Når en køber afgiver et tilbud på min liste, er den første tanke, der krydser mit hjerte, hvordan man forhindrer de mange ting, der kan gå galt efter at have solgt et hjem . Mine sælgere er derimod ekstatisk og glad for at have modtaget et tilbud, og de overvejer ikke mulige katastrofer. De er fokuserede på at lukke, og måske endda undre sig over, hvorfor de havde brug for en agent i første omgang, da alt dette syntes så danged nemt at gøre.
De tænker ikke på det upfront arbejde, der gik ud på at forberede et hjem til salg . Fra prisfastsættelse hjemmet korrekt til hjemmet , fotografering, den strategiske marketing, mæglertur, åbne huse, online-kampagner. Nej, hvad de ser er en agent fast en til salg tegn på gården og nu deres hjem er solgt. Slutningen af historien, i deres bog.
Men at acceptere et købstilbud er kun halvvejs der. Tænk på hjemmemarked som 1/4 up-front forberedelse, tilbyde forhandlinger som 1/4, komme igennem hjemmeinspektioner som et andet kvartal og endelig navigere de sidste lån krav som sidste trin.
Meget kan gå galt, når hjemmet går i kontrakt. Dette er, når dit valg af et fortegnelsesagent bliver tydeligt. Har du ansat en uerfaret agent, der kan håndtere disse afsluttende trin dårligt eller en rabatagent, som måske ikke kan tilbyde lukningstjenester overhovedet?
Der er så mange ting, der kan ødelægge en lukning, så jeg slår bare de største forhindringer og lader de mindre problemer komme til en anden dag:
Det første, der kan gå galt efter at have solgt dit hjem
Ingen alvorlig penge indbetaling. Vores Sacramento MLS kræver, at vi ændrer status for vores fortegnelser inden for 3 dage, og mange andre flere noteringstjenester kræver en lignende tidsramme. For ikke at nævne, køberens agenter er meget vred, hvis de har lined up en potentiel visning, kun for at opdage hjemmet er allerede solgt, men noteringsagenten ændrede ikke status i MLS.
Sælgere er også ivrige efter at stoppe showingerne og starte pakningen.
Men den første ting, der kan gå galt, når du sælger dit hjem, er at opdage, at køberen ikke har deponeret midler i escrow, der er intet alvorligt pengeindskud på filen. Da alvorlige penge generelt er en kontraktlig forpligtelse, og det viser køberens god tro, gør det alle ubehagelige, og det er et stort rødt flag, hvis pengene ikke deponeres.
Jo større problem er at have ændret status i MLS i afventning, og fordi køberen annulleres på grund af kolde fødder , skal hjemmet nu gå tilbage på markedet som en tilbage på markedet hjem . Alle undrer sig over, hvad der er bange for køberen. Det er forfærdeligt for sælgeren. Et hjem på markedet er som et døds kys.
Det andet, der kan gå galt efter at have solgt dit hjem
En dårlig hjem inspektion. For at være retfærdig er det ikke altid en dårlig hjemmeinspektion, der freaks ud nogle købere, da mange købere ved meget lidt om inspektioner og ikke kan fortolke dem korrekt. Ofte har deres agenter heller ingen hjælp. Hvis de var uheldige til at have ansat en dårlig hjemmeinspektør , kan de heller ikke stole på inspektøren. Gutter kan tage en 2-ugers klasse og kalde sig en hjem inspektør.
Masser af købere ønsker at annullere efter en hjem inspektion, og de er ikke klar over, at alle boliger har fejl.
Eller de beder sælgeren om at reparere problemer eller kræve uhyrlige summer for mindre reparationer. Jeg har for nylig haft en køber efterspørgsel i en anmodning om reparation, at min sælger reparere et lille hul i en mur inde i et skab og olie en knirkende dør, hvorover sælgeren solgte som er og levede uden for staten. Vi nægtede anmodningen, og den blev stadig lukket. Mange transaktioner falder dog fra hinanden efter en hjemmeinspektion.
Det tredje, der kan gå galt efter at have solgt dit hjem
En lav vurdering. Du vil møde agenter, der vil insistere på at levere sammenlignelige salg til en vurderer, og det er så fornærmende for bedømmeren. De stopper ikke med at overveje, at en appraiser frygter på den slags praksis. Det er som at fortælle en vurderer, at han eller hun ikke ved, hvordan man gør jobbet. Agenter mener, at de er proaktive og hjælpsomme, og i stedet virker de som en know-it-all.
Du har brug for en agent, der ved, hvordan man kommunikerer med en vurderer og kan hjælpe bedømmeren til at evaluere hjemmet forskelligt, hvis værdien er vanskelig at bestemme. Dette er et område, hvor din agent helt sikkert kan bryde eller gøre transaktionen til dig, og hvor oplevelsen ofte betaler sig. Du er ikke ude af skoven, før bedømmeren skriver ud af vurderingen og værdien er til din salgspris.
Den fjerde ting, der kan gå galt efter at have solgt dit hjem
Underwriting afviser filen. Måske har låntageren, der oprindeligt forhåndsgodkendte køberen, ikke samlet alle fakta. Måske køber er skilsmisse, og den snart bliver ex-ægtefælle nægter at underskrive en aflytningsakt. Måske var køberens beskæftigelsesindkomst afhængig af bonusser, der ikke kan dokumenteres. Måske har køberens tidligere mand et kort salg på sin rekord inden for de sidste par år, eller der er afsagt dom mod en af låntagerne. Masser af ting kan gå galt i tegning .
Den femte ting, der kan gå galt efter at have solgt dit hjem
Købers besiddelse. Sikker på, at din købsaftale definerer sandsynligvis datoen for købers besiddelse, men det gør ikke noget godt, hvis sælgeren ikke kan flytte ud eller køberen pludselig skal flytte før, hvoraf begge kan ske. Koordinerer udløbsdatoen, planlægger den endelige gennemgang og sørger for, at der ikke er nogen overraskelser, alle reparationer er gennemført som aftalt, og hjemmet er blevet rengjort af sælgeren, er det ikke altid nemt.
Det er vigtigt at huske, at vi har brug for fleksibilitet og rolige nerver, som begge ofte mangler, jo nærmere kommer det til at lukke. Nogle gange er det bedste handlingsforløb at udvide lukningen eller arrangere en sælger rentback .
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate hos Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.