Hvordan realkreditlån påvirker amerikansk økonomi
typer
Den mest populære type af pant er den konventionelle 30-årige fastrente lån. Siden 1999 repræsenterede den 70 procent til 90 procent af alle realkreditlån. Den 15-årige fast rente lån er også meget udbredt, da det giver folk mulighed for at betale deres gæld på halvdelen af tiden.
Rentetilpasningslån tilbyder lavere renter og månedlige betalinger end fastforrentede lån. De bliver dyrere, når renten stiger fra dagens 200-årige nedgang.
Subprime långivere skabte en lang række eksotiske lån. De tiltrak kunder ved at tilbyde lave "teaser" satser i de første par år. Disse er farlige for nye låntagere. De kan ikke være opmærksomme på, at betalingen stiger dramatisk efter den indledende kærestefase. Her er nogle af de mest populære:
- Rentefrit lån : Super-lave betalinger, der ikke reducerede hovedstolen i de første par år.
- Mulighed ARM-lån : Låntagere vælger, hvor meget der skal betales hver måned i de første fem år.
- Negative afskrivninger : Rentetilskud, der øger hovedstolpen hver måned. det skyldes, at betalingen var mindre end endda renten.
- Ultralange fastforrentede lån : Dette er 40-50 års konventionelle realkreditlån.
- Ballonlån : De skal refinansieres eller afbetales efter 5-7 år.
- No-money-down lån : Det gjorde det muligt for låntageren at tage et lån til nedbetaling.
Historie
Før den store depression var boliglån 5 til 10 årige lån for kun 50 procent af boligens værdi. Hovedstolen skyldtes en ballongbetaling ved udgangen af løbetidet. Bankerne havde ringe risiko.
Da boligpriserne faldt 25 procent under den store depression, kunne boligejere ikke råd til ballonbetalingen.
Bankerne ville ikke tillade refinansiering. I 1935 var 10 procent af alle boliger i afskærmning .
For at standse blodbadet ændrede præsident Roosevelt fem kritiske boligerelaterede områder som en del af New Deal :
- Home Owner's Loan Corporation købte en million misligholdte realkreditlån fra banker. Det ændrede dem til det langsigtede fastforrentede realkreditlån, vi kender i dag, og genindførte dem.
- Forbundsbolaget administrerede realkreditforsikring.
- Federal Mortgage Association skabte et sekundært marked for realkreditlån.
- Federal Deposit Insurance Corporation forsikrede bankindskud.
- Glass-Steagall forbyde banker at investere indskyderfonde i risikable ventures som aktiemarkedet.
Disse ændringer reagerede på en økonomisk katastrofe. De var ikke designet til at være en boligejendom politik. Alligevel gjorde de boligejendom mere overkommelig. De forlængede lånets løbetid. Det reducerede månedlige omkostninger og eliminerede behovet for at refinansiere. Bankerne finansierede lånene takket være FDIC-forsikrede bankindskud.
I 1944 nedsatte Department of Veterans Affairs realkreditforsikringsprogrammet nedbetalinger. Det opfordrede tilbagevenden til krigsveteraner til at købe boliger, der blev bygget i forstæderne. Det spurgte økonomisk aktivitet i hjemmet byggebranchen.
Takket være alle de føderale programmer steg boligejendom fra 43,6 procent i 1940 til 64 procent i 1980.
Regeringen oprettet en særlig lovgivning for at skabe opsparing og låner banker til at udstede disse realkreditlån. Gennem 1960'erne og 1970'erne blev næsten alle realkreditlån udstedt gennem opsparing og lån . Disse banker var vellykkede, fordi folk deponerede midler i sparekonti. Regeringen forsikrede indlånene, så folk brugte regnskabet, selv om den optjente rente ikke var meget. Dette blev også reguleret af regeringen. S & L'erne kan forblive rentable ved at betale lavere renter på indlån, end de betaler på realkreditlån.
I 1970'erne skabte præsident Nixon løbende inflation ved at adskille alle bånd mellem amerikanske dollar og guldstandarden . Banker tabte indlån, da de ikke kunne matche den rente, der blev betalt af pengemarkedsregnskaber .
Dette reducerede den finansiering, de havde brug for til at udstede realkreditlån.
For at hjælpe bankerne passerede kongressen Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Det gjorde det muligt for bankerne at hæve renten og lavere udlånsstandarder. Det gav også S & L mulighed for at lave kommercielle og forbrugerlån. Dette førte til besparelsen og lånekrisen og svigtet af halvdelen af landets banker.
| År | % af husstandsindkomsten | % af husholdningsaktiver | % af BNP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Kilde: Richard K. Green og Susan M. Wachter, "The American Mortgage In Historical and International Context," University of Pennsylvania, 21 september 2005)
Hvordan realkreditlån påvirker økonomien
Under præsident Clintons administration klagede bankerne, at de ikke kunne konkurrere på de internationale finansielle markeder. Kongressen afregulerede industrien og ophævede Glass-Steagall Act. Dette gjorde det muligt for bankerne at bruge indskydernes garanterede midler til at investere i risikable derivater . Den mest populære af disse var den pantryggede sikkerhed .
Banker vil sammenlægge lignende realkreditlån, og så sælge dem til Fannie Mae, Freddie Mac eller andre investorer. De var forsikret mod misligholdelse med kredit default swaps. Efterspørgslen efter disse værdipapirer var så høj, at bankerne begyndte at sænke standarderne for de underliggende lån. Snart fik disse subprime-realkreditlån næsten alle til at blive et boligejer.
Som følge heraf steg andelen af realkreditgæld i forhold til bruttonationalproduktet fra 50 pct. I 2000 til næsten 70 pct. I 2004. Alt gik godt, indtil boligpriserne begyndte at falde i 2006. Ikke at refinansiere eller sælge deres huse begyndte villaejere at misligholde . Så mange investorer indbetalt i deres kredit default swaps, at hovedforsikringsselskabet, AIG, næsten gik konkurs. Sådan skabte den subprime realkrisen 2008 finanskrisen .