Hvordan Cash-Out Refinancing Works
En udbetaling af refinansiering sker, når du erstatter et eksisterende boliglån ved refinansiering med et nyt, større lån.
Ved at låne mere end du skylder, giver långiveren penge, som du kan bruge til alt hvad du vil. I de fleste tilfælde kommer "kontanter" i form af en check eller bankoverførsel til din bankkonto .
Sådan bruges pengene
Du kan bruge provenuet fra dit lån, som du vil. Men risikoen og omkostningerne kan ikke ignoreres. Det er afgørende at bruge cash-out-refinansiering til ting, der vil forbedre din økonomi og din evne til at tilbagebetale lånet . Nogle almindelige anvendelser til refinansiering omfatter:
- Hjem forbedringer: Det er logisk at bruge egenkapital til boligprojekter. Strategiske forbedringer, der øger dit hjems markedsværdi, vil øge din egenkapital, hvilket gør det lettere at genvinde din investering, når du sælger dit hjem. Det er bedst at bruge midler til "sikre" projekter, som fremtidige købere - ikke kun dig og din familie - vil værdsætte.
- Uddannelsesudgifter: Nogle uddannelsesprogrammer kan hjælpe dig med at finde et stabilt arbejde og tjene mere indkomst. Hvis du er sikker på, at en ny grad eller studieforløb vil gavne dig, kan det være fornuftigt at tage penge ud af dit hjem.
- Virksomhedsledninger: Det er fristende at bruge egenkapital til at starte en virksomhed, og det er blevet gjort med succes, men det er også risikabelt. Med den høje procentdel af virksomheder, der fejler, skal du vurdere, hvordan du vil tilbagebetale lånet, og hvordan din familie kan blive påvirket, hvis din venture ikke bringer indtægter. Når det er sagt, kan boliglån være billigere end kreditkort, og hvis du kan absorbere tab, kan det være en overkommelig løsning at tage penge ud af dit hjem. Plus, banker kan kræve, at du bruger dit hjem til en personlig garanti for at få et forretningslån alligevel.
- Gældskonsolidering? Betaling af højrente kreditkort giver mening intuitivt, men når du gør det, tilføjer du en risiko, der tidligere ikke eksisterede. Kreditkort er usikrede lån, og långivere har ikke ret til at tage dit hjem, hvis du ikke betaler tilbage (alt de kan gøre, beskadiger din kredit og forsøger at indsamle penge ). Når du sætter denne gæld på et realkreditlån, er dit hus retfærdigt spil, hvis du ikke betaler det.
Selvom ovenstående anvendelser er populære, er de ikke altid det bedste valg. Andre typer af lån kan være bedre egnet, og vi vil undersøge dem nedenfor. Men først, nogle fordele og ulemper at sætte disse alternativer i kontekst.
Fordele og ulemper ved cash-out-refinansiering
Det er nemt at forstå, hvorfor udbetaling er tiltalende. Når du kan forbedre dit eksisterende lån med en lavere rente end du allerede har - plus opnå et mål - er det fristende at gå efter det.
Fordele ved at tappe hjemme egenkapital er:
- Store lån: Egenkapitalen i dit hjem kan beløbe sig til titusindvis (eller hundreder) tusinder af dollars, så det er en nem rute til en betydelig sum penge.
- Relativt lave satser: Fordi dit hjem sikrer lånet , nyder du relativt lave renter (sammenlignet med kreditkort og personlige lån).
- Potentielle skattefordele: De skattefordele er ikke så generøse som de plejede at være. Men hvis du bruger midlerne til "væsentlige forbedringer" til dit hjem, kan du få en skatteafgang, der effektivt reducerer omkostningerne ved dit lån. Spørg din revisor for detaljer.
- Lang tilbagebetalingstid: Ved at erstatte dit eksisterende pant med et helt nyt 30-årigt eller 15-årigt lån, kan du strække dine betalinger ud. Men det kommer til en pris.
Ulemper ved udbetaling omfatter:
- Renteomkostninger: Du vil genstarte uret på al din boliggæld, så du vil øge din levetids renteomkostninger (låne mere gør det også). For at se, hvordan dette påvirker dig, skal du kontrollere afskrivningstabeller på dit eksisterende lån og det nye lån. Vejen omkring dette er at bruge et andet pant i stedet.
- Risiko for afskærmning: Hvis du ikke kan tilbagebetale dit lån, kan du miste dit hjem . Usikrede lån er langt mindre risikable.
- Lukkekostnader: Realkreditlån kræver betydelige omkostninger ved lukketid. Du betaler altid disse omkostninger, uanset om du ruller dem ind i din lånebalance, skriver en check eller tager en højere sats . For at lukke dit lån, vil du bruge mellem flere hundrede og flere tusind dollars, og du skal tilføje det beløb til hvad du bruger pengene på.
Alternative måder at tjene penge på
Refinansiering af dit lån er et stort skridt. Hvis du foretrækker at tage mindre drastiske foranstaltninger, har du flere muligheder.
Personlige lån: Du kan undgå at tilføje til din hjemme-relaterede gæld ved at bruge usikrede lån som signaturlån fra banker, kreditforeninger og online långivere . Hvis du har en god kredit, kan du endda være i stand til at finansiere små projekter med kreditkortpromotiver - bare betale gælden før de toksiske tocifrede satser springer ind.
Andet realkreditlån: I stedet for at erstatte dit eksisterende boliglån kan du tilføje et hjem egenkapitallån eller kreditkort (HELOC) for at låne mod dit hjem. Denne tilgang giver dig mulighed for at forlade dit eksisterende lån uberørt - så din rente, afskrivningsplan og månedlig betaling forbliver den samme. Et andet pant kan komme med en variabel rente , men når du betaler det, vil du være tilbage, hvor du er i dag, som om du aldrig har lånt.
Specialiserede lån: Afhængigt af hvorfor du vil låne, kan en bestemt type lån være en bedre mulighed end at tage penge ud af dit hjem. For eksempel:
- Studielån er designet til uddannelsesbehov, og føderale lån har låntagervennlige funktioner .
- Lån til små virksomheder kan være tilgængelige med støtte fra US Small Business Administration (SBA), hvilket resulterer i relativt lave renter.
Reverse mortgages: Boligejere over 62 år kan tage pensionsindtægter eller engangsbeløb ved at bruge et omvendt realkreditlån . Du behøver ikke at foretage månedlige betalinger, men du skal sælge huset eller betale lånet, når den sidste låntager bevæger sig ud af hjemmet.
Kom godt i gang
Egenkapital: Ved at bruge et cash-out-refinansielån reduceres din egenkapital, så du har brug for tilstrækkelig egenkapital i dit hjem for at kvalificere dig. Med andre ord, dit hjem skal være mere værd end du skylder på dit pant. De fleste långivere tøver med at låne mere end 80 procent af dit hjems markedsværdi, men statsstøttede programmer som VA og FHA giver dig mulighed for at låne mere. Bare husk at jo mere du låne, jo mere øger din risiko og låneomkostninger.
Indkomst: Långivere skal kontrollere, at du har nok indkomst til at betale de nye månedlige betalinger på dit lån. Disse betalinger kan stige, efterhånden som du låner mere, så kontroller dine indkomstforhold for at se, om du er i den rigtige rækkefølge.
Kredit: Som med ethvert boliglån er dine kreditresultater vigtige. Med lave scoringer og nyere negativer i din kredit historie, vil du ende med at betale højere renter, hvilket kan ændre omkostningerne dramatisk.
Når du tager kontant ud ved refinansiering, i stedet for blot at refinansiere med den samme balance, tager långivere større risiko. Som følge heraf er det lidt sværere at kvalificere sig, og omkostningerne har tendens til at være højere for disse lån.