At lave et kort salg er svært nok, helt ærligt, men det er endnu sværere, når du har to lån - det er to gange hovedpine. Jeg føler din smerte. Fordi ikke kun du har brug for samarbejdet fra den første långiver, skal den anden pantindehaver også frigive lånet.
Lad os først se på hvad der sker i afskærmning :
Afskærmning positioner mellem långivere
Det er ligegyldigt, om du tager ud et andet pant for at hjælpe med at købe hjemmet, eller hvis du har sikret et boliglån efter det faktum.
Den anden långiver vil altid være i anden position, medmindre den første er villig til at underordne. Normalt vil en realkreditlåner, der er i den første stilling, ikke underordne stillingen.
Først i position er først i ret til at indsamle fra afskærmning sager. Dette betyder, at når en meddelelse om standard er indgivet, hvis den anden långiver ønsker at være først på linje for at modtage provenu fra auktionen eller salg eller at tage ejendommen, skal den anden långiver indlede sin egen afskærmningsprocedure.
I de fleste dele af landet betyder det, at den anden långiver skal udbetale tilbagebetalingen til den første långiver, betale den første långivers omkostninger for at indgive meddelelsen om standard og dermed forbundne udgifter og derefter indgive sit eget standardmeddelelse. Hvis den anden långiver ikke gør det, kan den anden långiver blive udslettet i afskærmningen og ikke modtage noget, især hvis der ikke er nok penge til at gå rundt.
Når den anden långiver modtager en meddelelse, der angiver den første, er afskediget, efter at have kontrolleret værdien af hjemmet, starter mange andre långivere ikke deres egne afskærmningsprocedurer. De tager denne holdning, fordi der måske ikke er nok egenkapital til at gøre omkostningerne ved afskærmning rentabel for den anden långiver.
Denne ikke-handling forlader den anden långiver i en sårbar stilling.
Hvor korte salgslukningsomkostninger betales
Selv om sælgeren måske har underskrevet en noteringsaftale med en ejendomsmægler, er det meget sandsynligt, at långiveren genforhandler provisionen . Långivere betaler mindre end traditionelle gebyrer og forsøger at reducere deres omkostninger ved transaktionen alt muligt.
For yderligere at reducere lukningsomkostningerne er der også gebyrer, som långivere normalt vil nægte at betale. De er:
- Hjemsgarantiplaner
- Skadedyrsinspektioner og skadedyrsbekendtgørelser
- Tagcertificeringer
- Kloakinspektioner
- Reparationer krævet af købere som en anmodning om reparation
- Kreditter til køberens lukkekostnader
Forhandling med den anden långiver om en kort salg
Efter at have fastslået, at din situation passer til korte salgskvalifikationer , og du har overholdt alle långivere - plus, fundet en villig og kvalificeret køber - du er endnu ikke ude af skoven.
Lad os sige, at dine lukkekostnader er 5% eller $ 4.250. Efter fradrag af lukkekostnaderne fra salgsprisen på $ 85.000, vil du have omkring $ 81.000 tilbage. Nu bliver det en snoethed mellem de to långivere.
Generelt er den første forhandling at tilbyde den anden långiver en lille mængde, siger $ 1000. Nu ser det måske ikke ud til meget i forhold til den anden lånebalance på $ 55.000, fordi du beder långiveren om at miste $ 54.000.
På den anden side, hvis den anden långiver nægter, kan det i sidste ende ikke få noget.
Det ser ud til, at junior långivere synes at afskære deres næser til trods for deres ansigter. Men det er her, hvor den første långiver kan give op lidt mere for at få dealen til at fungere. Efter min opfattelse er de fleste långivere i den første position begejstret for at modtage lige 90%, hvilket ville betyde et lån på $ 85.000, hvor långiveren måske er enige om at tage $ 76.500.
Hvis nettet er $ 81.000, efter lukkede omkostninger, ville det forlade $ 4.500, som den første långiver kunne tilbyde til den anden långiver. Den anden långiver skal acceptere at frigive lånet. Hvis ikke, vil den korte salg nægtes, og den første långiver vil sandsynligvis gribe ejendommen i afskærmning og eliminere det andet lån.
Fortsæt med at forhandle, indtil en beslutning er nået. Husk, at både den første og den anden har en indsats i at lave det korte salgsarbejde .
BEMÆRK: En grund til, at en junior retskredsindehaver i Californien kan nægte at samarbejde er, hvis lånet var et hardpensionslån, sikret til ophold på 1 til 4 enheder. I så fald kan den anden långiver , hvis den anden långiver er udslettet under en afskærmning under en kurator, have ret til at forfølge en mangelfuldbyrdelse . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)