Investering til begyndere

Sådan investerer du i fast ejendom

Investering i fast ejendom er en af ​​de ældste former for investering, der har eksisteret siden de tidlige dage af den menneskelige civilisation. Predating moderne aktiemarkeder, fast ejendom er en af de fem grundlæggende aktivklasser, at enhver investor seriøst bør overveje at tilføje til hans eller hendes portefølje for den unikke cash flow, likviditet, rentabilitet, skat og diversificering fordele det tilbyder. I denne indledende vejledning vil vi gå igennem det grundlæggende i ejendomsinvesteringer og diskutere de forskellige måder, du kan erhverve eller tage ejerskab i ejendomsinvesteringer.

Lad os først begynde med det grundlæggende: Hvad investerer fast ejendom?

Hvad er ejendomsinvestering?

Investering af fast ejendom er en bred kategori af drift, investering og finansielle aktiviteter centreret omkring at tjene penge på materielle eller pengestrømme på en eller anden måde bundet til en materiel ejendom.

Der er fire vigtigste måder at tjene penge på i fast ejendom:

1. Fast ejendom Vurdering : Dette er når ejendommen stiger i værdi. Det kan skyldes en ændring i ejendomsmarkedet, der øger efterspørgslen efter ejendomme i dit område. Det kunne bruge skyldes opgraderinger du sætter i din ejendomsinvestering for at gøre det mere attraktivt for potentielle købere eller lejere. Fast ejendom appreciering er dog et vanskeligt spil.
2. Pengestrømmeindkomst (Leje) : Denne form for ejendomsinvestering fokuserer på at købe en fast ejendom, såsom en lejlighedsbygning, og opererer den, så du samler en strøm af kontanter fra leje. Pengestrømme indkomst kan genereres fra boligblokke, kontorbygninger, lejehuse og meget mere.
3. Ejendomsrelateret indkomst : Dette er indtægter, der genereres af mæglere og andre branchespecialister, der tjener penge gennem provision fra køb og salg af ejendomme. Det omfatter også ejendomsadministrationsselskaber, der får til at holde en procentdel af huslejer i bytte for at køre den daglige drift af en ejendom.

1. Ancillary Real Estate Investment Income : For nogle ejendomsinvesteringer kan dette være en enorm kilde til profit. Supplerende ejendomsinvesteringer omfatter ting som automater i kontorbygninger eller vaskerum i lavleje lejligheder. I virkeligheden tjener de som mini-virksomheder inden for en større ejendomsinvestering, så du kan tjene penge fra en halvfanget samling af kunder.

Den reneste, enkleste form for fast ejendom investerer handler om pengestrømme fra huslejer i stedet for påskønnelse . Fast ejendom investerer sker, når investor, også kendt som udlejer, erhverver en materiel, hvad enten det er rå landbrugsjord, land med et hus på det, lander med en kontorbygning på den, lander med et industrielt lager på det eller en lejlighed.

Han eller hun finder derefter en person, der ønsker at bruge denne ejendom, kendt som en lejer , og de indgår en aftale. Lejeren får adgang til ejendommen til at bruge den under visse betingelser for en bestemt tidsperiode og med visse begrænsninger, hvoraf nogle er fastsat i føderale, statslige og lokale lovgivninger, hvoraf andre er aftalt i lejekontrakten eller lejeaftalen . Til gengæld betaler lejeren for evnen til at bruge ejendommen. Den betaling, han eller hun sender til udlejer, kaldes "leje".

For mange investorer har lejeindtægter fra ejendomsinvesteringer en enorm psykologisk fordel i forhold til udbytte og renter fra at investere i aktier og obligationer . De kan køre ved ejendommen, se den og røre den med deres hænder. De kan male det deres yndlingsfarve eller ansætte et arkitekt- og byggefirma for at ændre det. De kan bruge deres forhandlingsfærdigheder til at bestemme lejeprisen, hvilket giver en god operatør mulighed for at generere højere kapitaliseringstal eller "cap-priser".

Fra tid til anden bliver ejendomsinvestorer så misfornøjede som aktieinvestorer under aktiemarkedsbobler og insisterer på, at kapitaliseringsrenterne ikke betyder noget. Må ikke falde for det. Hvis du er i stand til at prissætte din lejepris på passende vis, skal du have en tilfredsstillende afkast på din kapital efter at have regnet med ejendomsprisen, herunder rimelige afskrivningsreserver , ejendoms- og indkomstskatter, vedligeholdelsesforsikringer og andre relaterede udgifter. Derudover skal du måle mængden af ​​tid, der kræves for at klare investeringen, da din tid er det mest værdifulde aktiv du har - det er grunden til, at passiv indkomst er så værdsat af investorer. (Når dine beholdninger er store nok, kan du etablere eller ansætte et ejendomsforvaltningsselskab til at håndtere den daglige drift af din ejendomsportefølje i stedet for en procentdel af huslejeindtægterne, omdannelse af ejendomsinvesteringer, der havde været aktivt forvaltet til passive investeringer.)

Hvad er nogle af de mest populære måder for en person at begynde at investere i fast ejendom?

Der er et utal af forskellige typer af fast ejendom investeringer en person kan overveje for hans eller hendes portefølje.

Det er nemmere at tænke på de væsentligste kategorier, hvor ejendomsinvesteringer falder ud fra de unikke fordele og ulemper, økonomiske karakteristika og lejecykluser, sædvanlige leasingvilkår og mæglervirksomhed af ejendomstype. Ejendomsejendomme er normalt kategoriseret i en af ​​følgende grupper:

• Investering i fast ejendom - Disse er ejendomme, der involverer investering i fast ejendom knyttet til huse eller lejligheder, hvor enkeltpersoner eller familier bor. Nogle gange har ejendomsinvesteringer af denne type en servicevirksomhedskomponent, som f.eks. Hjemmeboende faciliteter til seniorer eller fuldservicebygninger til lejere, der ønsker en luksusoplevelse. Lejekontrakter går normalt i 12 måneder, giver eller tager seks måneder på hver side, hvilket fører til en meget hurtig tilpasning til markedsforholdene end visse andre typer af fast ejendom investeringer.
• Kommercielle ejendomsinvesteringer - Kommercielle ejendomsinvesteringer består i vid udstrækning af kontorbygninger. Disse lejemål kan låses ind i mange år, hvilket resulterer i et dobbeltkantet sværd. Når en erhvervsejendomsinvestering er fuldt udlejet med langsigtede lejere, som har aftalt rige priser på lejepriser, fortsætter pengestrømmen, selvom lejeprisen på sammenlignelige ejendomme falder (forudsat lejeren ikke går konkurs). På den anden side er det modsatte sandt - du kan finde dig selv betydeligt lavere markedsrenter på en kontorbygning, fordi du underskrev langsigtede lejemål, før lejeprisen steg.

• Industriel ejendomsinvestering - Ejendomme, der falder ind under industriel ejendomsparaply, kan omfatte varehuse og distributionscentre, lagerhuse, produktionsanlæg og montageanlæg.
• Detailinvestering af fast ejendom - Nogle investorer ønsker at eje ejendomme som indkøbscentre, stripcentre eller traditionelle indkøbscentre. Lejere kan omfatte butikker, frisører, restauranter og lignende virksomheder. I nogle tilfælde omfatter lejepriser en procentdel af butiks detailsalg for at skabe et incitament for udlejeren at gøre så meget som han eller hun kan gøre for detailhandelen attraktiv for kunderne.
• Blandet brug fast ejendom investering - Dette er en catch-all kategori for når en investor udvikler eller erhverver en ejendom, der omfatter flere typer af de førnævnte ejendomsinvesteringer. For eksempel kan du bygge en multi-story bygning, der har detailhandel og restauranter i stueetagen, kontorlokaler på de næste etager og boliglejligheder på de resterende etager.

Du kan også blive involveret i udlånssiden af ​​ejendomsinvesteringer ved at:

• Ejer en bank, der garanterer realkreditlån og erhvervsejendomslån. Dette kan omfatte offentligt ejerskab af aktier . Når en institutionel eller individuel investor analyserer en bankbestand, betaler den sig at være opmærksom på bankernes udlån af fast ejendom.
• Underwriting private realkreditlån til enkeltpersoner, ofte ved højere renter for at kompensere dig for den ekstra risiko, måske inklusive en leasing-til-egen kredit provision.
• Investering i mezzanin værdipapirer, som giver dig mulighed for at låne penge til et fast ejendom projekt, som du derefter kan konvertere til egenkapital ejerskab, hvis det ikke tilbagebetales. Disse bruges nogle gange i udviklingen af ​​hotel franchises.

Der er underspecialiteter af ejendomsinvestering, herunder:

• Leasing en plads, så du har lille kapital bundet i det, forbedre det, så underleasing samme rum til andre til meget højere priser, hvilket skaber utrolige kapitalafkast. Et eksempel er en veldrevet fleksibel kontorvirksomhed i en større by, hvor mindre eller mobile medarbejdere kan købe kontorstid eller leje specifikke kontorer.
• Erhvervelse af skattelettelser. Disse er et esoterisk område med fast ejendom, der ikke er hensigtsmæssigt for investorer, der ikke er involverede eller uerfarne, men som - under de rigtige omstændigheder på det rigtige tidspunkt og med den rette slags person - skaber høje afkast for at kompensere for hovedpine og involverede risici.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Ud over alt dette kan du faktisk investere i fast ejendom gennem noget, der er kendt som en ejendomsinvesteringsfond eller REIT. En investor kan købe REIT'er gennem en mæglerkonto , Roth IRA eller en anden depotkonto af en eller anden art. REITs er unikke, fordi den skattestruktur, hvorunder de drives, blev skabt tilbage under Eisenhower-administrationen for at tilskynde mindre investorer til at investere i ejendomsprojekter, som de ellers ikke ville have råd til, såsom at bygge indkøbscentre eller hoteller. Virksomheder, der har valgt REIT-behandling, betaler ikke Federal Income Tax på deres virksomhedsindtjening, så længe de følger et par regler, herunder et krav om at uddele 90% eller mere af overskud til aktionærer som udbytte .

En ulempe ved at investere i REITs er, at i modsætning til almindelige aktier er de udbytte, der udbetales på dem, ikke "kvalificerede udbytte", hvilket betyder, at ejeren ikke kan udnytte de lave skattesatser, der er tilgængelige for de fleste udbytter. I stedet beskattes udbytter fra ejendomsinvesteringer på investorens personlige sats. På den anden side har IRS efterfølgende truffet afgørelse om, at REIT-udbytte, der er genereret inden for et skattehjem, såsom en Rollover IRA , stort set ikke er underlagt den ikke-forretningsmæssige indkomstskat, så du kan være i stand til at holde dem på en pensionskonto uden stor bekymring for skattekompleksitet , i modsætning til et master-partnerskab .

(Hvis du er interesseret i at lære mere om disse unikke værdipapirer, start med at tjekke Real Estate Investing gennem REITs , som dækker REIT-likviditet, egenkapital, hvordan du bruger REITs til din investeringsforbrug og meget mere.)

Investering i fast ejendom gennem hjemmeejendom

For alle de investeringsmuligheder, der er til rådighed for investorer, vil den gennemsnitlige person få sin første ejendomsbesiddelse den traditionelle måde: Ved at købe et hjem.

Jeg har aldrig set købet af et hjem på samme måde som det meste af samfundet gør. I stedet foretrækker jeg at tænke på en persons primære bopæl som en blanding af personlig brug og økonomisk værdiansættelse og ikke nødvendigvis en investering. For at være mere direkte er et hjem ikke en investering på samme måde som en lejlighedsbygning. I bedste fald og under de mest ideelle forhold er den sikreste strategi at tænke på et hjem som en form for tvungen sparekonto, der giver dig en masse personlig brug og glæde, mens du bor i den.

På den anden side, når du nærmer dig pensionering, hvis du tager et helhedsorienteret billede af din personlige rigdom, er det ensbetydende med ejendomsretten til et hjem (uden gæld imod det) en af ​​de bedste investeringer, en person kan gøre. Ikke alene kan egenkapitalen tappes ved brug af visse transaktioner, herunder omvendte realkreditlån, men kontantstrømmen, der spares fra ikke at skulle leje, resulterer i almindelighed i nettobesparelser - den fortjenesten komponent, der ville være gået til udlejeren, forbliver effektivt i boligejerens lomme. Denne effekt er så kraftfuld, at selv i 1920'erne økonomer forsøgte at finde ud af en måde for forbundsregeringen at beskatte kontantbesparelserne i forhold til at leje for gældsløse boligejere, idet det betragtes som en indtægtskilde.

Dette er en anden type investering, dog - noget kendt som en "strategisk investering." Var økonomien i at falde sammen, så længe du kunne betale ejendomsskatten og grundlæggende vedligeholdelse, kunne ingen vende dig fra dit hjem. Selvom du skulle dyrke din egen mad i en have, er der et niveau af personlig sikkerhed der, der betyder noget. Der er tidspunkter, hvor de økonomiske afkast er sekundære til andre mere praktiske overvejelser. Uanset hvad du gør, må du dog ikke ofre din likviditet for at prøve at bygge egenkapital i dine ejendomsinvesteringer for hurtigt, da det kan føre til katastrofe (herunder konkurs).

Hvis du sparer for at erhverve et hjem, er en af ​​de store fejl, jeg ser, nye investorer, der sætter deres penge på aktiemarkedet, enten gennem individuelle aktier eller indeksfonde . Hvis du har nogen chance for at behøve at trykke dine penge inden for fem år eller derunder, har du ingen forretninger overalt i nærheden af ​​aktiemarkedet. I stedet skal du følge et investeringsmandat kendt som kapitalbevarelse . Her er de bedste steder at investere penge, du sparer for en forskudsbetaling .

Hvilket er bedre - Fast ejendom Investering eller Investering i aktier?

Et af de mest almindelige spørgsmål jeg støder på indebærer den relative attraktivitet at investere i aktier i forhold til at investere i fast ejendom . Den korte version er, at det er noget beslægtet med at sammenligne vanilje og chokoladeis. De er forskellige, og når din nettoværdi vokser, kan du endda finde ud af, at begge har en rolle at spille i din samlede portefølje. Din personlighed vil også informere din beslutning, da nogle mennesker er mere tempereret rettet mod aktieejendomme eller fast ejendom ejerskab, henholdsvis.

Risici for fast ejendom Investering

En betydelig procentdel af fast ejendom afkast genereres på grund af brugen af ​​gearing. En fast ejendom er erhvervet med en procentdel af egenkapitalen, resten er finansieret med gæld. Dette resulterer i højere afkast på egenkapitalen for ejendomsinvesteringen; men hvis tingene går dårligt, kan det resultere i ødelæggelse langt hurtigere end en portefølje af fuldt betalte fælles bestande. (Det er rigtigt, selvom sidstnævnte faldt med 90% i et stort depression scenario, da ingen kunne tvinge dig til at afvikle).

Derfor insisterer de mest konservative ejendomsinvestorer på en 50% gældskvotient eller i ekstreme tilfælde 100% egenkapitalstrukturer, der stadig kan give gode afkast, hvis ejendomsaktiverne er blevet valgt klogt. Billionær Charlie Munger fortæller om en ven af ​​hans forud for 2007-2009 fast ejendom sammenbrud. Denne ven, en meget rig udlejer i Californien, kiggede rundt på de høje værdier på sine ejendomme og sagde til sig selv: "Jeg er rigere end jeg nogensinde skulle være. Der er ingen grund til at jeg tager risici for mere ." Denne ven solgte mange af sine ejendomme og brugte provenuet til at betale gælden på de resterende, som han troede den mest attraktive. Som følge heraf var økonomien kollapset, ejendomsmarkederne var i uro, folk mistede deres ejendomme til afskærmning, og bankbestandene kollapsede - han behøvede ikke at bekymre sig om noget af det. Selv som huslejer faldt på grund af lejers økonomiske vanskeligheder, var det stadig meget overskydende kontanter, og han var bevæbnet med midler, der fortsatte med at genopbygge sig, så han kunne drage fordel af at købe de aktiver, som alle andre var tvunget til at sælge.

Stop med at forsøge at blive rig så hurtigt, og vær tilfreds med at gøre det på den rigtige måde. Du får meget mindre stress i dit liv, og det kan være meget sjovt.

Nogle endelige tanker om investering i fast ejendom

Selvfølgelig er dette kun begyndelsen på din rejse til at forstå emnet, da vi næppe har ridset overfladen. Fast ejendom investerer tager mange års praksis, erfaring og eksponering for virkelig at værdsætte, forstå og mestre.