advarsel om sundhedsmæssige problemer, er det sandsynligvis fordi det er en gyldig bekymring, og andre købere er gået til retten over det.
Bekræft valgmuligheder og opgraderingspriser
- Bestem hvilke muligheder og opgraderinger du ønsker. Husk, at for mange bygherrer er fortjenstmargenen højest i opgraderinger. Nogle bygherrer kan sælge et hjem til næsten bare byggeri omkostninger, fordi de gør størstedelen af deres fortjeneste i opgraderingerne.
- Find ud af, om din långiver vil udlåne alle de muligheder / opgraderinger, du har valgt. Hvis din långiver ikke finansierer 100% af dine valg, skal du betale for det i kontanter.
- Spørg om aflysninger og om du bliver hæftet for varer, kan bygherren ikke vende tilbage til en sælger.
- Nogle kontrakter giver byggeren ret til at vælge dine opgraderinger, hvis du ikke sender din anmodning inden for en bestemt periode.
- For at spare penge skal du overveje, hvilke opgraderinger du kan købe og installere dig selv, efter at escrow lukkes. Men indse, at nogle opgraderinger som CAT-V, DSS eller sikkerhedsledninger inde i væggene er nemmere at gøre før konstruktion.
Tjek Builder's Reputation
- Hvis en køber har en dårlig erfaring med en bygherre, spredes ordet hurtigt gennem et fællesskab. Men du vil ikke vide, om en dårlig rep er en isoleret oplevelse, eller hvis bygherren gentagne gange bringer en dårlig offentliggørelse til sig selv uden at kontrollere og verificere de offentlige registreringer for retssager.
- Tal med naboerne og gransk byggekvaliteten af de omkringliggende boliger. Er bygherren konsekvent at opbygge ens eller større boliger i området, eller er bygningen bagerst, og boliger krymper i størrelse?
- Find ud af, om bygherren sælger til investorer. Nogle bygherrer kræver, at alle deres hjem er ejerbesatte. Andre sælger ivrigt så meget lager til investorer som overskudsgrader vil tillade. Hvis markedet pludselig falder ned, er investorerne typisk den første til kaution, og desuden er en del af grunden til, at du køber i en ny underafdeling, omgivet af andre købere ligesom dig, ikke lejere.
Leje en hjem inspektør, når du køber ny konstruktion
- Altid altid, altid, få en hjemmeinspektion, når du køber. Og ansæt en akkrediteret person til at udføre inspektionen - ikke din far eller din kompis entreprenør, få en reel inspektør . Være der til inspektion og still spørgsmål, fordi et nyt hjem kan indeholde defekter. VVS-systemet kan være for lille, eller VVS-systemet kunne installeres bagud. Byggearbejdere laver fejl. (Og lad os ikke engang tale om de sennepsfarvede McDonald's wrappers fyldt i væghulrum.)
- Hvis inspektøren kræver yderligere inspektion fra en anden professionel entreprenør, skal du finde ud af, om inspektøren fortæller dig, at der kunne være et alvorligt problem, eller hvis inspektøren ikke har licens til at løse problemet.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.