Reglerne for at få et boliglån er strenge
Smart købere antager ikke automatisk, at de kan få et lejlighedslån på ethvert lejlighedshus, de ønsker at købe. For eksempel syntes Sherry, ikke hendes rigtige navn, at hun havde landet den perfekte højhus i East Sacramento . Prisen var rigtig. Placeringen var perfekt. Udsigten var storslået. Sherry forventede ikke, at långiveren skulle nægte at lave et lån, fordi långivere tidligere havde lavet lån på andre ejerlejligheder i bygningen.
Men hendes långiver nægtede lånet, fordi der ikke var nogen nylig sammenligneligt salg i løbet af de sidste 3 måneder i bygningen. Vurdereren ville ikke bruge andre sammenlignelige salg i nabolaget end dem i bygningen, og ingen eksisterede. Ingen i de sidste tre måneder, alligevel.
Velkommen til verden af boliglån regler. Ikke alene varierer reglerne for et boliglån meget mellem FHA-lån og konventionelle lån , men hver långivers investor kan have deres eget regelsæt, kaldet overlays. I modsætning til et enkeltfamiliehuslån er lejlighedslejligheder anderledes, og ikke alle ejerlejlighedsprojekter kvalificerer sig.
Også bare fordi FHA siger, at du kan få et lejlighedslån betyder ikke, at långiveren du har valgt, vil blive enige om at finansiere et sådant lån. For yderligere at komplicere sager den anden retning, bare fordi en lejligheds kompleks er fraværende fra den godkendte FHA lejligheds liste betyder ikke, at långiveren ikke vil acceptere en "spot vurdering" og godkende det, fordi långiveren måske.
En god grund til klogt at vælge långiveren til dit lejemål.
FHA Regler for et Condo Lån
Mange låntagere , især førstegangshjem købere gravitate mod at købe en condo, fordi priserne generelt er meget mindre end dem for en enkelt familie hjem. Fordi priserne ofte er lavere, så er forskudskravet.
Men andre regler kan blæse en købers chance for at få et lån :
- FHA godkendt Condo List
HUD kræver at lejligheden skal være opført på sin FHA godkendte ejerlejlighed liste. Hvis lejligheden ikke er på listen, så skal låntageren søge konventionel finansiering.
Hovedbolig: Jeg har for nylig haft en køber diskvalificeret, fordi han arbejdede i San Jose og købte en lejlighed i Sacramento. Han planlagde at telecommute og køre ind i San Jose to gange i løbet af ugen. Nej, långiveren sagde afstanden var for stor til at blive betragtet som en permanent bopæl.
- Andel af FHA-lån
Mindst 80% af alle FHA-lån i komplekset skal være ejer, låntagerens primære bopælssted. Hvis for mange FHA-forsikrede enheder omdannes til husleje, vil FHA ikke godkende lånet.
- Andel af ejerskabsobjekter
Mindst 51% af enhederne i komplekset skal være ejerbesatte. Der er en opfattelse, måske sandt, at ejerens beboere tager bedre vare på deres enheder og er mere fuldt etableret i komplekset end en lejer.
- Konstruktion Afslutning
Projektet skal udfyldes i mindst et år, uden tilføjelser eller faser i afventning. Det betyder, at det første salg i komplekset sandsynligvis vil blive købt kontant eller ved finansiering af ikke-FHA-typer.
- Ingen spotanmeldelse
FHA eliminerede spot anmeldelser, som plejede at betyde, selvom lejligheden ikke var på FHAs godkendte lejligheds liste, kan FHA stadig gøre lånet ved gennemgang af et spørgeskema.
General Condo Lån Regler
Uanset om låntageren får FHA eller konventionel finansiering, er nogle lejebilregler ens. Her er et par:
- HOA Delinquencies
I komplekser, hvor værdier er faldet over hele linjen, er afgifter generelt kriminelle for dem med kort salgsstatus eller bank-ejet . Minimumsprocenten gælder, og i det mindste skal mindst 85% af boligejerforeningerne betales i tide.
- Afventer lovgivning
Ingen långiver ønsker at se afventende lovgivning i et lejligheds kompleks. Mange retssager er dyre og tidskrævende at løse.
- Restriktive pagter
Banker kræver ofte, at titlen overføres i gebyr enkel, fri for eventuelle begrænsninger som f.eks. Alder.
- Passende forsikringsdækning
Komplekset skal opretholde passende forsikring som fare-, ansvars- og oversvømmelsesforsikring . Hver gang National Flood Insurance-programmet nærmer sig fare, lider lejligheds komplekser.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.