The New Home Builder Profit er ofte i opgraderingerne
Når det drejer sig om nye boligbyggerens incitamenter og opgraderinger, når man køber et helt nyt hjem, er det hver person for sig selv. Også kendt som desperate tider kræver desperate foranstaltninger. Den første ting at gøre, når du tænker på at købe et nyt hjem er at ansætte din egen agent. Tænk ikke på at træde i en ny boliginddeling uden din agent, eller du kan sandsynligvis ikke bruge ham eller hende. Bygherren registrerer dig som bygherrenes egen køber, og det er det eneste hun skrev.
Du ved ikke engang, at det skete.
Du kan let lokke af de nye boligbyggerens incitamenter. I ned på ejendomsmarkederne tilbyder nogle nye boligbyggere fantasyferier på luksuriøse Hawaii-feriesteder. Andre frister potentielle boligkøbere med en ny bil eller et stort skærm Smart TV, eller lover gratis opgraderinger som Black Galaxy granit tællere installeret uden beregning i hele køkken og bad. Hvis du graver tæerne i snavset, kan de endda smide ind i en fri swimmingpool udefra .
Du kan undre dig om det er værd at hoppe på disse enticements. Hvad med de indrømmelser, som hjemmeforhandlere tilbyder til videresalg? Mange trompetrabatter, forudbetalte lukkekostnader , gratis boligejerforeningsafgift i et år eller tilbyde forudbetaling af din ejendomsskat . De gør alt for at stå på hovedet for at samkøberne skal presse hårdt, fordi den tredje kopi er deres.
Builder Upgrade Incentives
Uanset hvilken type marked, om det er et sælgermarked eller en købers marked , tilbyder nye boligbyggere ofte opgraderingsincitamenter.
De gratis opgraderinger kommer imidlertid næsten altid med en fangst. Bygherren kan acceptere opgraderingen i stedet for at gøre et eller flere af følgende:
- Køb straks.
Hvis du ikke er klar til at lave et tilbud , skal du ikke blive presset til at træffe en beslutning, du senere kan fortryde. De kan fortælle dig en aftale, dette gode kan ikke vente, men det kan. Medmindre det er det sidste hjem til rådighed.
- Lav et Størrelsesværdigt Ægte Penge Indbetaling.
Læs din kontrakt. Din alvorlige penge indbetaling kan ikke tilbagebetales af nogen grund til enhver tid. Spørg din agent om muligheden for tilbagebetaling.
- Lej builderens agent til at sælge dit eksisterende hjem .
Du kan være bedre at ansætte et kvarter specialist til at sælge dit hjem end at ansætte en fortegnelse agent, der ikke sælger i dit område. Din lokale agent har viden, som bygherren ikke besidder og vil sandsynligvis kæmpe hårdere for at maksimere dit overskud.
- Brug bygherrens udlånsinstitution.
Regeringen kan sætte stopper for denne praksis, da den kunne krænke RESPA og antitrustlovgivning. Plus, du kan betale mere i takt og få mindre favorable vilkår. Bygherrer gerne insistere købere bliver prequalified gennem deres egen långiver for at sikre, at du kan få et lån. De har ikke en tendens til at stole på realkreditmæglere, der også siger ejendomsmæglere.
- Betalingsliste pris .
Hvis du betaler $ 50.000 mere til hjemmet og får $ 10.000 i gratis opgraderinger, er du stadig ude af lommen $ 40.000; hvis det er pantsat, betaler du renter på det.
Opgraderingerne, som bygherren tilbyder, kan koste dig mere i det lange løb. Nye boligbyggere er ikke i velgørenhedsvirksomheden. De ønsker at tjene penge. At indse, at meget af bygherrens mark-up er i opgraderinger, fordi bygherren køber materialer og apparater i bulk eller i engros.
Så du får en detailhandel, og bygherren gør stadig fortjeneste fra dig.
Luksus Freebies og Enticements
Du kan satse på din nederste dollar, at den nye boligbygger har adgang til engrospriser for de luksuriøse freebies. Du kan muligvis få rabat, hvis du selv købte disse varer.
- Gratis ferier.
Byggeren kan annoncere, "Gratis Cruise til Tahiti Værd $ 10.000." Bekræft prisen på dette krydstogt gennem andre rejsebureauer. Desuden spørg dig selv, om du ellers ville købe et tahitisk krydstogt. Hvis svaret er nej, ville du ikke forkøle hårdt, koldt penge for den tur, så send det forbi. Mange rejsende passerer på Tahiti og besøger de andre øer, alligevel.
- Gratis biler.
De fleste af de gratis bil giveaways, som bygherrer annoncere er ikke en direkte gave til en ny bil. De er lejemål. Et leaset køretøj skal returneres til forhandleren ved afslutningen af lejekontrakten, hvilket typisk er to til tre år. Du har ret til at køre bil, ej ejer et køretøj plus du kan betale højere forsikringspræmier for privilegiet. Du kan også blive udsat for gebyrer ved lejekontrakt, især hvis du har overskredet kilometertalbegrænsningerne eller beskadiget køretøjet.
- Gratis underholdningscentre
Uanset om det er et stort tv-tv eller et hjemmebiograf surround system, afskriver elektronikken hurtigt og deres værdier er over hele linjen. Vil du købe din egen? Hvis det er tilfældet, kan du finde diskonterede modeller til tusinder mindre end bygherrenes oppustede værdi. Er der noget galt med dit eget tv?
Sælgers koncessioner
Jeg vil sige det og få det over med. Alt, hvad sælgeren giver dig, er et emne, du betaler for. Omkostningerne regnes til salgsprisen. Hvis du finansierer købet ved at få et realkreditlån , vil det sandsynligvis blive finansieret af dig. Du betaler en 30-årig sats for koncessions privilegiet.
Det er en ting, hvis du accepterer at sige, betale 200.000 dollars for et hjem, og sælgeren tilbyder efterfølgende at betale 3% af dine lukkekostnader . Men det er sjældent, hvordan det virker. Du foretager typisk et tilbud først, og i dette tilbud spørger du om en 3% koncession. Hvis sælgeren accepterer det tilbud, kunne du lige så nemt have købt det hjem for 3% mindre. Ønsker du virkelig at finansiere dine egne lukningsomkostninger i 30 år?
I stedet sammenligner omkostningerne ved disse varer. For eksempel:
- Forudbetalte ejendomsskatter .
I Californien kan et hjem på $ 200.000 have en ejendomsskat på $ 2.500 om året.
- Forudbetalt Foreningsafgift.
Hvis dine gebyrer er $ 100 pr. Måned, er det $ 1.200 om året. Er et gratis år for boligejerforeningsafgifter værd at noget i handel?
- Rentesats Køb nedture
Hvis du laver et realkreditlån, opgøres det nedkøbsgebyr i din pantbalance, og buydownen kan kun være gældende i nogle få år, ikke hele lånets løbetid.
- Discount Points
Hvert lånepunkt svarer til 1% af din lånebalance. På et $ 200.000 pant er dette beløb $ 2.000.
- Forudbetalte lukkekostnader
De fleste långivere vil ikke lade en køber modtage mere end en 3% kredit mod lukkekostnader . På $ 200.000 er summen $ 6.000. Det er generelt til din fordel at betale lukkekostnader i kontanter, plus noget af det er fradragsberettiget.
Husk det spil, som hucksters spiller med tre kopper og en bold? Det hedder Shell-spillet. En lille bold er placeret under en kop. Operatøren shuffles derefter de tre kopper, mens du forsøger at finde ud af, hvilken kop der har bolden. Det er en let håndtering. Du vil aldrig vinde dette spil. Så kør tallene på disse gratis incitamenter og indrømmelser før du køber. Vær en smart hjem køber .
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.