Hvordan Mortgage-backed Securities fungerede indtil de ikke gjorde det
Når du investerer i en MBS, køber du rettighederne til at modtage værdien af et bundle af realkreditlån.
Det omfatter de månedlige betalinger og tilbagebetaling af hovedstolen. Da det er en sikkerhed, kan du kun købe en del af pantet. Du modtager en tilsvarende del af betalingerne. En MBS er et derivat, fordi det henter sin værdi fra det underliggende aktiv.
Hvordan en sikkerhedssikkerhed fungerer
For det første laver et bank- eller realkreditfirma et boliglån. Banken sælger derefter lånet til en investeringsbank . Det bruger de penge, der modtages fra investeringsbanken til at lave nye lån.
Investeringsbanken tilføjer lånet til et bundle af realkreditlån med tilsvarende rentesatser . Det sætter bundtet i et specialfirma designet til det formål. Det hedder et specialkøretøj eller et specielt investeringsmiddel. Det holder de realkreditobligationer, der adskilles fra bankens øvrige ydelser. SPV markedsfører de realkreditobligationer. Boliglånene forbliver i SPV.
Myndighedskontorer er også involveret i de fleste realkreditobligationer.
Disse er Fannie Mae , Freddie Mac og Ginnie Mae. Fannie Mae og Freddie Mac både købe og sælge MBS. Den føderale regering garanterer betalingerne. De, der købte en MBS, vidste, at de ikke ville miste deres investering. Ginnie Mae garanterer også, at investorer vil modtage deres betalinger. (Kilde: "Realkreditobligationer," SEC.)
Typer af realkreditobligationer
Den enkleste MBS er pass-through deltagelse certifikat . Det betaler indehaverne deres retfærdige andel af både hovedstol og renter udbetalt på realkreditpakken.
I begyndelsen af 2000'erne voksede MBS-markedet meget konkurrencedygtigt. Banker skabte mere komplicerede investeringsprodukter for at tiltrække kunder. For eksempel udviklede de sikrede gældsforpligtelser for andre lån end realkreditlån. Men de anvendte også denne afledte strategi til MBS.
Investeringsbankerne skarrede realkreditobligationerne i tilsvarende risikokategorier, kendt som trancher . Den mindst risikable tranche indeholdt den første til tre års betalinger. Låntagere var mest tilbøjelige til at betale de første tre år. For rentetilpasningslån har disse år også de laveste renter.
Nogle investorer foretrak den mere risikable tranche, fordi de har højere renter . Disse trancher indeholdt fjerde til syvende år med betalinger. Så længe renterne forblev lave, var risikoen for forudsigelig. Hvis låntageren forudbetalt pantet fordi han eller hun refinansierede, fik investorerne deres oprindelige investering tilbage.
Risiko steg, da renten steg. Låntagere af rentetilpasningslån blev afskediget, da deres betalinger steg.
De kunne ikke refinansiere, fordi renten var højere. Det betød, at de var mere tilbøjelige til at default. Investorerne tabte alt. Her er Ryan Gosling, der forklarer det i filmen The Big Short .
Realkreditobligationer ændrede boligindustrien
Opfindelsen af realkreditobligationer ændrede helt bolig-, bank- og realkreditvirksomhederne. I første omgang tillod pantelånede værdipapirer flere mennesker til at købe boliger. Under fast ejendom boom , mange banker og realkreditinstitutter lavet lån uden penge ned. Det gjorde det muligt for folk at komme ind på realkreditlån, de ikke havde råd til. De långivere var ligeglad. De vidste, at de kunne sælge lånene, og ikke betale konsekvenserne, når og hvis låntagerne misligholde.
Det skabte en aktivboble . Det sprængte i 2006 med subprime realkrisen .
Da mange investorer, pensionskasser og finansielle institutioner ejede realkreditobligationer, tog alle tab. Det er det der skabte 2008 finanskrisen .
Hvordan Mortgage-Backed Securities gik forkert
Præsident Lyndon Johnson skabte værdipapirer med realkreditlån, da han godkendte charterloven fra 1968. Det skabte også Fannie Mae . Han ønskede at give bankerne mulighed for at sælge realkreditlån. Det ville frigøre midler til at låne til flere boligejere.
LBJ forventer ikke, at charterloven fjerner god udlånspraksis. Bankerne indså snart, at de ikke længere skulle tage tabet, hvis låntageren ikke betalte lånet. Bankerne fik betalt for lånet, men blev ikke skadet, hvis lånet blev dårligt. De var ikke så forsigtige med låntagernes kreditværdighed.
Hypoteksbevægte værdipapirer tillod også pengeinstitutter uden for bankerne at indgå i realkreditforretningen. Før MBS havde kun banker tilstrækkeligt store indlån til at foretage langsigtede lån. De havde de dybe lommer til at vente, indtil disse lån blev tilbagebetalt 15 eller 30 år senere. Opfindelsen af MBS betød, at långivere fik deres penge tilbage med det samme fra investorer på det sekundære marked . Lån långivere sprang op overalt. De var heller ikke for forsigtige over deres kunders solvens. Det skabte mere konkurrence for traditionelle banker. De måtte sænke deres standarder for at konkurrere.
Værst af alt var MBS ikke reguleret. Den føderale regering regulerede bankerne for at sikre deres indskydere var beskyttet. Men disse regler gjaldt ikke MBS og realkreditmæglere . Bankindskydere var sikre, men MBS-investorer var slet ikke beskyttede.