Fordele og ulemper ved PACE-finansiering
Hvad er PACE?
Ejendomsvurderet ren energi (PACE) er en måde at låne penge på til rene energiprojekter. Ejere, herunder boligejere og virksomheder, får finansiering til opgraderinger og tilbagebetaler gennem ejendomsskatter. Godkendelse af PACE-finansiering er hovedsageligt baseret på egenkapitalen i ejendommen, der opgraderes, som vil blive anvendt som sikkerhed for at sikre lånet, og du kan typisk låne op til 15 procent af ejendommens værdi.
Fælles brug af PACE omfatter solinstallationer, energieffektiv opvarmning og afkøling, vandbesparende landskabspleje og mange andre projekter til boliger og erhvervsejendomme.
PACE er kun tilgængelig på steder, hvor statslige og lokale love tillader denne type finansiering, og hvor lokale programmer er blevet udviklet. Disse programmer går af flere forskellige navne, herunder det populære Home Energy Renovation Opportunity (HERO) program og Ygrene.
Højdepunkter i PACE-lån
Disse programmer har flere funktioner, der gør dem tiltalende for låntagere.
Let at kvalificere: PACE-støtteberettigelse er forholdsvis let. Sammenlignet med boliglån , som er populære alternativer til dyre forbedringer af hjemmet, ser godkendelseskriterierne afslappet ud. Din FICO kredit score er mindre vigtig med PACE, men aktuelle eller seneste problemer i dine kreditrapporter kan medføre problemer.
Du skal også være aktuel på alle ejendomsskatter.
100 procent finansiering: PACE giver dig mulighed for at finansiere hele prisen på et projekt uden behov for en forskudsbetaling . Som følge heraf kan du komme i gang hurtigt uden at skulle spare op for projekter eller flytte penge rundt. Selvfølgelig betyder større lån højere renteomkostninger og højere betalinger.
Kan overføres til næste ejer: Hvis du sælger en ejendom efter forbedringer, behøver du ikke nødvendigvis at betale lånet. Lånet er knyttet til ejendommen, så det kan overføres og betales af den næste ejer. Hvorvidt det er en god ting afhænger sandsynligvis af, om du er køberen eller ikke.
Tid til at tilbagebetale: Væsentlige forbedringer kan være dyre. PACE-lån kan betales over længere tid (f.eks. 5-20 år). Som følge heraf kan betalingerne holdes forholdsvis små. Men som med ethvert lån, jo længere du tager for at tilbagebetale, jo mere interesse betaler du over lånets løbetid.
Potentielle skattekreditter: PACE-finansiering kan gøre det lettere at kvalificere sig til miljøskattekreditter - kontakt din skatterådgiver inden du træffer beslutninger. Når timing er et problem, gør PACE det muligt at afslutte et projekt, inden skattekreditter udløber, og ved at få et stort lån kan du installere alt på et år (i modsætning til at strække ting ud over flere år for at styre pengestrømme).
Nogle kreditter er kun tilgængelige for året, hvor installationen faktisk blev gennemført , så du vil betale alle disse udgifter i samme år.
Problemer med PACE-finansiering
Inden du bruger PACE-finansiering til dit projekt, bliver du fortrolig med nogle af faldgruberne.
Interessekonflikter: PACE-finansiering arrangeres ofte gennem entreprenører, der måske har et incitament til at fremme dyre opgraderinger. Dette kan være en bekvem form for one-stop-shopping, men entreprenører kender ikke til din økonomi og hvad du kan "råd" - og du har råd til næsten alt med et PACE-lån. De fleste udbydere er ærlige, og det er i sidste instans op til købere at træffe kloge beslutninger, men en lille procentdel af entreprenører kan gøre vildledende udsagn bare for at få høje betalende job. Ud over at blive betalt for det arbejde, de udfører, kan entreprenører få yderligere henvisningsgebyrer fra en långiver, hvis de arrangerer finansiering, så potentialet for interessekonflikter er reelt.
Betalingschok: Selvom du tilbagebetaler over en længere periode, kan betalinger være en byrde. De fleste mennesker tænker i form af månedlige betalinger, men ejendomsvurderinger udbetales ofte kun en eller to gange om året. Du kan blive konfronteret med en overraskelsesudgift, når det er tid til at lave disse oppustede betalinger. I nogle tilfælde (hvis din boliglånstjenesteyder betaler ejendomsskatter via en escrow-konto), vil PACE-betaling blive tilføjet til din månedlige pant i mindre klumper.
Renteomkostninger: PACE-finansiering er forholdsvis let at kvalificere sig til. Renterne er dog undertiden højere end du ville betale, hvis du simpelthen bruger et boliglån eller kreditkort - især hvis du har god kredit. Uanset om du kan få en bedre aftale selv afhænger af mange faktorer, men PACE-lån er ikke nødvendigvis billige.
Omkostninger og fordele: Det er nemt at blive godkendt til PACE-programmer, men er det det værd? Disse programmer giver mest mening for personer, der ikke har råd til billigere lån (ofte på grund af kreditproblemer eller begrænset indkomst). Projekter som at erstatte dine vinduer kan føje til dit hjems værdi, så du bør få nogle af pengene tilbage, når du sælger. Du vil dog ikke nødvendigvis se en væsentlig ændring i nytteomkostninger - og du skal stadig foretage højere skattebetalinger.
Risiko for afskærmning: PACE-lån er sikret af dit hjem, så det er muligt at miste dit hjem i afskærmning, hvis du ikke foretager betalingerne. I mange tilfælde flyttes et PACE-lån til "første position" (foran din pant långiver), hvilket betyder, at du risikerer afskærmning, selvom du foretager dine faste pantelån som aftalt. Andre typer af lån (medmindre de også er hjemme egenkapital lån ) bør ikke sætte dig i den position.
Skindet kan bedrage
Risikoen ovenfor betyder ikke, at PACE-programmerne er dårlige. Det er dog værd at vide fordelene og ulemperne ved disse ordninger, før de tilmelder sig. Desværre overses risikoen ofte, fordi PACE-programmer opfattes som "sikre".
Regeringen-relateret? Lokale myndigheder gør PACE-midler til rådighed, og PACE-programmer sommetider forveksles med offentlige tilbud. I sidste ende er de bare lån som ethvert andet lån - de skal tilbagebetales, og der er konsekvenser for manglende tilbagebetaling .
For en god sag? Det føles godt at gøre gode ting, og PACE-finansiering hjælper dig med at betale for grønne projekter. Der er dog også flere involverede enheder, som kunne være mere interesserede i at tjene penge end at gøre en forskel. Kritikere hævder, at disse lån har ligheder med subprime lån .
Fradragsberettiget? Det kan være muligt at fradrage renteomkostninger i forbindelse med dit projekt. Skattelove er imidlertid komplekse - du skal tale med en lokal skatteforhandler for at kontrollere din evne til at tage fradrag. Desværre mener nogle ejere af ejendomme, at hele omkostningerne ved et projekt er fradragsberettiget, fordi betalingen er en del af en ejendomsskatregning, og det er ikke typisk korrekt.
Sådan bruges et PACE-lån
I nogle tilfælde giver det helt mening at bruge PACE-finansiering til et projekt. Her er nogle tips til at hjælpe dig med at få dine penge værd.
Tal med långiveren direkte: Når du har læst om PACE fra en entreprenør, skal du have en anden diskussion med den faktiske långiver eller PACE finansieringsorganisation. Det er vigtigt at forstå præcis, hvad du kommer ind på. Lær fordelene og ulemperne ved forskellige muligheder, og se, hvor meget du vil betale . Selv ærlige entreprenører kan glemme at inkludere vigtige detaljer, og de ved ikke om din økonomiske situation. Få oplysninger direkte fra kilden, og hold den diskussion, når din entreprenør ikke er til stede (så du kan tale frit uden at bekymre dig om at skade nogen).
Sammenlign andre typer lån: Igen er PACE-lån ikke altid den billigste måde at låne. Udforsk alle de nedenstående alternativer.
- Køb blandt online långivere , lokale banker og kreditforeninger i dit område
- FHA 203K-lån kan også bruges til at finansiere boligforbedringer og kræver en relativt lille forskudsbetaling
- Du kan endda være i stand til at finansiere dit projekt med et personligt lån og undgå pantsætning af sikkerhedsstillelse
Find ud af, hvilken sats du realistisk kan forvente, og find ud af, hvilke lukkekostnader du skal betale . Også finde ud af, om du vil ende med en lien på dit hjem (hvilket vil ske, hvis du bruger PACE finansiering eller et traditionelt andet pant). Du kan stadig kvalificere dig til skattekreditter - og muligvis endda et rentefrit fradrag - hvis du bruger andre lån.
Få citater fra flere entreprenører: Når du ikke betaler kontant op foran, virker noget som overkommeligt. Men der er stadig en mulighed for at spare penge (og sænke dine betalinger) ved at gå med den mest konkurrencedygtige entreprenør. Bare husk at nogle gange får du det, du betaler for, så at vælge den laveste pris kan komme tilbage for at hjemsøge dig.
Budget og betal kontant: Det er ikke den nemmeste måde at gøre ting på, men du kan altid forsinke dit projekt, spare penge og betale kontant for at få det gjort på et eller andet tidspunkt i fremtiden. Hvis du gør det, vil du spare penge på renteomkostninger, og du får ekstra muligheder for at vælge entreprenører og det præcise arbejde, de udfører.
Sælger (eller køber) en ejendom med PACE
PACE-lån er unikke fordi de forbliver hos ejendommen - ikke den oprindelige låntager.
Salg af en ejendom: Hvis du har brugt PACE til at finansiere forbedringer, kan du stadig skylde penge, når du beslutter dig for at sælge. I så fald kan du sælge den forbedrede ejendom, og køberen kan være ansvarlig for tilbagebetaling (den nye ejendomsejer vil få vurderinger). På nogle måder giver det mening, fordi ejendommen faktisk er mere værd . Men nogle købere kan være tilbageholdende med at påtage sig disse betalinger, og de kan endda få svært ved at få finansiering, hvis en ejendom har yderligere vurderinger.
Hvis du foretrækker det, kan du altid betale PACE-gælden selv, hvilket gør din ejendom mere tiltalende for købere. Alt er omsætningspapirer i fast ejendom: Du kan opkræve en højere pris for de afbetalte forbedringer, eller du kan acceptere en lavere pris for en ejendom, der kommer med højere omkostninger (i det mindste midlertidigt).
Køb en ejendom: Hvis du overvejer en ejendom med eksisterende PACE-gæld, skal du tage lidt tid til at finde ud af, hvordan denne gæld vil påvirke din transaktion. Formentlig vil du nyde godt af forbedringerne, så det kan være værd at overtage betalingerne (for eksempel har du lavere elregninger, hvis huset har et robust fotovoltaisk system, og du vil nyde de lavere regninger langt efter PACE vurderinger slutter).
Før du går for langt, skal du tale med din långiver for at finde ud af, hvordan de håndterer PACE-spørgsmål. I nogle tilfælde skal en PACE-lien være i første position, men nogle PACE-programmer er villige til at tage anden position bag dit boligkøbslån.