Nej, de forårsagede ikke Mortgage Crisis. Her er hvad der gjorde
Rolle på realkreditmarkedet
Fannie og Freddie var statsstøttede enheder.
Det betød, at de skulle være konkurrencedygtige, som et privat selskab, og opretholde deres aktiekurs. Samtidig garanterede forbundsregeringen implicit garantien for de realkreditlån, de solgte på det sekundære marked. Det fik dem til at holde mindre kapital til at støtte deres realkreditlån i tilfælde af tab. Som følge heraf blev Fannie og Freddie presset til at risikere at være rentable. De vidste også, at de ikke ville lide konsekvenserne, hvis tingene blev sydvendt.
Regeringen satte dem op på denne måde, så de kunne købe kvalificerede realkreditlån fra banker , forsikre dem og videresælge dem til investorer. Bankerne brugte midlerne til at lave nye realkreditlån. Gennem årene har Fannie og Freddie støttet halvdelen af alle nye realkreditlån udstedt hvert år. I december 2007, da bankerne begyndte at nedbringe deres udlån, rørte de 90 procent af alle realkreditlån.
Rolle under boligkrisen
Regeringsbestemmelser forbød Fannie og Freddie at købe højrisiko-realkreditlån.
Men da realkreditmarkedet ændrede sig, gjorde det også deres forretning.
Mellem 2005-2007 erhvervede de få konventionelle, fastrente lån med 20 procent ned. De lastede op på subprime , rentetilskud eller negative afskrivninger . Det var de typer af lån, banker og uregulerede realkreditmæglere udstedte.
Fannie og Freddie gjorde tingene værre ved deres brug af derivater for at afdække renterisikoen for deres porteføljer. Men som private virksomheder med aktionærer til at behage, gjorde de dette for at forblive konkurrencedygtige med andre banker. De gjorde alle sammen det samme.
Fannie Maes lånekøb var:
- 62% negativ afskrivning
- 84% rentesats
- 58% subprime
- 62% kræves mindre end 10% nedbetaling.
Freddie Macs lån var endnu mere risikable, bestående af:
- 72% negativ afskrivning
- Kun 97% renter
- 67% subprime
- 68% kræves mindre end 10% nedbetaling.
Disse eksotiske og subprime-realkreditlån gjorde Fannie og Freddie's købsforretninger giftige.
Fannie og Freddie holdt mindre giftige lån end de fleste banker
Forordninger sørgede for, at Fannie og Freddie tog færre af disse lån ud end de fleste banker. De købte flere af disse lån for at opretholde markedsandele på et meget konkurrencedygtigt marked.
I 2005 sponsorerede Senatet et lovforslag, der forbød dem at holde pantelånede værdipapirer i deres portefølje. Kongressen ønskede at reducere risikoen for regeringen. I alt ejede eller garanterede de to GSE'er $ 5,5 trillion af $ 11,2 trillion pantmarkedet.
Men senatregningen mislykkedes, og Fannie og Freddie øgede deres beholdninger af risikable lån.
De kunne tjene flere penge på lånernes høje renter end fra de gebyrer, de fik fra at sælge lånene. Igen søgte de at opretholde høje aktiekurser på et meget konkurrencedygtigt boligmarked.
Som statsstøttede virksomheder tog Fannie og Freddie større risiko, end de burde have. De beskytter ikke de skattepligtige, der i sidste ende måtte absorbere deres tab. Men de forårsagede ikke bolignedgangen. De oversvømmede ikke markedet med eksotiske lån. I stedet var de en konsekvens, ikke en årsag til realkrisen.
Derivater hjalp med at forårsage Fannies nedgang
I 2007 var kun 17 procent af deres portefølje subprime eller Alt-A-lån. Men så faldt boligpriserne, og boligejere begyndte at misligholde. Som følge heraf bidrog denne relativt lille procentdel af subprime-lån til 50 procent af tabene.
Som GSE'er var Fannie og Freddie ikke forpligtet til at opveje størrelsen af deres låneportefølje med tilstrækkelig kapital fra lagersalg til at dække det. Det var et resultat af både deres lobbyarbejde og det faktum, at deres lån var forsikret. I stedet brugte de derivater til at afdække renterisikoen for deres porteføljer. Når værdien af derivaterne faldt, gjorde det også deres evne til at garantere lån.
Denne udsættelse for derivater viste deres undergang, som det gjorde for de fleste banker. Da boligpriserne faldt, endte endda kvalificerede låntagere på grund af mere end hjemmet var værd. Hvis de skulle sælge huset af en eller anden grund, ville der miste mindre penge ved at lade banken afskære. Låntagere i negative afskrivninger og rentebeløbige lån var i endnu værre form.
Eliminere Fannie og Freddie ville ødelægge boligmarkedet
Nogle lovgivere foreslår at eliminere Fannie og Freddie. Andre antyder, at USA kopierer Europa til brug af covered bonds for at finansiere de fleste boliglån. Med dækkede obligationer beholder bankerne kreditrisikoen på deres boliglån. De sælger obligationer støttet af disse realkreditlån til udenlandske investorer. Det giver dem mulighed for at aflæse renterisikoen.
Hvad ville der ske, hvis kongressen eliminerede Fannie og Freddie? Det ville dramatisk reducere tilgængeligheden af realkreditlån og øge omkostningerne. Bankerne tøver med at udstede realkreditlån, der ikke er garanteret. Realkreditrenter kan gå så højt som 9-10 procent. Boliglån ville blive sjældne og dyre. Det amerikanske boligmarked ville falde sammen.